光大嘉宝(600622)2024年中报解读：商誉存在减值风险，资产负债率同比增加
光大嘉宝股份有限公司于1992年上市，实际控制人为“中国光大集团股份公司”。公司主要从事不动产资产管理和投资业务、房地产开发业务。公司在商业、办公楼、工业物流等领域稳步拓展，拥有长期培育的自有商业品牌“大融城”。
根据光大嘉宝2024年半年度财报披露，2024年半年度，公司实现营收7.20亿元，同比大幅下降39.00%。扣非净利润-2.14亿元，较去年同期亏损有所减小。光大嘉宝2024年半年度净利润-3.12亿元，业绩较去年同期亏损有所减小。本期经营活动产生的现金流净额为1.59亿元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
主营业务构成
公司主要产品包括不动产租赁、其他、房产销售三项，不动产租赁占比52.47%，其他占比16.73%，房产销售占比15.48%。
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 不动产租赁 | 3.78亿元 | 52.47% | 38.63% |
| 其他 | 1.20亿元 | 16.73% | 15.89% |
| 房产销售 | 1.11亿元 | 15.48% | 55.64% |
| 不动产资管 | 9,133.59万元 | 12.69% | - |
| 其他业务 | 1,897.29万元 | 2.63% | - |
投资收益同比大幅增长推动净利润同比亏损减小
1、营业总收入同比大幅降低39.00%，净利润亏损有所减小
2024年半年度，光大嘉宝营业总收入为7.20亿元，去年同期为11.80亿元，同比大幅下降39.00%，净利润为-3.12亿元，去年同期为-4.26亿元，较去年同期亏损有所减小。
净利润亏损有所减小的原因是：
虽然所得税费用本期支出2,914.54万元，去年同期收益7,245.68万元，同比大幅下降；
但是投资收益本期为-1.12亿元，去年同期为-4.03亿元，亏损有所减小。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 7.20亿元 | 11.80亿元 | -39.00% |
| 营业成本 | 3.92亿元 | 6.68亿元 | -41.22% |
| 销售费用 | 1,886.42万元 | 2,420.23万元 | -22.06% |
| 管理费用 | 1.17亿元 | 1.42亿元 | -17.63% |
| 财务费用 | 2.79亿元 | 3.13亿元 | -10.88% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 2,914.54万元 | -7,245.68万元 | 140.23% |
2024年半年度主营业务利润为-1.12亿元，去年同期为-6,433.46万元，较去年同期亏损增大。
虽然毛利率本期为45.48%，同比小幅增长了2.07%，不过营业总收入本期为7.20亿元，同比大幅下降39.00%，导致主营业务利润亏损增大。
3、非主营业务利润亏损有所减小
光大嘉宝2024年半年度非主营业务利润为-1.71亿元，去年同期为-4.34亿元，亏损有所减小。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -1.12亿元 | 35.81% | -6,433.46万元 | -73.87% |
| 投资收益 | -1.12亿元 | 35.87% | -4.03亿元 | 72.20% |
| 信用减值损失 | -4,743.06万元 | 15.19% | -4,983.65万元 | 4.83% |
| 其他 | 381.45万元 | -1.22% | 1,938.02万元 | -80.32% |
| 净利润 | -3.12亿元 | 100.00% | -4.26亿元 | 26.62% |
对外股权投资收益同比亏损大幅减小
在2024半年度报告中，光大嘉宝用于对外股权投资的资产为43.64亿元，对外股权投资所产生的收益为-9,069.76万元，占净利润-3.12亿元的29.04%。
对外股权投资构成表
| 项目 | 2024年中资产 | 2024年中收益 |
|---|---|---|
| 新光大中心项目 | 6.18亿元 | -5,480.66万元 |
| 珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙） | 12.24亿元 | -3,455.25万元 |
| 上海光渝投资中心（有限合伙） | 6.67亿元 | 773.02万元 |
| 上海光翎投资中心（有限合伙） | 6.62亿元 | -693.8万元 |
| 其他 | 11.94亿元 | -213.07万元 |
| 合计 | 43.64亿元 | -9,069.76万元 |
1、新光大中心项目
同比上期看起来，投资亏损有所缓解。
历年投资数据
| 新光大中心项目 | 追加投资 | 投资损益 | 期末余额 |
|---|---|---|---|
| 2024年中 | 0元 | -5,480.66万元 | 6.18亿元 |
| 2023年中 | 0元 | -3.84亿元 | 11.32亿元 |
| 2023年末 | 0元 | -8.44亿元 | 6.72亿元 |
| 2022年末 | 0元 | -9,172.24万元 | 15.16亿元 |
| 2021年末 | 0元 | 3,817.76万元 | 16.08亿元 |
| 2020年末 | 0元 | 7,394.8万元 | 15.7亿元 |
| 2019年末 | 15.37亿元 | -4,164.98万元 | 14.96亿元 |
2、珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）
珠海安石宜达企业管理中心业务性质为资本市场服务。
同比上期看起来，投资亏损有所缓解。
历年投资数据
| 珠海安石宜达企业管理中心 | 持有股权（%）直接 | 追加投资 | 投资损益 | 期末余额 |
|---|---|---|---|---|
| 2024年中 | 38.50 | 0元 | -3,455.25万元 | 12.24亿元 |
| 2023年中 | 38.50 | 0元 | -5,025.64万元 | 14.53亿元 |
| 2023年末 | 38.50 | 0元 | -2.45亿元 | 12.58亿元 |
| 2022年末 | 38.50 | 0元 | -550.57万元 | 15.03亿元 |
| 2021年末 | 38.50 | 0元 | -4,986.92万元 | 15.09亿元 |
| 2020年末 | 38.50 | 15.4亿元 | 1,839.18万元 | 15.58亿元 |
3、上海光渝投资中心（有限合伙）
同比上期看起来，投资收益有所减少。
历年投资数据
| 上海光渝投资中心 | 持有股权（%）直接 | 持有股权（%）间接 | 追加投资 | 投资损益 | 期末余额 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024年中 | - | - | -2,267.28万元 | 773.02万元 | 6.67亿元 |
| 2023年中 | - | - | 0元 | 847.04万元 | 6.6亿元 |
| 2023年末 | - | 50.01 | 0元 | 3,008.69万元 | 6.82亿元 |
| 2022年末 | - | 50.01 | 0元 | 336.11万元 | 6.52亿元 |
| 2021年末 | - | 50.01 | 0元 | 4,656.72万元 | 6.48亿元 |
| 2020年末 | 51.01 | - | 0元 | 3,156.43万元 | 6.02亿元 |
| 2019年末 | 50.01 | - | -1.54亿元 | 1.36亿元 | 5.7亿元 |
| 2018年末 | 50.01 | - | 0元 | 6,271.44万元 | 2.86亿元 |
| 2017年末 | - | - | 0元 | 3,971.2万元 | 2.23亿元 |
| 2016年末 | - | - | 1.84亿元 | 0元 | 1.84亿元 |
4、上海光翎投资中心（有限合伙）
上海光翎投资中心业务性质为租赁和商务服务业。
同比上期看起来，投资亏损有所缓解。
历年投资数据
| 上海光翎投资中心 | 持有股权（%）直接 | 持有股权（%）间接 | 追加投资 | 投资损益 | 期末余额 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024年中 | - | - | 0元 | -693.8万元 | 6.62亿元 |
| 2023年中 | - | - | 0元 | -3,369.17万元 | 6.41亿元 |
| 2023年末 | - | 50.01 | 0元 | -645万元 | 6.69亿元 |
| 2022年末 | - | 50.01 | 0元 | 396.91万元 | 6.75亿元 |
| 2021年末 | - | 50.01 | -3,830万元 | 9,765.51万元 | 6.4亿元 |
| 2020年末 | 50.50 | - | -2,491.92万元 | 283.58万元 | 5.8亿元 |
| 2019年末 | 50.01 | - | -1.25亿元 | 6,273.62万元 | 6.02亿元 |
| 2018年末 | 17.66 | - | 4.5亿元 | 1.72亿元 | 6.22亿元 |
5、对外股权投资收益同比去年亏损减小
从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续小幅下滑，由2022年中的57.16亿元小幅下滑至2024年中的43.64亿元，增长率为-23.65%。而企业的对外股权投资收益为-9,069.76万元，相比去年同期上升了3.15亿元，变化率为77.66%。
长期趋势表格
| 年份 | 对外股权投资 |
|---|---|
| 2022年中 | 57.16亿元 |
| 2023年中 | 51.46亿元 |
| 2024年中 | 43.64亿元 |
商誉存在减值风险
在2024年半年度报告中，光大嘉宝形成的商誉为6.9亿元，占净资产的10.93%。
商誉结构
| 商誉项 | 商誉现值 | 备注 |
|---|---|---|
| 光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司 | 12.64亿元 | 存在极大的减值风险 |
| 商誉总额 | 6.9亿元 |
商誉占有一定比重。其中，商誉的主要构成为光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司。
光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司存在极大的减值风险
（1） 风险分析
2021-2023年期末的营业收入增长率为-99.25%，但是根据2023年商誉减值报告测试预测的2024年期末营业收入增长率预测为19.49%，预测数据是否太过乐观？？由此判断，商誉存在极大减值的风险。
再由2024年中报提供的数据不难发现，中报的净利润为3,778.48万元，同比盈利下降15.14%，更加深化了商誉减值风险的可能性。
业绩增长表
| 光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司 | 净利润 | 净利润增长率 | 营业收入 | 营业收入增长率 |
|---|---|---|---|---|
| 2021年末 | 2.07亿元 | - | 3.61亿元 | - |
| 2022年末 | 2.13亿元 | 2.9% | - | -100.0% |
| 2023年末 | 3,392.31元 | -100.0% | 2.04万元 | - |
| 2023年中 | 4,452.75元 | - | 1.13万元 | - |
| 2024年中 | 3,778.48万元 | 848472.23% | - | -100.0% |
（2） 收购情况
2016年12月31日，企业先以15.43亿元的对价收购光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司51.0%的股份，后在2016年12月31日，企业再斥资127.04万元收购了光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司51.0%的股份，但其可辨认净资产公允价值仅2.79亿元，也就是说这笔收购的溢价率高达453.53%，形成的商誉高达12.64亿元，占当年净资产的21.46%。
（3） 发展历程
光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司的历年业绩数据如下表所示：
公司历年业绩数据
| 光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司 | 营业收入 | 净利润 |
|---|---|---|
| 2016年末 | - | 2.24亿元 |
| 2017年末 | 4.75万元 | 2.45万元 |
| 2018年末 | 5.21万元 | 2.69万元 |
| 2019年末 | 4.44亿元 | 2.68亿元 |
| 2020年末 | - | 2.45亿元 |
| 2021年末 | 3.61亿元 | 2.07亿元 |
| 2022年末 | - | 2.13亿元 |
| 2023年末 | 2.04万元 | 3,392.31元 |
| 2024年中 | - | 3,778.48万元 |
资产负债率同比增加
2024年半年度，企业资产负债率为73.62%，去年同期为70.46%，同比小幅增长了3.16%。
资产负债率同比增长主要是总资产本期为239.14亿元，同比下降17.31%，另外总负债本期为176.05亿元，同比小幅下降13.60%。
1、偿债能力：货币资金/短期债务同比大幅下降
近五期偿债能力指标汇总
| 2024年中报 | 2024年一季报 | 2023年年报 | 2023年三季报 | 2023年中报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 流动比率 | 0.67 | 1.06 | 1.26 | 1.23 | 1.50 |
| 速动比率 | 0.46 | 0.57 | 0.76 | 0.55 | 0.65 |
| 现金比率(%) | 0.28 | 0.34 | 0.54 | 0.35 | 0.45 |
| 资产负债率(%) | 73.62 | 70.46 | 72.89 | 71.99 | 67.20 |
| EBITDA 利息保障倍数 | 3.37 | 8.46 | 1.80 | 0.28 | 0.53 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 | 0.05 | 0.14 | 0.03 | 1.42 | 0.07 |
| 货币资金/短期债务 | 0.64 | 3.20 | 3.03 | 2.76 | 1.72 |
流动比率为0.67，去年同期为1.06，同比大幅下降，流动比率降低到了一个较低的水平。
另外速动比率为0.46，去年同期为0.57，同比下降，速动比率降低到了一个较低的水平。
而且经营活动现金流净额/短期债务为0.05，去年同期为0.14，经营活动现金流净额/短期债务在比较低的情况下还在降低。
以上说明企业短期偿债压力较大。
行业分析
1、行业发展趋势
光大嘉宝属于不动产资产管理行业，聚焦房地产投资信托（REITs）及不良资产处置领域。 近三年，不动产资管行业受政策驱动加速整合，公募REITs试点扩容推动市场规模增长。2024年国内REITs发行规模突破2000亿元，政策明确支持基建、保障性住房等领域资产证券化，预计2025年市场空间将超5000亿元。行业未来将向专业化、数字化方向深化，头部企业通过并购提升市场份额。
2、市场地位及占有率
光大嘉宝依托光大集团资源，在长三角区域不良资产处置领域占据一定优势，2024年三季报显示其不动产资管业务营收占比约35%，但整体市占率低于头部企业，行业排名暂未进入前十。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 光大嘉宝（600622） | 央企背景不动产资管平台 | 2024年不动产资管营收占比35% |
| 招商蛇口（001979） | 城市综合开发与运营服务商 | 2024年持有运营资产规模超1500亿元 |
| 保利发展（600048） | 综合性地产开发与资管企业 | 2024年商业地产管理面积突破1200万方 |
| 华润置地（01109.HK） | 城市投资开发运营商 | 2024年资管业务营收同比增长22% |
| 陆家嘴（600663） | 上海核心商业地产持有运营商 | 2024年持有物业租金收入达65亿元 |
1、经营分析总结
2024年半年度净利润亏损3.12亿元，亏损较上期有所好转。
公司主营利润近3年半年度持续下降，由于营收的大幅下降，2024年半年度主营利润亏损1.12亿元，较去年同期亏损大幅加剧。
风险方面，光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司存在极大的减值风险。
总体来说，公司盈利能力堪忧，且在行业中也处于较低水平。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | 2024年中报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 14 | 21 | 20 | 15 | 16 |
| 行业中位数 | 60 | 41 | 48 | 33 | 36 |
| 行业排名 | 75 | 51 | 58 | 57 | 62 |
住宅地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年半年度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 湖南投资 | 87 | 沙河股份 | 90 |
| 2 | 津滨发展 | 86 | 津滨发展 | 88 |
| 3 | 沙河股份 | 85 | 顺发恒业 | 87 |
3、特别预警
Z值连续5次预警。
| 科目 | 2024中报 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.09 | 0.09 | -0.22 | 0.49 | 0.47 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，近期光大嘉宝PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 光大嘉宝 | -0.035687 | 4221 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 光大嘉宝 | -0.075377 | 4255 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
光大嘉宝神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| -0.035 | -0.075 | 54 | 4261 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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