空港股份(600463)2024年中报解读：净利润近3年整体呈现下降趋势，应收账款减值风险高
北京空港科技园区股份有限公司于2004年上市，实际控制人为“北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会”。公司是国内唯一一家临空型园区类上市公司，公司立足北京临空经济核心区，以园区开发建设为主营业务，形成了包括土地一级开发、工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁和管理业务在内的园区开发建设产业链。
根据空港股份2024年半年度财报披露，2024年半年度，公司实现营收1.62亿元，同比大幅下降32.52%。扣非净利润-4,992.15万元，较去年同期亏损增大。空港股份2024年半年度净利润-6,666.55万元，业绩较去年同期亏损增大。本期经营活动产生的现金流净额为-970.99万元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比小幅增长。
主营业务构成
公司主要产品包括建筑施工和租赁两项，其中建筑施工占比55.72%，租赁占比27.86%。
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 建筑施工 | 9,034.49万元 | 55.72% | 2.42% |
| 租赁 | 4,516.32万元 | 27.86% | 66.36% |
| 物业管理及其他 | 1,668.21万元 | 10.29% | 32.76% |
| 其他业务 | 994.44万元 | 6.13% | 54.12% |
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、净利润较去年同期亏损增大
本期净利润为-6,666.55万元，去年同期-6,253.25万元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是：
虽然主营业务利润本期为-3,202.43万元，去年同期为-5,164.18万元，亏损有所减小；
但是信用减值损失本期损失2,611.62万元，去年同期损失836.56万元，同比大幅下降。
值得注意的是，今年上半年净利润为近10年中报最低值。
2、主营业务利润较去年同期亏损有所减小
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 1.62亿元 | 2.40亿元 | -32.52% |
| 营业成本 | 1.19亿元 | 2.22亿元 | -46.40% |
| 销售费用 | 2.77万元 | 7.99万元 | -65.38% |
| 管理费用 | 4,779.79万元 | 4,549.24万元 | 5.07% |
| 财务费用 | 1,822.16万元 | 1,663.32万元 | 9.55% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 4.54万元 | 168.31万元 | -97.30% |
2024年半年度主营业务利润为-3,202.43万元，去年同期为-5,164.18万元，较去年同期亏损有所减小。
虽然营业总收入本期为1.62亿元，同比大幅下降32.52%，不过毛利率本期为26.52%，同比大幅增长了19.02%，推动主营业务利润亏损有所减小。
3、非主营业务利润亏损增大
空港股份2024年半年度非主营业务利润为-3,459.57万元，去年同期为-920.76万元，亏损增大。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -3,202.43万元 | 48.04% | -5,164.18万元 | 37.99% |
| 公允价值变动收益 | -792.99万元 | 11.90% | -580.80万元 | -36.53% |
| 信用减值损失 | -2,611.62万元 | 39.18% | -836.56万元 | -212.19% |
| 其他 | -27.07万元 | 0.41% | 667.36万元 | -104.06% |
| 净利润 | -6,666.55万元 | 100.00% | -6,253.25万元 | -6.61% |
金融投资产生较大损失
金融投资7,756.14万元，收益却为-792.99万元，投资主体为风险投资
在2024年半年度报告中，空港股份用于金融投资的资产为7,756.14万元。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为-792.99万元。
2024半年度金融投资主要投资内容如表所示：
2024半年度金融投资资产表
| 项目 | 投资金额 |
|---|---|
| 私募基金 | 5,760.14万元 |
| 伟光汇通旅游产业发展有限公司 | 1,996万元 |
| 合计 | 7,756.14万元 |
从金融投资收益来源方式来看，全部来源于私募基金。
2024半年度金融投资收益来源方式
| 项目 | 类别 | 收益金额 |
|---|---|---|
| 投资收益 | 私募基金 | -792.99万元 |
| 合计 | -792.99万元 |
应收账款减值风险高，应收账款坏账风险较大
虽本期应收账款已进行大额计提，但企业应收账款坏账风险仍较大。原因是应收账款周转率仍在下降，账龄质量也仍然较差。
2024半年度，企业应收账款合计2.22亿元，占总资产的9.48%，相较于去年同期的2.90亿元减少23.43%。
1、坏账损失2,633.34万元，大幅拉低利润
2024年半年度，企业信用减值损失2,611.62万元，其中主要是应收账款坏账损失2,633.34万元。
2、应收账款周转率连续4年下降
本期，企业应收账款周转率为0.64。在2020年半年度到2024年半年度，企业应收账款周转率连续4年下降，平均回款时间从36天增加到了281天，回款周期增长，应收账款的回款风险越来越大。
（注：2021年中计提坏账1042.59万元，2022年中计提坏账333.08万元，2023年中计提坏账898.38万元，2024年中计提坏账2633.34万元。）
3、短期回收款占比低，一年以内账龄占比大幅下降
一般而言，如果大多数的应收账款的账龄在一年以内，那说明风险可控或者负面影响不是特别大。但是目前仅有14.83%的应收账款在一年以内，这个比例偏低，风险明显偏高。
账龄结构
| 账龄 | 期末余额 | 占比 |
|---|---|---|
| 未逾期 | ||
| 一年以内 | 5,228.11万元 | 14.83% |
| 一至三年 | 1.78亿元 | 50.37% |
| 三年以上 | 1.23亿元 | 34.81% |
从账龄趋势情况来看，公司一年以内应收账款占比，在2023半年度至2024半年度从64.14%大幅下降到14.83%。三年以上应收账款占比，在2023半年度至2024半年度从18.63%大幅上涨到34.81%。一年以内的应收账款占比有明显下降，三年以上占比有明显升高。
就目前情况来说，若企业延续当前势头，则要格外注意企业应收账款的减值风险。
存货周转率持续下降
2024年半年度，企业存货周转率为0.48，在2021年半年度到2024年半年度，存货周转率连续4年下降，平均回款时间从127天增加到了375天，企业存货周转能力下降，2024年半年度空港股份存货余额合计3.38亿元，占总资产的14.41%。
在建北京MAX空港研发创新园B区工程
2024半年度，空港股份在建工程余额合计9,721.05万元。主要在建的重要工程是北京MAX空港研发创新园B区工程。
重要在建工程项目概况
| 项目名称 | 期末余额 | 本期投入金额 | 本期转固金额 | 工程进度 |
|---|---|---|---|---|
| 北京MAX空港研发创新园B区工程 | 9,320.33万元 | 45.45万元 | - | 95.00% |
北京MAX空港研发创新园B区工程（大额在建项目）
建设内容：该项目规划建筑面积约为2.39万平方米，主要包含办公楼宇及相关配套设施。园区内将提供高品质的研发空间和商务办公环境，以满足不同类型企业的使用需求。此外，项目还包括完成代征道路的接收手续以及相关的基础设施建设工作。
行业分析
1、行业发展趋势
空港股份属于园区开发与运营行业，专注于临空产业园区开发、工业地产经营及基础设施建设。 园区开发行业近三年受宏观经济波动及房地产调控影响增速放缓，但受益于新型城镇化及产城融合政策，市场空间保持稳健扩张。2024年行业头部企业加速布局智慧园区和绿色建筑领域，预计未来三年复合增长率约6%-8%，产业升级推动高附加值服务占比提升至35%以上，但区域竞争分化加剧。
2、市场地位及占有率
空港股份以北京临空经济区为核心载体，聚焦京津冀区域园区开发，2024年营收规模约2.35亿元，在A股同类企业中排名靠后，市场份额不足1%，属于区域性中小型园区运营商，尚未形成全国性品牌效应。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 空港股份（600463） | 北京临空经济区核心开发商，主营园区开发、物业租赁及基础设施建设 | 2024年临空产业载体出租率78%，物业收入占比62% |
| 浦东金桥（600639） | 上海金桥经济技术开发区主体运营商，涵盖工业地产、商办综合体开发 | 2025年自贸区扩容项目储备超50万㎡ |
| 外高桥（600648） | 上海外高桥保税区开发主体，集成贸易物流、跨境电商等产业服务 | 2024年跨境贸易营收占比突破45% |
| 张江高科（600895） | 上海张江科学城开发运营商，聚焦集成电路、生物医药等科技园区 | 2025年科创载体出租率维持92%高位 |
| 陆家嘴（600663） | 上海金融贸易区核心开发商，持有甲级写字楼及高端商业地产 | 2024年金融城核心区租金单价达12.8元/㎡/天 |
1、经营分析总结
最近7年半年度，公司净利润基本处于亏损状态，近3年半年度净利润持续下降，2024年半年度净利润亏损6,666.55万元，亏损较上期有所加大，主要是由于减值损失的大幅增长。
由于毛利率的大幅增长，2024年半年度主营利润亏损3,202.43万元，较去年同期的亏损有大幅好转。
风险方面，应收账款减值风险高、应收账款坏账风险较大。
值得一提的是，2024年半年报显示新增较大投入北京MAX空港研发创新园B区工程，有望实现后期盈利的增加。
总体来说，公司不仅盈利能力堪忧，而且在行业中也属于落后地位。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | 2024年中报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 14 | 14 | 16 | 14 | 15 |
| 行业中位数 | 53 | 45 | 59 | 48 | 53 |
| 行业排名 | 10 | 10 | 10 | 9 | 9 |
产业地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年半年度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ST广物 | 84 | ST广物 | 85 |
| 2 | 德必集团 | 76 | 德必集团 | 76 |
| 3 | 张江高科 | 72 | 锦和商管 | 72 |
3、特别预警
Z值连续5次预警。
| 科目 | 2024中报 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 1.42 | 1.57 | 1.62 | 1.47 | 1.50 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，近期空港股份PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 空港股份 | -2.072876 | 4859 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 空港股份 | -1.663435 | 4827 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
空港股份神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| -2.072 | -1.663 | 10 | 4849 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 中新集团 | 2374 | 1112 |
| 2 | 浦东金桥 | 4942 | 2601 |
| 3 | 上海临港 | 5238 | 2758 |
文章来源：碧湾App
免责声明：上述所有信息均基于市场公开数据，经数据自动处理技术和人工智能算法产生，碧湾将尽力但不能保证其绝对准确和可靠，且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。所有数据信息仅供参考，不构成任何投资建议，不代表碧湾观点，投资者据此操作，风险自担。
查看更多上市公司分析报告，欢迎扫描下方二维码下载碧湾App。注册会员，最低618元，看A股全部上市公司年报/中报/季报分析、行业或任意股票专项对比、其他深度数据...
