京投发展(600683)2024年中报解读：主营业务利润由盈转亏导致净利润由盈转亏，2,307万元的对外股权投资收益，占净利润-11.61%
京投发展股份有限公司于1993年上市。公司主营业务为房地产开发、经营及租赁。公司的主要产品包括房产销售、物业租赁、进出口贸易。
根据京投发展2024年半年度财报披露，2024年半年度，公司实现营收5.66亿元，同比大幅下降94.27%。扣非净利润-1.77亿元，由盈转亏。京投发展2024年半年度净利润-1.99亿元，业绩由盈转亏。
主营业务构成
公司主要从事房地产业务、服务及其他、其他主营业务，其中房地产分部为第一大收入来源，占比95.23%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产业务 | 5.21亿元 | 92.08% | -4.69% |
| 服务及其他 | 3,183.49万元 | 5.63% | 13.13% |
| 其他主营业务 | 1,286.48万元 | 2.27% | 49.21% |
| 其他业务 | 12.91万元 | 0.02% | - |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产分部 | 5.39亿元 | 95.23% | - |
| 其他业务 | 2,698.55万元 | 4.77% | - |
主营业务利润由盈转亏导致净利润由盈转亏
1、营业总收入同比下降94.27%，净利润由盈转亏
2024年半年度，京投发展营业总收入为5.66亿元，去年同期为98.66亿元，同比大幅下降94.27%，净利润为-1.99亿元，去年同期为3.07亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是（1）主营业务利润本期为-2.82亿元，去年同期为2.05亿元，由盈转亏；（2）投资收益本期为6,749.67万元，去年同期为1.95亿元，同比大幅下降。
值得注意的是，今年上半年净利润为近10年中报最低值。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 5.66亿元 | 98.66亿元 | -94.27% |
| 营业成本 | 5.80亿元 | 92.13亿元 | -93.71% |
| 销售费用 | 4,683.73万元 | 1.14亿元 | -59.05% |
| 管理费用 | 8,026.80万元 | 8,588.39万元 | -6.54% |
| 财务费用 | 1.26亿元 | 7,034.18万元 | 78.89% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | -2,553.58万元 | 8,474.91万元 | -130.13% |
2024年半年度主营业务利润为-2.82亿元，去年同期为2.05亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为5.66亿元，同比大幅下降94.27%；（2）毛利率本期为-2.44%，同比大幅下降了9.06%。
3、非主营业务利润同比大幅下降
京投发展2024年半年度非主营业务利润为5,719.43万元，去年同期为1.86亿元，同比大幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -2.82亿元 | 141.62% | 2.05亿元 | -237.21% |
| 投资收益 | 6,749.67万元 | -33.96% | 1.95亿元 | -65.39% |
| 其他 | 985.09万元 | -4.96% | 1,017.03万元 | -3.14% |
| 净利润 | -1.99亿元 | 100.00% | 3.07亿元 | -164.79% |
4、费用情况
2024年半年度公司营收5.66亿元，同比大幅下降94.27%，虽然营收在下降，但是财务费用却在增长。
1）财务费用大幅增长
本期财务费用为1.26亿元，同比大幅增长78.89%。归因于利息支出本期为1.85亿元，去年同期为1.26亿元，同比大幅增长了45.96%。
财务费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 利息支出 | 1.85亿元 | 1.26亿元 |
| 减：利息收入 | -1.05亿元 | -1.02亿元 |
| 其他 | 4,645.66万元 | 4,626.72万元 |
| 合计 | 1.26亿元 | 7,034.18万元 |
2）销售费用大幅下降
本期销售费用为4,683.73万元，同比大幅下降59.05%。销售费用大幅下降的原因是：
（1）销售代理费本期为1,098.96万元，去年同期为6,926.34万元，同比大幅下降了84.13%。
（2）销售代理费本期为1,098.96万元，去年同期为6,926.34万元，同比大幅下降了84.13%。
（3）广告宣传及推广费本期为1,483.04万元，去年同期为2,491.34万元，同比大幅下降了40.47%。
（4）广告宣传及推广费本期为1,483.04万元，去年同期为2,491.34万元，同比大幅下降了40.47%。
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 广告宣传及推广费 | 1,483.04万元 | 2,491.34万元 |
| 广告宣传及推广费 | 1,483.04万元 | 2,491.34万元 |
| 销售代理费 | 1,098.96万元 | 6,926.34万元 |
| 销售代理费 | 1,098.96万元 | 6,926.34万元 |
| 房租水电供暖物业费 | 840.71万元 | 481.91万元 |
| 房租水电供暖物业费 | 840.71万元 | 481.91万元 |
| 折旧费及摊销费 | 593.77万元 | 26.48万元 |
| 折旧费及摊销费 | 593.77万元 | 26.48万元 |
| 其他 | -3,349.21万元 | -8,415.03万元 |
| 合计 | 4,683.73万元 | 1.14亿元 |
5、净现金流同比大幅下降7.02倍
2024年半年度，京投发展净现金流为-81.72亿元，去年同期为-10.19亿元，较去年同期大幅下降7.02倍。
2,307万元的对外股权投资收益，占净利润-11.61%
在2024半年度报告中，京投发展用于对外股权投资的资产为2.13亿元，对外股权投资所产生的收益为2,306.91万元。
对外股权投资构成表
| 项目 | 2024年中资产 | 2024年中收益 |
|---|---|---|
| 无锡望愉地铁生态置业有限公司 | 4,084.83万元 | -5,915.17万元 |
| 其他 | 1.72亿元 | -23.48万元 |
| 合计 | 2.13亿元 | -5,938.65万元 |
从同期对比来看，企业的对外股权投资收益为2,306.91万元，相比去年同期下滑了1.45亿元，变化率为-86.25%。
重大资产负债及变动情况
其他非流动资产大幅减少
2024年半年度，京投发展的其他非流动资产合计33.67亿元，占总资产的5.61%，相较于年初的76.22亿元大幅减少55.82%。
主要原因是往来资金拆借（注1）减少42.54亿元。
2024半年度结构情况
| 项目 | 期末价值 | 期初价值 |
|---|---|---|
| 往来资金拆借（注1） | 33.37亿元 | 75.92亿元 |
| 信托保障基金（注2） | 2,997.00万元 | 2,997.00万元 |
| 合计 | 33.67亿元 | 76.22亿元 |
行业分析
1、行业发展趋势
京投发展属于中国A股市场的房地产开发与经营行业，聚焦轨道交通物业开发及城市综合运营。 近三年，房地产行业受政策调控深化影响，整体增速趋缓，但结构性机会显现。2024年行业加速分化，头部企业向轻资产、城市更新及保障性住房转型，市场空间向核心城市群集中，预计未来三年绿色建筑、智慧社区等细分领域年均增速超8%，保障性住房投资占比提升至25%以上。
2、市场地位及占有率
京投发展以轨道交通物业开发为核心，2024年在北京区域TOD（公共交通导向开发）领域市占率约12%，位居前三，但全国综合市占率不足1%，营收规模在A股房企中排名50名以外，属于区域型特色开发商。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 京投发展（600683） | 聚焦轨道交通物业开发，业务覆盖北京、无锡等城市 | 2024年北京区域TOD项目签约额占比超60% |
| 保利发展（600048） | 全国性综合房企，布局住宅开发、商业运营等 | 2024年销售额超4500亿元，市占率约3.8% |
| 万科A（000002） | 多元化房企，涉足住宅、物流、长租公寓等领域 | 2024年经营性业务营收占比提升至22% |
| 招商蛇口（001979） | 以城市综合开发运营为核心，布局核心一二线城市 | 2025年城市更新项目储备面积超1200万平米 |
| 金地集团（600383） | 专注住宅开发与商业地产，全国化布局 | 2024年华东区域销售贡献率超35% |
1、经营分析总结
2024年半年度净利润亏损1.99亿元，是9年来半年度的首次亏损。
2024年半年度主营利润亏损2.81亿元，且是近5年半年度首次亏损，由于营收和毛利率的同步大幅下降。
总体来说，公司不仅盈利能力堪忧，而且在行业中也属于落后地位。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | 2024年中报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 80 | 51 | 39 | 33 | 16 |
| 行业中位数 | 60 | 41 | 48 | 33 | 36 |
| 行业排名 | 14 | 13 | 43 | 33 | 63 |
住宅地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年半年度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 湖南投资 | 87 | 沙河股份 | 90 |
| 2 | 津滨发展 | 86 | 津滨发展 | 88 |
| 3 | 沙河股份 | 85 | 顺发恒业 | 87 |
3、特别预警
| 科目 | 2024中报 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.64 | 0.69 | 0.86 | 1.02 | 1.13 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | |
| M值 | 分数 | -1.05 | - | -1.69 | - | 4.93 |
| 描述 | 非常有可能 | - | 非常有可能 | - | 非常有可能 | |
| F值 | 分数 | 3 | 3 | 4 | 4 | 5 |
| 描述 | 较差 | 较差 | 一般 | 一般 | 一般 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
注2:M-Score模型是由印第安纳大学凯利商学院的会计教授 Messod D.Beneish在1999年提出的判断一家公司是否有财务报表作假可能的侦测模型。
| M值范围 | 财务造假可能 |
|---|---|
| 分值 >= -1.78 | 非常有可能 |
| -1.78>分值>=-2.22 | 有一定的可能性 |
| 分值 < -2.22 | 可能性不高 |
注3:F-Score模型是由芝加哥大学的教授Josephpiotroski在2000年提出的判断公司基本面的模型。
| F值范围 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >=7 | 良好 |
| 7 > 分值 >= 4 | 一般 |
| 分值 < 4 | 较差 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，近期京投发展PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 京投发展 | -0.241623 | 4317 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 京投发展 | -0.405705 | 4412 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
京投发展神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| -0.241 | -0.405 | 57 | 4378 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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