金融街(000402)2024年一季报深度解读：主营业务利润同比亏损减小推动净利润同比亏损减小
金融街控股股份有限公司于1996年上市。公司是一家主营房地产开发与销售的控股公司,主要从事房地产开发、销售商品房、物业管理等业务。
根据金融街2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收61.48亿元，同比大幅增长116.84%。扣非净利润-2.86亿元，较去年同期亏损增大。金融街2024年第一季度净利润-2.18亿元，业绩较去年同期亏损有所减小。本期经营活动产生的现金流净额为1.88亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
主营业务利润同比亏损减小推动净利润同比亏损减小
1、营业总收入同比大幅增加116.84%，净利润亏损有所减小
2024年一季度，金融街营业总收入为61.48亿元，去年同期为28.35亿元，同比大幅增长116.84%，净利润为-2.18亿元，去年同期为-2.33亿元，较去年同期亏损有所减小。
净利润亏损有所减小的原因是：
虽然所得税费用本期支出5,887.82万元，去年同期收益1,104.52万元，同比大幅下降；
但是（1）主营业务利润本期为-1.73亿元，去年同期为-2.30亿元，亏损有所减小；（2）投资收益本期为1,072.53万元，去年同期为-3,077.99万元，扭亏为盈。
2、主营业务利润较去年同期亏损有所减小
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 61.48亿元 | 28.35亿元 | 116.84% |
| 营业成本 | 55.33亿元 | 23.21亿元 | 138.43% |
| 销售费用 | 1.43亿元 | 1.37亿元 | 4.24% |
| 管理费用 | 7,394.44万元 | 7,515.67万元 | -1.61% |
| 财务费用 | 5.05亿元 | 4.52亿元 | 11.69% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 5,887.82万元 | -1,104.52万元 | 633.06% |
2024年一季度主营业务利润为-1.73亿元，去年同期为-2.30亿元，较去年同期亏损有所减小。
虽然毛利率本期为10.00%，同比大幅下降了8.15%，不过营业总收入本期为61.48亿元，同比大幅增长116.84%，推动主营业务利润亏损有所减小。
全国排名
截止到2025年6月20日，金融街近十二个月的滚动营收为191亿元，在商业地产行业中，金融街的全国排名为3名，全球排名为12名。
商业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Mitsui Fudosan 三井不动产 | 1301 | 7.71 | 123 | 12.02 |
| 新城发展 | 892 | -19.26 | 4.91 | -61.47 |
| 新城控股 | 890 | -19.12 | 7.52 | -60.91 |
| Mitsubishi Estate 三菱地产 | 783 | 5.39 | 94 | 6.86 |
| 中国金茂 | 591 | -13.12 | 11 | -38.99 |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 | 503 | 2.59 | 95 | 8.41 |
| 大悦城 | 358 | -5.65 | -29.77 | -- |
| Unibail-Rodamco-Westfield | 272 | 9.32 | 12 | -- |
| 宝龙地产 | 258 | -13.58 | -57.65 | -- |
| Tokyo Tatemono 东京建物 | 230 | 10.85 | 33 | 23.51 |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 金融街 | 191 | -7.57 | -110.84 | -- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
金融街属于商业地产运营行业，聚焦于金融服务业态的高端写字楼及配套综合体开发与管理。 近三年，商业地产行业受宏观经济波动及远程办公趋势影响，整体空置率上升，但核心城市金融集聚区需求韧性较强。2024年金融开放政策推动外资金融机构扩租，带动一线城市甲级写字楼租金企稳，未来三年行业将向精细化运营与绿色低碳转型，预计金融核心区市场空间年均增长约3%-5%，科技金融融合催生新型办公场景需求。
2、市场地位及占有率
金融街作为北京金融核心区的主要开发商，在高端金融写字楼领域占据领先地位，其北京区域甲级写字楼市场占有率超25%，租金溢价率常年高于全市均值15%-20%，2024年主力项目出租率维持在92%以上。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 金融街（000402） | 北京核心金融区商业地产开发运营商，专注金融机构总部定制化办公 | 2025年北京金融街区域项目租金同比上涨4%，出租率94% |
| 陆家嘴（600663） | 上海陆家嘴金融贸易区主要开发商，持有超百万平米甲级写字楼 | 2025年上海核心区在管面积市占率19% |
| 浦东金桥（600639） | 上海金桥经济技术开发区运营主体，聚焦科技与金融融合园区 | 2025年科技金融企业租户占比提升至35% |
| 外高桥（600648） | 上海外高桥保税区开发运营商，承接自贸区跨境金融业务需求 | 2025年跨境金融相关办公面积占比28% |
| 张江高科（600895） | 上海张江科学城核心开发企业，主打科创与金融结合生态 | 2025年科创企业扩租贡献营收增长12% |
1、经营分析总结
2024年一季度净利润亏损2.17亿元，亏损较上期有所好转。
由于营收的大幅增长，2024年一季度主营利润亏损1.73亿元，较去年同期的亏损有所好转。
总体来说，公司盈利能力不佳，但是在行业中却处于较高水平。
2、经营评分及排名
| 2023年一季报 | 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 41 | 14 | 19 | 19 | 19 |
| 行业中位数 | 41 | 60 | 19 | 31 | 18 |
| 行业排名 | 4 | 9 | 5 | 6 | 4 |
商业地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年一季度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 全新好 | 75 | 中国国贸 | 88 |
| 2 | 中国国贸 | 68 | 全新好 | 76 |
| 3 | 北辰实业 | 62 | 北辰实业 | 66 |
3、特别预警
| 科目 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.93 | 0.78 | 0.87 | 0.92 | 0.99 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，近期金融街PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 金融街 | -0.795254 | 4516 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 金融街 | -1.651191 | 4825 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
金融街神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| -0.795 | -1.651 | 10 | 4680 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 中国国贸 | 846 | 227 |
| 2 | 新城控股 | 3889 | 2031 |
| 3 | 大悦城 | 4721 | 2479 |
文章来源：碧湾App
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