海泰发展(600082)2024年中报解读：净利润同比亏损增大但现金流净额由负转正，金融投资回报率低
天津海泰科技发展股份有限公司于1997年上市。公司主营业务为工业园区运营、高新技术产业投资、孵化服务、贸易，主要产品是科技园区开发、科技园区运营、商品批发兼零售。
根据海泰发展2024年半年度财报披露，2024年半年度，公司实现营收2,683.62万元，同比大幅下降88.73%。扣非净利润-3,066.22万元，较去年同期亏损增大。海泰发展2024年半年度净利润-3,065.03万元，业绩较去年同期亏损增大。本期经营活动产生的现金流净额为1.88亿元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
主营业务构成
公司主要产品包括房产销售和房产租赁两项，其中房产销售占比55.71%，房产租赁占比43.16%。
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房产销售 | 1,494.99万元 | 55.71% | 24.93% |
| 房产租赁 | 1,158.12万元 | 43.16% | 42.37% |
| 其他业务 | 30.50万元 | 1.13% | - |
净利润同比亏损增大但现金流净额由负转正
1、净利润较去年同期亏损增大
本期净利润为-3,065.03万元，去年同期-1,768.69万元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是主营业务利润本期为-3,173.87万元，去年同期为-1,796.08万元，亏损增大。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 2,683.62万元 | 2.38亿元 | -88.73% |
| 营业成本 | 1,789.78万元 | 2.20亿元 | -91.86% |
| 销售费用 | 321.00万元 | 179.97万元 | 78.36% |
| 管理费用 | 693.77万元 | 516.16万元 | 34.41% |
| 财务费用 | 2,900.64万元 | 2,661.28万元 | 8.99% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 6.91万元 | 49.52万元 | -86.05% |
2024年半年度主营业务利润为-3,173.87万元，去年同期为-1,796.08万元，较去年同期亏损增大。
虽然毛利率本期为33.31%，同比大幅增长了25.63%，不过营业总收入本期为2,683.62万元，同比大幅下降88.73%，导致主营业务利润亏损增大。
3、净现金流由负转正
2024年半年度，海泰发展净现金流为9,794.75万元，去年同期为-816.17万元，由负转正。
金融投资回报率低
金融投资1.57亿元，投资主体为基金投资
在2024年半年度报告中，海泰发展用于金融投资的资产为1.57亿元。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为96.42万元。
2024半年度金融投资主要投资内容如表所示：
2024半年度金融投资资产表
| 项目 | 投资金额 |
|---|---|
| 之路海河(天津)投资合伙企业(有限合伙) | 1.07亿元 |
| 新格局海河滨海股权投资基金(天津)合伙企业(有限合伙) | 5,028.37万元 |
| 合计 | 1.57亿元 |
从金融投资收益来源方式来看，全部来源于交易性金融资产在持有期间的投资收益。
2024半年度金融投资收益来源方式
| 项目 | 类别 | 收益金额 |
|---|---|---|
| 投资收益 | 交易性金融资产在持有期间的投资收益 | 96.42万元 |
| 合计 | 96.42万元 |
行业分析
1、行业发展趋势
海泰发展属于房地产开发行业中的产业地产细分领域，聚焦于产业价值链整合与土地开发运营。 过去三年，产业地产行业受益于城镇化推进和区域产业转移，市场规模保持年均6%-8%的增速，2024年行业规模已突破3.2万亿元。未来发展趋势将围绕国家战略导向，聚焦自贸区扩容、智慧园区建设和绿色低碳转型，预计2025-2027年复合增长率达7.5%，2027年市场空间有望突破4万亿元。
2、市场地位及占有率
作为天津滨海新区核心国资平台，海泰发展在京津冀区域产业园区运营领域具备先发优势，持有37平方公里土地开发权，2024年孵化器项目营收占比达58%，但全国市场占有率不足1%，属区域性龙头企业。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 海泰发展（600082） | 天津滨海高新区国有产业地产运营商，主营科技园区开发与创业孵化服务 | 2025年孵化器项目营收占比58%，持有待开发土地面积37平方公里 |
| 信达地产（600657） | 中国信达旗下综合性地产开发平台，涵盖产业园区与城市更新 | 2025年产业地产业务营收占比32%，长三角区域市占率排名第8 |
| 张江高科（600895） | 上海张江科学城核心开发商，专注科技园区运营与产业投资 | 2025年园区运营收入超45亿元，集成电路产业载体占比61% |
| 苏州高新（600736） | 苏州工业园区开发主体，重点布局长三角智能制造基地 | 2025年签约产业用地面积82万平米，生物医药类企业入驻率39% |
| 浦东金桥（600639） | 上海自贸区临港片区主要开发商，聚焦高端制造与保税物流 | 2025年保税仓储面积超120万平米，新能源汽车产业链客户占比28% |
1、经营分析总结
最近10年半年度，公司净利润基本处于亏损状态，2021-2023年半年度净利润亏损持续收窄，2024年半年度净利润亏损3,065.03万元，亏损较上期大幅增大。
公司主营利润近5年半年度均处于亏损状态，2021-2023年半年度主营利润亏损持续收窄，由于营收的大幅下降，2024年半年度主营利润亏损3,173.87万元，较去年同期亏损大幅加剧，另外，公司的营业费用大幅高于营业收入。
总体来说，公司盈利能力不佳，且在行业中也处于较低水平。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | 2024年中报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 18 | 16 | 66 | 14 | 33 |
| 行业中位数 | 53 | 45 | 59 | 48 | 53 |
| 行业排名 | 9 | 9 | 2 | 8 | 6 |
产业地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年半年度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ST广物 | 84 | ST广物 | 85 |
| 2 | 德必集团 | 76 | 德必集团 | 76 |
| 3 | 张江高科 | 72 | 锦和商管 | 72 |
3、特别预警
Z值本期预警。
| 科目 | 2024中报 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 1.62 | 2.13 | 2.30 | 2.23 | 2.58 |
| 描述 | 堪忧 | 不稳定 | 不稳定 | 不稳定 | 不稳定 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，近期海泰发展PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 海泰发展 | -0.053434 | 4232 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 海泰发展 | -0.088132 | 4268 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
海泰发展神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| -0.053 | -0.088 | 8 | 4272 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 中新集团 | 2374 | 1112 |
| 2 | 浦东金桥 | 4942 | 2601 |
| 3 | 上海临港 | 5238 | 2758 |
文章来源：碧湾App
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