招商蛇口(001979)2024年一季报深度解读：净利润同比大幅增长但现金流净额由正转负
招商局蛇口工业区控股股份有限公司于2015年上市，实际控制人为“招商局集团”。公司的主营业务是开发业务、资产运营和城市服务三类业务，公司的主要产品及服务为以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
根据招商蛇口2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收237.48亿元，同比大幅增长58.22%。扣非净利润2.92亿元，同比小幅增长8.00%。招商蛇口2024年第一季度净利润9.36亿元，业绩同比大幅增长120.56%。本期经营活动产生的现金流净额为-106.11亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
营业收入情况
2023年公司主要从事开发业务、城市服务、资产运营。
| 名称 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 开发业务 | 1,539.57万元 | 0.01% | 17.08% |
| 其他业务 | 1,749.92亿元 | 99.99% | - |
净利润同比大幅增长但现金流净额由正转负
1、营业总收入同比增加58.22%，净利润同比增加120.56%
2024年一季度，招商蛇口营业总收入为237.48亿元，去年同期为150.09亿元，同比大幅增长58.22%，净利润为9.36亿元，去年同期为4.24亿元，同比大幅增长120.56%。
净利润同比大幅增长的原因是：
虽然所得税费用本期支出6.94亿元，去年同期支出1.71亿元，同比大幅增长；
但是主营业务利润本期为15.40亿元，去年同期为2.98亿元，同比大幅增长。
2、主营业务利润同比大幅增长4.16倍
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 237.48亿元 | 150.09亿元 | 58.22% |
| 营业成本 | 203.04亿元 | 131.14亿元 | 54.82% |
| 销售费用 | 5.38亿元 | 4.24亿元 | 26.81% |
| 管理费用 | 3.64亿元 | 4.24亿元 | -14.21% |
| 财务费用 | 5.05亿元 | 4.30亿元 | 17.42% |
| 研发费用 | 4,181.10万元 | 2,281.99万元 | 83.22% |
| 所得税费用 | 6.94亿元 | 1.71亿元 | 305.72% |
2024年一季度主营业务利润为15.40亿元，去年同期为2.98亿元，同比大幅增长4.16倍。
主营业务利润同比大幅增长主要是由于（1）营业总收入本期为237.48亿元，同比大幅增长58.22%；（2）毛利率本期为14.50%，同比小幅增长了1.88%。
全国排名
截止到2025年6月20日，招商蛇口近十二个月的滚动营收为1789亿元，在住宅地产行业中，招商蛇口的全国排名为4名，全球排名为13名。
住宅地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 万科A | 3432 | -8.83 | -494.78 | -- |
| 万科企业 | 3432 | -8.83 | -494.78 | -- |
| 保利发展 | 3117 | 3.02 | 50 | -43.27 |
| 华润置地 | 2788 | 9.54 | 256 | -7.58 |
| Daiwa House Industry 大和房建 | 2693 | 6.98 | 161 | 13.00 |
| D.R. Horton 霍顿房屋 | 2646 | 9.84 | 342 | 4.44 |
| Lennar 莱纳 | 2548 | 9.32 | 283 | -3.89 |
| 碧桂园 | 2528 | -21.53 | -328.35 | -- |
| 绿地控股 | 2409 | -23.81 | -155.52 | -- |
| 中国恒大 | 2301 | -21.61 | -1059.14 | -- |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 招商蛇口 | 1789 | 3.66 | 40 | -26.98 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
招商蛇口属于房地产开发与运营行业，涵盖住宅开发、商业地产、产业园区综合开发及轻资产运营服务。 近三年房地产行业持续深度调整，2024年全国新建商品房销售面积同比下降19.0%，市场空间向核心城市和优质项目集中。未来行业将加速分化，头部企业依托资金优势和综合运营能力，向“开发+运营+服务”模式转型，轻资产代建、城市更新、绿色低碳及智慧化服务成为新增长点，核心城市群及高能级城市仍存结构性机会。
2、市场地位及占有率
招商蛇口位列中国房地产企业销售规模前五，2024年实现签约销售金额2193亿元，市占率约3.2%。其在一线及强二线城市项目占比超70%，粤港澳大湾区和长三角区域贡献核心业绩，代建及轻资产业务加速拓展，综合竞争力稳居行业第一梯队。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 招商蛇口（001979） | 综合性城市开发运营商，覆盖住宅、商业、产业园区及轻资产管理 | 2024年核心城市销售贡献占比超70%，代建业务签约规模突破百亿 |
| 保利发展（600048） | 央企地产龙头，聚焦住宅开发、物业服务及商业运营 | 2024年销售额稳居行业第一，市占率约5.1% |
| 万科A（000002） | 多元化房企，布局住宅开发、物流地产及长租公寓 | 2024年经营性业务收入同比增长12%，物流仓储规模行业领先 |
| 华润置地（1109.HK） | 商业地产与住宅开发并重，持有型物业收入占比超20% | 2024年一二线城市投资占比85%，购物中心租金收入同比增15% |
| 中海地产（00688.HK） | 央企地产商，以高利润率和低融资成本为核心优势 | 2024年净利润率保持行业首位，资产负债率低于60% |
1、经营分析总结
2024年一季度净利润9.36亿元，较上期大幅增长。
由于营收和毛利率的同步增长，2024年一季度主营利润15.41亿元，较去年同期大幅增长。
2、特别预警
| 科目 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.76 | 0.73 | 0.72 | 0.72 | 0.76 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
3、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，招商蛇口近期的市盈率在历史上处在很高的水平。
在2025年01月23日，招商蛇口的PE-TTM是17.47，而商业地产行业的PE-TTM是20.61，招商蛇口低于商业地产行业的PE-TTM。
4、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 招商蛇口 | 0.419759 | 3864 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 招商蛇口 | 1.735068 | 2573 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
招商蛇口神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 0.4197 | 1.7350 | 8 | 3341 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 中国国贸 | 846 | 227 |
| 2 | 新城控股 | 3889 | 2031 |
| 3 | 大悦城 | 4721 | 2479 |
文章来源：碧湾App
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