保利发展(600048)2024年中报解读：净利润同比下降但现金流净额同比大幅增长
保利发展控股集团股份有限公司于2006年上市，实际控制人为“中国保利集团有限公司”。公司主营业务是房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。经过27年的稳健发展，公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
根据保利发展2024年半年度财报披露，2024年半年度，公司实现营收1,392.49亿元，同比基本持平。扣非净利润72.30亿元，同比大幅下降38.35%。保利发展2024年半年度净利润106.98亿元，业绩同比下降29.00%。
主营业务构成
公司的主要业务为房地产销售，占比高达91.76%，其中房地产销售收入为第一大收入来源。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产销售 | 1,277.82亿元 | 91.76% | 15.81% |
| 其他 | 110.35亿元 | 7.92% | 16.08% |
| 其他业务 | 4.33亿元 | 0.31% | 76.03% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产销售收入 | 1,277.82亿元 | 91.76% | 15.81% |
| 其他 | 110.35亿元 | 7.92% | 16.08% |
| 其他业务 | 4.33亿元 | 0.31% | 76.03% |
净利润同比下降但现金流净额同比大幅增长
1、营业总收入基本持平，净利润同比降低29.00%
2024年半年度，保利发展营业总收入为1,392.49亿元，去年同期为1,370.27亿元，同比基本持平，净利润为106.98亿元，去年同期为150.67亿元，同比下降29.00%。
净利润同比下降的原因是：
虽然所得税费用本期支出33.98亿元，去年同期支出46.92亿元，同比增长；
但是主营业务利润本期为122.53亿元，去年同期为180.28亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比大幅下降32.04%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 1,392.49亿元 | 1,370.27亿元 | 1.62% |
| 营业成本 | 1,169.41亿元 | 1,078.56亿元 | 8.42% |
| 销售费用 | 31.22亿元 | 30.32亿元 | 2.99% |
| 管理费用 | 20.67亿元 | 22.42亿元 | -7.82% |
| 财务费用 | 20.12亿元 | 17.78亿元 | 13.18% |
| 研发费用 | 2,907.04万元 | 4,660.37万元 | -37.62% |
| 所得税费用 | 33.98亿元 | 46.92亿元 | -27.57% |
2024年半年度主营业务利润为122.53亿元，去年同期为180.28亿元，同比大幅下降32.04%。
虽然营业总收入本期为1,392.49亿元，同比有所增长1.62%，不过毛利率本期为16.02%，同比下降了5.27%，导致主营业务利润同比大幅下降。
行业分析
1、行业发展趋势
保利发展属于房地产开发行业，专注于商品住宅开发销售及综合性不动产投资运营。 房地产开发行业近三年受政策调控与市场分化影响，整体增速放缓但结构性机会凸显。2024年行业集中度持续提升，头部企业通过高能级城市深耕巩固优势，未来市场空间将聚焦核心都市圈及改善型需求，预计头部企业凭借资金和运营能力进一步扩大份额，行业逐步进入高质量发展阶段。
2、市场地位及占有率
保利发展2024年上半年以3.68%的销售金额市占率稳居行业首位，在38个核心城市中有32个市占率位列前五，其中11个城市排名第一，战略聚焦高能级城市成效显著。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 保利发展（600048） | 央企背景的综合性房地产开发商，深耕核心城市群 | 2024年上半年销售金额市占率3.68%，高能级城市土储权益占比95.5% |
| 万科A（000002） | 全国性龙头房企，多元化业务协同发展 | 2024年持续优化债务结构，核心城市项目去化率保持行业前列 |
| 金地集团（600383） | 以住宅开发为主，布局一二线城市 | 2024年强化现金流管控，新增土储聚焦长三角及大湾区 |
| 绿地控股（600606） | 综合性地产集团，涉足基建与商业运营 | 2024年加速资产盘活，超高层商业项目贡献稳定租金收入 |
| 京基智农（000048） | 以深圳为核心的粤港澳大湾区区域开发商 | 2024年城市更新项目转化加速，现代农业与地产协同效应显现 |
1、经营分析总结
2015-2023年半年度公司净利润持续增长，2024年半年度净利润106.98亿元，较上期有所下降。
由于毛利率的下降，2024年半年度主营利润122.53亿元，较去年同期大幅下降。
总体来说，公司盈利能力较差，但是在行业中却处于较高水平。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | 2024年中报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 67 | 49 | 64 | 46 | 63 |
| 行业中位数 | 60 | 41 | 48 | 33 | 36 |
| 行业排名 | 32 | 18 | 20 | 21 | 19 |
住宅地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年半年度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 湖南投资 | 87 | 沙河股份 | 90 |
| 2 | 津滨发展 | 86 | 津滨发展 | 88 |
| 3 | 沙河股份 | 85 | 顺发恒业 | 87 |
3、特别预警
Z值连续5次预警。
| 科目 | 2024中报 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.94 | 0.95 | 0.94 | 0.92 | 0.93 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，保利发展近期的市盈率在历史上处在很高的水平。
在2025年01月23日，保利发展的PE-TTM是20.02，而住宅开发行业的PE-TTM是18.65，保利发展高于住宅开发行业的PE-TTM。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 保利发展 | 1.134808 | 3228 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 保利发展 | 4.846826 | 616 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
保利发展神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1.1348 | 4.8468 | 14 | 2005 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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