外高桥(600648)2024年中报解读：净利润近3年整体呈现下降趋势，非经常性损益增加了归母净利润的收益
上海外高桥集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“上海市浦东新区国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务是工业地产租赁业务、商业地产租赁及销售业务、贸易物流服务业务、制造业和服务业。其主要产品是房地产租赁、房地产转让、商品销售、进出口代理、物流、制造业、服务业和金融业。
根据外高桥2024年半年度财报披露，2024年半年度，公司实现营收27.22亿元，同比大幅下降30.42%。扣非净利润7,953.65万元，同比大幅下降80.76%。外高桥2024年半年度净利润1.48亿元，业绩同比大幅下降71.99%。
主营业务构成
公司的营收主要由以下三块构成，分别为贸易物流收入、工业房产租赁收入、服务业收入。主要产品包括贸易及服务和物业经营两项，其中贸易及服务占比50.85%，物业经营占比38.07%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 贸易物流收入 | 12.09亿元 | 44.43% | 17.07% |
| 工业房产租赁收入 | 7.24亿元 | 26.6% | 61.76% |
| 服务业收入 | 3.08亿元 | 11.33% | 33.30% |
| 商业房产租赁收入 | 1.78亿元 | 6.56% | 9.85% |
| 制造业收入 | 1.67亿元 | 6.15% | 16.99% |
| 其他业务 | 1.34亿元 | 4.93% | - |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 贸易及服务 | 13.84亿元 | 50.85% | 23.14% |
| 物业经营 | 10.36亿元 | 38.07% | 43.78% |
| 日化产品加工 | 1.67亿元 | 6.15% | 16.99% |
| 房产销售 | 4,724.26万元 | 1.74% | 32.44% |
| 其他业务 | 8,699.92万元 | 3.19% | - |
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比下降30.42%，净利润同比下降71.99%
2024年半年度，外高桥营业总收入为27.22亿元，去年同期为39.12亿元，同比大幅下降30.42%，净利润为1.48亿元，去年同期为5.27亿元，同比大幅下降71.99%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然所得税费用本期支出1.13亿元，去年同期支出2.03亿元，同比大幅增长；
但是主营业务利润本期为2.05亿元，去年同期为6.50亿元，同比大幅下降。
值得注意的是，今年上半年净利润为近10年中报最低值。
2、主营业务利润同比大幅下降68.52%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 27.22亿元 | 39.12亿元 | -30.42% |
| 营业成本 | 18.20亿元 | 23.89亿元 | -23.81% |
| 销售费用 | 1.34亿元 | 1.39亿元 | -3.54% |
| 管理费用 | 1.97亿元 | 2.01亿元 | -2.19% |
| 财务费用 | 2.18亿元 | 2.08亿元 | 4.46% |
| 研发费用 | 1,107.21万元 | 1,217.18万元 | -9.04% |
| 所得税费用 | 1.13亿元 | 2.03亿元 | -44.35% |
2024年半年度主营业务利润为2.05亿元，去年同期为6.50亿元，同比大幅下降68.52%。
主营业务利润同比大幅下降主要是由于（1）营业总收入本期为27.22亿元，同比大幅下降30.42%；（2）毛利率本期为33.13%，同比小幅下降了5.80%。
3、非主营业务利润同比大幅下降
外高桥2024年半年度非主营业务利润为5,582.82万元，去年同期为7,985.67万元，同比大幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 2.05亿元 | 138.57% | 6.50亿元 | -68.52% |
| 营业外收入 | 2,574.27万元 | 17.44% | 7,425.18万元 | -65.33% |
| 其他收益 | 2,754.93万元 | 18.66% | 2,371.60万元 | 16.16% |
| 信用减值损失 | -1,711.65万元 | -11.60% | -3,125.61万元 | 45.24% |
| 其他 | 2,330.59万元 | 15.79% | 1,860.23万元 | 25.29% |
| 净利润 | 1.48亿元 | 100.00% | 5.27亿元 | -71.99% |
非经常性损益增加了归母净利润的收益
外高桥2024半年度的归母净利润的重要来源是非经常性损益6,194.35万元,占归母净利润的43.78%。
本期非经常性损益项目概览表：
本期扣除所得税与少数股东权益的非经常性损益
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 政府补助 | 2,713.54万元 |
| 其他营业外收入与支出 | 2,368.64万元 |
| 其他符合非经常性损益定义的损益项目 | 838.55万元 |
| 其他 | 273.63万元 |
| 合计 | 6,194.35万元 |
（一）政府补助
(1)本期计入利润的政府补助金额2,713.54万元，具体来源如下表所示：
计入利润的政府补助的主要构成
| 项目名称 | 金额 |
|---|---|
| 往期留存政府补助计入当期利润（注2） | 1,483.76万元 |
| 本期政府补助计入当期利润（注1） | 1,206.88万元 |
| 其他 | 22.90万元 |
| 小计 | 2,713.54万元 |
本期政府补助计入当期利润的主要详细项目如下表所示：
注1.本期政府补助计入当期利润的主要项目
| 补助项目 | 补助金额 |
|---|---|
| 政府补助 | 2,690.64万元 |
往期留存政府补助剩余金额为1.30亿元，其中1,483.76万元计入当期利润中，主要明细如下表所示：
注2.留存收益转入当期收益的主要构成
| 项目名称 | 金额 |
|---|---|
| 上海市区级政府财政扶持资金 | 1,483.76万元 |
(2)本期共收到政府补助1,229.77万元，主要分布如下表所示：
本期收到的政府补助分配情况
| 补助项目 | 补助金额 |
|---|---|
| 本期政府补助计入当期利润 | 1,206.88万元 |
| 其他 | 22.90万元 |
| 小计 | 1,229.77万元 |
(3)本期政府补助余额还剩下1.15亿元，作为递延收益计作后期的利润主要构成如下表所示：
递延收益的主要构成
| 项目名称 | 金额 |
|---|---|
| 上海市区级政府财政扶持资金 | 1.15亿元 |
（二）其他营业外收入和支出
本期计入非经常性损益的其他营业外收入和支出的组成如表所示：
其他营业外收入与支出具体明细
| 项目 | 本期发生额 | 科目 |
|---|---|---|
| 其他 | 2,524.31万元 | 营业外收入 |
（三）其他符合非经常性损益定义的损益项目
其他符合非经常性损益定义的损益项目主要原因是主要为房产转让收益。
扣非净利润趋势
存货周转率大幅下降
2024年半年度，企业存货周转率为0.20，在2022年半年度到2024年半年度外高桥存货周转率从0.48大幅下降到了0.20，存货周转天数从375天增加到了900天。2024年半年度外高桥存货余额合计132.31亿元，占总资产的30.05%，同比去年的122.01亿元小幅增长8.44%。
行业分析
1、行业发展趋势
外高桥属于产业地产行业，聚焦自贸区开发与综合运营。 近三年产业地产受自贸区扩容、新型城镇化及绿色低碳转型驱动，市场规模年均增速超7%，2024年智慧园区与双碳目标加速行业整合，预计未来五年市场空间达1.2万亿元，头部企业通过科技赋能提升运营效率。
2、市场地位及占有率
外高桥作为上海自贸区核心开发主体，管理物业超600万平方米，森兰项目总投资40.89亿元，区域市场占有率领先，但行业集中度较低，头部企业整体份额不足5%。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 外高桥（600648） | 上海自贸区产业地产开发及运营商，涵盖园区、商业与住宅 | 森兰项目2025年竣工，预计贡献净利润30亿元 |
| 张江高科（600895） | 张江科学城开发主体，聚焦科技园区与创投生态 | 2024年科技孵化营收占比提升至38% |
| 浦东金桥（600639） | 金桥开发区综合运营商，重点布局智能制造与高端服务 | 2024年产业园区出租率维持95% |
| 陆家嘴（600663） | 陆家嘴金融贸易区商业地产开发商，持有核心地标资产 | 2024年写字楼租金收入同比增长8% |
| 苏州高新（600736） | 苏州高新区产业载体开发商，拓展数字经济与绿色产业 | 2024年战略新兴产业载体签约面积占比超40% |
1、经营分析总结
近3年半年度公司扣非净利润持续下降，2024年半年度扣非净利润较上期大幅下降。
公司主营利润近3年半年度持续下降，由于营收和毛利率的同步下降，2024年半年度主营利润2.05亿元，较去年同期大幅下降。
2024年半年度扣非净利润8,568.17万元，由于非经常性损益贡献了6,194.35万元，净利润盈利1.48亿元。
总体来说，公司盈利能力较差，但是在行业中却处于较高水平。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | 2024年中报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 59 | 48 | 61 | 57 | 55 |
| 行业中位数 | 53 | 45 | 59 | 48 | 53 |
| 行业排名 | 3 | 3 | 4 | 1 | 4 |
产业地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年半年度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ST广物 | 84 | ST广物 | 85 |
| 2 | 德必集团 | 76 | 德必集团 | 76 |
| 3 | 张江高科 | 72 | 锦和商管 | 72 |
3、特别预警
Z值连续5次预警。
| 科目 | 2024中报 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.68 | 0.77 | 0.75 | 0.94 | 0.95 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，外高桥近期的市盈率在历史上处在较低的水平。
在2025年01月23日，外高桥的PE-TTM是17.38，而产业地产行业的PE-TTM是24.89，外高桥低于产业地产行业的PE-TTM。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 外高桥 | 1.08459 | 3276 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 外高桥 | 1.565669 | 2732 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
外高桥神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1.0845 | 1.5656 | 4 | 3140 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 中新集团 | 2374 | 1112 |
| 2 | 浦东金桥 | 4942 | 2601 |
| 3 | 上海临港 | 5238 | 2758 |
文章来源：碧湾App
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