凤凰股份(600716)2024年中报解读:净利润近3年整体呈现下降趋势,金融投资回报率低
江苏凤凰置业投资股份有限公司于1996年上市,实际控制人为“江苏省人民政府”。公司的主营业务为房地产开发、商品房销售;公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅,包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼的开发及运营管理,其房地产产品以出售为主,辅以对外租赁。
根据凤凰股份2024年半年度财报披露,2024年半年度,公司实现营收9,677.84万元,同比大幅下降59.48%。扣非净利润-1,248.76万元,由盈转亏。凤凰股份2024年半年度净利润-1,248.20万元,业绩由盈转亏。本期经营活动产生的现金流净额为9,101.28万元,营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
主营业务构成
公司主要产品包括镇江凤凰和颐居项目、宜兴凤凰怡然居项目、租赁收入三项,镇江凤凰和颐居项目占比40.59%,宜兴凤凰怡然居项目占比31.54%,租赁收入占比18.15%。
分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
---|---|---|---|
镇江凤凰和颐居项目 | 3,928.35万元 | 40.59% | 6.60% |
宜兴凤凰怡然居项目 | 3,052.26万元 | 31.54% | 50.46% |
租赁收入 | 1,756.30万元 | 18.15% | 34.50% |
盐城凤凰项目 | 902.36万元 | 9.32% | 12.32% |
其他零星项目 | 38.57万元 | 0.4% | 51.61% |
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比下降59.48%,净利润由盈转亏
2024年半年度,凤凰股份营业总收入为9,677.84万元,去年同期为2.39亿元,同比大幅下降59.48%,净利润为-1,248.20万元,去年同期为3,278.74万元,由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是:
虽然所得税费用本期支出38.70万元,去年同期支出1,981.45万元,同比大幅增长;
但是主营业务利润本期为-2,584.05万元,去年同期为3,341.59万元,由盈转亏。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
---|---|---|---|
营业总收入 | 9,677.84万元 | 2.39亿元 | -59.48% |
营业成本 | 7,141.42万元 | 1.18亿元 | -39.61% |
销售费用 | 881.09万元 | 862.13万元 | 2.20% |
管理费用 | 1,572.44万元 | 1,742.89万元 | -9.78% |
财务费用 | 1,834.08万元 | 3,158.79万元 | -41.94% |
研发费用 | 0.00元 | - | |
所得税费用 | 38.70万元 | 1,981.45万元 | -98.05% |
2024年半年度主营业务利润为-2,584.05万元,去年同期为3,341.59万元,由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于(1)营业总收入本期为9,677.84万元,同比大幅下降59.48%;(2)毛利率本期为26.21%,同比大幅下降了24.28%。
3、非主营业务利润同比下降
凤凰股份2024年半年度非主营业务利润为1,374.54万元,去年同期为1,918.60万元,同比下降。
非主营业务表
金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
---|---|---|---|---|
主营业务利润 | -2,584.05万元 | 207.02% | 3,341.59万元 | -177.33% |
投资收益 | 1,394.18万元 | -111.70% | 1,742.73万元 | -20.00% |
其他 | -17.58万元 | 1.41% | 53.73万元 | -132.73% |
净利润 | -1,248.20万元 | 100.00% | 3,278.74万元 | -138.07% |
金融投资回报率低
1、金融投资占总资产16.89%,投资主体为股票投资
在2024年半年度报告中,凤凰股份用于金融投资的资产为13.4亿元。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为1,394.18万元。
2024半年度金融投资主要投资内容如表所示:
2024半年度金融投资资产表
项目 | 投资金额 |
---|---|
南京证券股份有限公司 | 13.38亿元 |
其他 | 149.97万元 |
合计 | 13.4亿元 |
从金融投资收益来源方式来看,全部来源于南京证券股份有限公司。
2024半年度金融投资收益来源方式
项目 | 类别 | 收益金额 |
---|---|---|
投资收益 | 南京证券股份有限公司 | 1,394.18万元 |
合计 | 1,394.18万元 |
2、金融投资资产逐年递减
企业的金融投资资产持续小幅下滑,由2022年中的16.45亿元小幅下滑至2024年中的13.4亿元,变化率为-18.55%。
长期趋势表格
年份 | 金融资产 |
---|---|
2022年中 | 16.45亿元 |
2023年中 | 16亿元 |
2024年中 | 13.4亿元 |
重大资产负债及变动情况
存货转入1.62亿元,固定资产大幅增长
2024半年度,凤凰股份固定资产合计1.75亿元,占总资产的2.21%,相比期初的1,374.74万元增长了11.72倍。
本期存货转入1.62亿元
在本报告期内,企业固定资产新增1.62亿元,主要为存货转入的1.62亿元,占比99.95%。
新增余额情况
项目名称 | 金额 |
---|---|
本期增加金额 | 1.62亿元 |
存货转入 | 1.62亿元 |
行业分析
1、行业发展趋势
凤凰股份主营业务为房地产开发与销售,核心聚焦于住宅及商业地产领域。 近三年,中国房地产行业经历深度调整,政策调控与市场需求波动导致增速放缓。2021年住宅开发投资增速达6.4%,但2024年受市场供需双弱及政策收紧影响,房企普遍承压。未来行业将向存量运营、城市更新及区域结构性机会转型,中西部城镇化与改善性需求为长期驱动,预计市场空间趋稳,年复合增长率维持低位。
2、市场地位及占有率
凤凰股份在江苏省内拥有区域性品牌影响力,以商业地产和住宅开发为主,但近年市场占有率受行业下行拖累。2024年三季报显示其营收同比下滑51.4%,净利润亏损2863万元,显示其在行业头部梯队外面临转型压力,当前市占率不足1%。
3、主要竞争对手
公司名(股票代码) | 简介 | 发展详情 |
---|---|---|
万科A(000002) | 全国性综合地产开发商 | 2024年市占率约3.8%,居行业首位 |
保利发展(600048) | 央企背景,以住宅开发为核心 | 2024年销售额超4500亿元,位列行业前三 |
招商蛇口(001979) | 聚焦一二线城市及产业园区开发 | 2025年商业地产营收占比提升至28% |
新城控股(601155) | 住宅与商业双轮驱动,布局长三角 | 2024年合约销售规模超1200亿元 |
凤凰股份(600716) | 江苏省区域性地产开发商 | 2024年三季度营收1.36亿元,同比下滑51.4% |
1、经营分析总结
近3年半年度公司净利润持续下降,2024年半年度净利润亏损1,248.20万元,同比去年由盈转亏。
2024年半年度主营利润亏损2,584.05万元,且是近5年半年度首次亏损,主营利润近3年半年度持续下降,由于营收和毛利率的同步大幅下降。
总体来说,公司盈利能力不佳,且在行业中也处于较低水平。
2、经营评分及排名
2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | 2024年中报 | |
---|---|---|---|---|---|
评分 | 48 | 37 | 44 | 21 | 26 |
行业中位数 | 60 | 41 | 48 | 33 | 36 |
行业排名 | 50 | 47 | 41 | 41 | 45 |
住宅地产行业经营评分排名前三名
排名 | 2024年半年度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
---|---|---|---|---|
1 | 湖南投资 | 87 | 沙河股份 | 90 |
2 | 津滨发展 | 86 | 津滨发展 | 88 |
3 | 沙河股份 | 85 | 顺发恒业 | 87 |
3、特别预警
科目 | 2024中报 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | |
---|---|---|---|---|---|---|
Z值 | 分数 | 1.44 | 1.53 | 1.93 | 1.50 | 1.50 |
描述 | 堪忧 | 堪忧 | 不稳定 | 堪忧 | 堪忧 | |
M值 | 分数 | -1.25 | - | -3.06 | - | -3.64 |
描述 | 非常有可能 | - | 可能性不高 | - | 可能性不高 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
Z值分数 | 财务状况 |
---|---|
分值 >= 2.675 | 良好 |
2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
分值 < 1.81 | 堪忧 |
注2:M-Score模型是由印第安纳大学凯利商学院的会计教授 Messod D.Beneish在1999年提出的判断一家公司是否有财务报表作假可能的侦测模型。
M值范围 | 财务造假可能 |
---|---|
分值 >= -1.78 | 非常有可能 |
-1.78>分值>=-2.22 | 有一定的可能性 |
分值 < -2.22 | 可能性不高 |
4、估值数据
近五年PE-TTM(截止至2025年01月23日)
可以看到,近期凤凰股份PE-TTM为负,参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式,是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略,从业20年获得30%的年回报率。核心思想:好公司便宜买。
1)使用有形资本回报率(ROIC)衡量公司经营情况,有形资本回报率=息税前利润 /(总资产-无形资产)
有形资本回报率
公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
---|---|---|
凤凰股份 | 0.078479 | 4112 |
2)使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /(总市值+净债务)。
企业收益率
公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
---|---|---|
凤凰股份 | 0.269429 | 3976 |
3)对二者进行降序排序,排名即为分数,分数之和越低代表性价比越高。
凤凰股份神奇公式排名
有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
---|---|---|---|
0.0784 | 0.2694 | 48 | 4096 |
行业排名前3公司神奇公式排名
行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
---|---|---|---|
1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源:碧湾App
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