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凤凰股份(600716)2024年中报解读:净利润近3年整体呈现下降趋势,金融投资回报率低

江苏凤凰置业投资股份有限公司于1996年上市,实际控制人为“江苏省人民政府”。公司的主营业务为房地产开发、商品房销售;公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅,包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼的开发及运营管理,其房地产产品以出售为主,辅以对外租赁。

根据凤凰股份2024年半年度财报披露,2024年半年度,公司实现营收9,677.84万元,同比大幅下降59.48%。扣非净利润-1,248.76万元,由盈转亏。凤凰股份2024年半年度净利润-1,248.20万元,业绩由盈转亏。本期经营活动产生的现金流净额为9,101.28万元,营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。

PART 1
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主营业务构成

公司主要产品包括镇江凤凰和颐居项目、宜兴凤凰怡然居项目、租赁收入三项,镇江凤凰和颐居项目占比40.59%,宜兴凤凰怡然居项目占比31.54%,租赁收入占比18.15%。

分产品 营业收入 占比 毛利率
镇江凤凰和颐居项目 3,928.35万元 40.59% 6.60%
宜兴凤凰怡然居项目 3,052.26万元 31.54% 50.46%
租赁收入 1,756.30万元 18.15% 34.50%
盐城凤凰项目 902.36万元 9.32% 12.32%
其他零星项目 38.57万元 0.4% 51.61%

PART 2
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净利润近3年整体呈现下降趋势

1、营业总收入同比下降59.48%,净利润由盈转亏

2024年半年度,凤凰股份营业总收入为9,677.84万元,去年同期为2.39亿元,同比大幅下降59.48%,净利润为-1,248.20万元,去年同期为3,278.74万元,由盈转亏。

净利润由盈转亏的原因是:

虽然所得税费用本期支出38.70万元,去年同期支出1,981.45万元,同比大幅增长;

但是主营业务利润本期为-2,584.05万元,去年同期为3,341.59万元,由盈转亏。

2、主营业务利润由盈转亏

主要财务数据表


本期报告 上年同期 同比增减
营业总收入 9,677.84万元 2.39亿元 -59.48%
营业成本 7,141.42万元 1.18亿元 -39.61%
销售费用 881.09万元 862.13万元 2.20%
管理费用 1,572.44万元 1,742.89万元 -9.78%
财务费用 1,834.08万元 3,158.79万元 -41.94%
研发费用 0.00元 -
所得税费用 38.70万元 1,981.45万元 -98.05%

2024年半年度主营业务利润为-2,584.05万元,去年同期为3,341.59万元,由盈转亏。

主营业务利润由盈转亏主要是由于(1)营业总收入本期为9,677.84万元,同比大幅下降59.48%;(2)毛利率本期为26.21%,同比大幅下降了24.28%。

3、非主营业务利润同比下降

凤凰股份2024年半年度非主营业务利润为1,374.54万元,去年同期为1,918.60万元,同比下降。

非主营业务表


金额 占净利润比例 去年同期 同比增减
主营业务利润 -2,584.05万元 207.02% 3,341.59万元 -177.33%
投资收益 1,394.18万元 -111.70% 1,742.73万元 -20.00%
其他 -17.58万元 1.41% 53.73万元 -132.73%
净利润 -1,248.20万元 100.00% 3,278.74万元 -138.07%

PART 3
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金融投资回报率低

1、金融投资占总资产16.89%,投资主体为股票投资

在2024年半年度报告中,凤凰股份用于金融投资的资产为13.4亿元。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为1,394.18万元。

2024半年度金融投资主要投资内容如表所示:

2024半年度金融投资资产表


项目 投资金额
南京证券股份有限公司 13.38亿元
其他 149.97万元
合计 13.4亿元

从金融投资收益来源方式来看,全部来源于南京证券股份有限公司。

2024半年度金融投资收益来源方式


项目 类别 收益金额
投资收益 南京证券股份有限公司 1,394.18万元
合计 1,394.18万元

2、金融投资资产逐年递减

企业的金融投资资产持续小幅下滑,由2022年中的16.45亿元小幅下滑至2024年中的13.4亿元,变化率为-18.55%。

长期趋势表格


年份 金融资产
2022年中 16.45亿元
2023年中 16亿元
2024年中 13.4亿元

PART 4
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重大资产负债及变动情况

存货转入1.62亿元,固定资产大幅增长

2024半年度,凤凰股份固定资产合计1.75亿元,占总资产的2.21%,相比期初的1,374.74万元增长了11.72倍。

本期存货转入1.62亿元

在本报告期内,企业固定资产新增1.62亿元,主要为存货转入的1.62亿元,占比99.95%。

新增余额情况


项目名称 金额
本期增加金额 1.62亿元
存货转入 1.62亿元

PART 5
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行业分析

1、行业发展趋势

凤凰股份主营业务为房地产开发与销售,核心聚焦于住宅及商业地产领域。 近三年,中国房地产行业经历深度调整,政策调控与市场需求波动导致增速放缓。2021年住宅开发投资增速达6.4%,但2024年受市场供需双弱及政策收紧影响,房企普遍承压。未来行业将向存量运营、城市更新及区域结构性机会转型,中西部城镇化与改善性需求为长期驱动,预计市场空间趋稳,年复合增长率维持低位。

2、市场地位及占有率

凤凰股份在江苏省内拥有区域性品牌影响力,以商业地产和住宅开发为主,但近年市场占有率受行业下行拖累。2024年三季报显示其营收同比下滑51.4%,净利润亏损2863万元,显示其在行业头部梯队外面临转型压力,当前市占率不足1%。

3、主要竞争对手


公司名(股票代码) 简介 发展详情
万科A(000002) 全国性综合地产开发商 2024年市占率约3.8%,居行业首位
保利发展(600048) 央企背景,以住宅开发为核心 2024年销售额超4500亿元,位列行业前三
招商蛇口(001979) 聚焦一二线城市及产业园区开发 2025年商业地产营收占比提升至28%
新城控股(601155) 住宅与商业双轮驱动,布局长三角 2024年合约销售规模超1200亿元
凤凰股份(600716) 江苏省区域性地产开发商 2024年三季度营收1.36亿元,同比下滑51.4%

总结
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1、经营分析总结

近3年半年度公司净利润持续下降,2024年半年度净利润亏损1,248.20万元,同比去年由盈转亏。

2024年半年度主营利润亏损2,584.05万元,且是近5年半年度首次亏损,主营利润近3年半年度持续下降,由于营收和毛利率的同步大幅下降。

总体来说,公司盈利能力不佳,且在行业中也处于较低水平。

2、经营评分及排名

经营评分:26 总排名:4301/5338
行业排名(住宅地产):38/69
2023年中报 2023年三季报 2023年年报 2024年一季报 2024年中报
评分 48 37 44 21 26
行业中位数 60 41 48 33 36
行业排名 50 47 41 41 45

住宅地产行业经营评分排名前三名


排名 2024年半年度 经营评分 2023年年度 经营评分
1 湖南投资 87 沙河股份 90
2 津滨发展 86 津滨发展 88
3 沙河股份 85 顺发恒业 87

3、特别预警


科目 2024中报 2024一季报 2023年报 2023三季报 2023中报
Z值 分数 1.44 1.53 1.93 1.50 1.50
描述 堪忧 堪忧 不稳定 堪忧 堪忧
M值 分数 -1.25 - -3.06 - -3.64
描述 非常有可能 - 可能性不高 - 可能性不高

注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。

Z值分数 财务状况
分值 >= 2.675 良好
2.675 >分值>= 1.81 不稳定
分值 < 1.81 堪忧

注2:M-Score模型是由印第安纳大学凯利商学院的会计教授 Messod D.Beneish在1999年提出的判断一家公司是否有财务报表作假可能的侦测模型。

M值范围 财务造假可能
分值 >= -1.78 非常有可能
-1.78>分值>=-2.22 有一定的可能性
分值 < -2.22 可能性不高

4、估值数据

近五年PE-TTM(截止至2025年01月23日)

可以看到,近期凤凰股份PE-TTM为负,参考价值不大。

5、神奇公式估值排名

神奇公式,是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略,从业20年获得30%的年回报率。核心思想:好公司便宜买。

1)使用有形资本回报率(ROIC)衡量公司经营情况,有形资本回报率=息税前利润 /(总资产-无形资产)

有形资本回报率


公司名称 有形资本回报率 有形资本回报率排名
凤凰股份 0.078479 4112

2)使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /(总市值+净债务)。

企业收益率


公司名称 企业收益率 企业收益率排名
凤凰股份 0.269429 3976

3)对二者进行降序排序,排名即为分数,分数之和越低代表性价比越高。

凤凰股份神奇公式排名


有形资本回报率 企业收益率 行业排名 神奇公式总体排名
0.0784 0.2694 48 4096

行业排名前3公司神奇公式排名


行业排名 公司简称 神奇公式分数 神奇公式总体排名
1 津滨发展 317 42
2 春兰股份 941 267
3 衢州发展 971 287


文章来源:碧湾App

免责声明:上述所有信息均基于市场公开数据,经数据自动处理技术和人工智能算法产生,碧湾将尽力但不能保证其绝对准确和可靠,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。所有数据信息仅供参考,不构成任何投资建议,不代表碧湾观点,投资者据此操作,风险自担。

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