招商蛇口(001979)2024年一季报深度解读：净利润同比大幅增长但现金流净额由正转负
招商局蛇口工业区控股股份有限公司于2015年上市，实际控制人为“招商局集团”。公司的主营业务是开发业务、资产运营和城市服务三类业务，公司的主要产品及服务为以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
根据招商蛇口2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收237.48亿元，同比大幅增长58.22%。扣非净利润2.92亿元，同比小幅增长8.00%。招商蛇口2024年第一季度净利润9.36亿元，业绩同比大幅增长120.56%。本期经营活动产生的现金流净额为-106.11亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
2023年公司主要从事开发业务、城市服务、资产运营。
| 名称 |
营业收入 |
占比 |
毛利率 |
| 开发业务 |
1,539.57万元 |
0.01% |
17.08% |
| 其他业务 |
1,749.92亿元 |
99.99% |
- |
1、营业总收入同比增加58.22%，净利润同比增加120.56%
2024年一季度，招商蛇口营业总收入为237.48亿元，去年同期为150.09亿元，同比大幅增长58.22%，净利润为9.36亿元，去年同期为4.24亿元，同比大幅增长120.56%。
虽然所得税费用本期支出6.94亿元，去年同期支出1.71亿元，同比大幅增长；
但是主营业务利润本期为15.40亿元，去年同期为2.98亿元，同比大幅增长。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
237.48亿元 |
150.09亿元 |
58.22% |
| 营业成本 |
203.04亿元 |
131.14亿元 |
54.82% |
| 销售费用 |
5.38亿元 |
4.24亿元 |
26.81% |
| 管理费用 |
3.64亿元 |
4.24亿元 |
-14.21% |
| 财务费用 |
5.05亿元 |
4.30亿元 |
17.42% |
| 研发费用 |
4,181.10万元 |
2,281.99万元 |
83.22% |
| 所得税费用 |
6.94亿元 |
1.71亿元 |
305.72% |
2024年一季度主营业务利润为15.40亿元，去年同期为2.98亿元，同比大幅增长4.16倍。
主营业务利润同比大幅增长主要是由于（1）营业总收入本期为237.48亿元，同比大幅增长58.22%；（2）毛利率本期为14.50%，同比小幅增长了1.88%。
截止到2025年6月20日，招商蛇口近十二个月的滚动营收为1789亿元，在住宅地产行业中，招商蛇口的全国排名为4名，全球排名为13名。
住宅地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| 万科A |
3432 |
-8.83 |
-494.78 |
-- |
| 万科企业 |
3432 |
-8.83 |
-494.78 |
-- |
| 保利发展 |
3117 |
3.02 |
50 |
-43.27 |
| 华润置地 |
2788 |
9.54 |
256 |
-7.58 |
| Daiwa House Industry 大和房建 |
2693 |
6.98 |
161 |
13.00 |
| D.R. Horton 霍顿房屋 |
2646 |
9.84 |
342 |
4.44 |
| Lennar 莱纳 |
2548 |
9.32 |
283 |
-3.89 |
| 碧桂园 |
2528 |
-21.53 |
-328.35 |
-- |
| 绿地控股 |
2409 |
-23.81 |
-155.52 |
-- |
| 中国恒大 |
2301 |
-21.61 |
-1059.14 |
-- |
| ... |
... |
... |
... |
... |
| 招商蛇口 |
1789 |
3.66 |
40 |
-26.98 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
招商蛇口属于房地产开发与运营行业，涵盖住宅开发、商业地产、产业园区综合开发及轻资产运营服务。 近三年房地产行业持续深度调整，2024年全国新建商品房销售面积同比下降19.0%，市场空间向核心城市和优质项目集中。未来行业将加速分化，头部企业依托资金优势和综合运营能力，向“开发+运营+服务”模式转型，轻资产代建、城市更新、绿色低碳及智慧化服务成为新增长点，核心城市群及高能级城市仍存结构性机会。
招商蛇口位列中国房地产企业销售规模前五，2024年实现签约销售金额2193亿元，市占率约3.2%。其在一线及强二线城市项目占比超70%，粤港澳大湾区和长三角区域贡献核心业绩，代建及轻资产业务加速拓展，综合竞争力稳居行业第一梯队。
| 公司名（股票代码） |
简介 |
发展详情 |
| 招商蛇口（001979） |
综合性城市开发运营商，覆盖住宅、商业、产业园区及轻资产管理 |
2024年核心城市销售贡献占比超70%，代建业务签约规模突破百亿 |
| 保利发展（600048） |
央企地产龙头，聚焦住宅开发、物业服务及商业运营 |
2024年销售额稳居行业第一，市占率约5.1% |
| 万科A（000002） |
多元化房企，布局住宅开发、物流地产及长租公寓 |
2024年经营性业务收入同比增长12%，物流仓储规模行业领先 |
| 华润置地（1109.HK） |
商业地产与住宅开发并重，持有型物业收入占比超20% |
2024年一二线城市投资占比85%，购物中心租金收入同比增15% |
| 中海地产（00688.HK） |
央企地产商，以高利润率和低融资成本为核心优势 |
2024年净利润率保持行业首位，资产负债率低于60% |
