万科A(000002)2024年中报解读：净利润近3年整体呈现下降趋势，非经常性损益是本期归母净利润亏损的主要因素
万科企业股份有限公司于1991年上市。公司的主营业务为房地产开发和物业服务；公司主要产品及服务为房地产、物业管理、投资咨询。
根据万科A2024年半年度财报披露，2024年半年度，公司实现营收1,427.79亿元，同比下降28.93%。扣非净利润-76.13亿元，由盈转亏。万科A2024年半年度净利润-85.21亿元，业绩由盈转亏。
主营业务构成
公司的主要业务为房地产开发及相关资产经营业务，占比高达86.43%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发及相关资产经营业务 | 1,233.99亿元 | 86.43% | 7.25% |
| 物业服务 | 159.99亿元 | 11.21% | 13.65% |
| 其他业务 | 33.81亿元 | 2.36% | - |
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比降低28.93%，净利润由盈转亏
2024年半年度，万科A营业总收入为1,427.79亿元，去年同期为2,008.93亿元，同比下降28.93%，净利润为-85.21亿元，去年同期为151.68亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是：
虽然所得税费用本期支出4.64亿元，去年同期支出55.34亿元，同比大幅增长；
但是主营业务利润本期为-27.79亿元，去年同期为186.11亿元，由盈转亏。
值得注意的是，今年上半年净利润为近10年中报最低值。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 1,427.79亿元 | 2,008.93亿元 | -28.93% |
| 营业成本 | 1,311.92亿元 | 1,629.91亿元 | -19.51% |
| 销售费用 | 41.06亿元 | 46.54亿元 | -11.77% |
| 管理费用 | 30.88亿元 | 33.28亿元 | -7.19% |
| 财务费用 | 22.05亿元 | 24.07亿元 | -8.40% |
| 研发费用 | 2.27亿元 | 2.84亿元 | -20.18% |
| 所得税费用 | 4.64亿元 | 55.34亿元 | -91.62% |
2024年半年度主营业务利润为-27.79亿元，去年同期为186.11亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为1,427.79亿元，同比下降28.93%；（2）毛利率本期为8.12%，同比大幅下降了10.75%。
3、非主营业务利润由盈转亏
万科A2024年半年度非主营业务利润为-52.78亿元，去年同期为20.91亿元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -27.79亿元 | 32.61% | 186.11亿元 | -114.93% |
| 投资收益 | 17.14亿元 | -20.12% | 17.94亿元 | -4.43% |
| 资产减值损失 | -20.12亿元 | 23.61% | - | |
| 信用减值损失 | -20.97亿元 | 24.61% | -2.97亿元 | -605.91% |
| 资产处置收益 | -25.46亿元 | 29.88% | -2,112.24万元 | -11954.55% |
| 其他 | 12.02亿元 | -14.11% | 9.68亿元 | 24.18% |
| 净利润 | -85.21亿元 | 100.00% | 151.68亿元 | -156.18% |
非经常性损益是本期归母净利润亏损的主要因素
万科Ａ2024半年度的非经常性损益亏损了22.39亿元，占归母净利润总亏损的22.73%。
本期非经常性损益项目概览表：
2024半年度的非经常性损益
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 其他 | -22.39亿元 |
| 合计 | -22.39亿元 |
扣非净利润趋势
行业分析
1、行业发展趋势
万科A主营业务涵盖房地产开发、物业服务及长租公寓运营，属于中国房地产行业。 房地产行业近三年受政策调控与市场调整影响，增速趋缓但结构分化明显。2022-2024年商品住宅销售面积年均降幅约5%，但保障性住房、城市更新需求提升，头部企业转向存量运营与轻资产模式。预计未来行业将聚焦高质量发展，核心城市改善型需求及租赁住房市场为增长点，2025年市场规模或稳定在12万亿左右。
2、市场地位及占有率
万科A为房地产行业龙头，2024年销售金额排名全国前三，市场占有率约3.5%。其在一二线城市核心地段开发能力及物业服务水平领先，2024年物业服务营收占比提升至18%，位列行业第一梯队。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 万科A（000002） | 综合性房地产开发商，布局住宅、商业、物流等领域 | 2024年物业营收占比18%（2024年报），长租公寓业务覆盖35城 |
| 保利发展（600048） | 央企背景，聚焦住宅开发与城市更新 | 2024年销售额行业第一，市占率4.2%（2024年克而瑞数据） |
| 招商蛇口（001979） | 以蛇口模式为核心，涉足园区开发与运营 | 2024年持有型物业营收占比25%（2024中报），综合开发排名前五 |
| 金地集团（600383） | 住宅开发为主，拓展商业地产与产业园区 | 2024年权益销售额同比增8%（2024年报），长三角区域市占率2.8% |
| 新城控股（601155） | 住宅与商业双轮驱动，吾悦广场为主要品牌 | 2024年商业运营收入同比增12%（2024年报），开业吾悦广场达168座 |
1、经营分析总结
2024年半年度净利润亏损85.21亿元，是10年来半年度的首次亏损，近3年半年度净利润持续下降。
2024年半年度主营利润亏损27.79亿元，且是近5年半年度首次亏损，主营利润近3年半年度持续下降，由于营收和毛利率的同步下降。
总体来说，公司盈利能力不佳，且在行业中也处于较低水平。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | 2024年中报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 63 | 46 | 57 | 43 | 28 |
| 行业中位数 | 54 | 41 | 31 | 28 | 29 |
| 行业排名 | 30 | 21 | 28 | 18 | 36 |
住宅地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年半年度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 湖南投资 | 87 | 沙河股份 | 90 |
| 2 | 津滨发展 | 86 | 津滨发展 | 88 |
| 3 | 沙河股份 | 85 | 顺发恒业 | 87 |
3、特别预警
Z值连续5次预警。
| 科目 | 2024中报 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.80 | 0.90 | 0.84 | 0.89 | 0.90 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年04月15日）
可以看到，近期万科ＡPE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 万科A | -0.422912 | 4383 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 万科A | -1.765245 | 4863 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
万科A神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| -0.422 | -1.765 | 65 | 4625 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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