大悦城(000031)2024年一季报深度解读：净利润同比大幅下降但现金流净额同比大幅增长
大悦城控股集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“国务院国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务为房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。主要产品包括商品房销售、一级土地开发、投资物业及相关服务、酒店经营、物业及其他管理、管理输出。
根据大悦城2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收38.67亿元，同比大幅下降36.45%。扣非净利润-1.24亿元，由盈转亏。大悦城2024年第一季度净利润1.83亿元，业绩同比大幅下降70.17%。
2023年公司的主要业务为商品房销售及一级土地开发，占比高达78.96%。
2021年-2023年商品房销售及一级土地开发营收呈下降趋势，从2021年的356.30亿元，下降到2023年的290.44亿元。2019年-2023年商品房销售及一级土地开发毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的37.91%，大幅下降到了2023年的19.56%。
2023年投资物业及相关服务营收53.93亿元，同比去年的43.37亿元增长了24.35%。同期，2023年投资物业及相关服务毛利率为61.24%，同比去年的52.95%增长了15.66%。
1、营业总收入同比下降36.45%，净利润同比下降70.17%
2024年一季度，大悦城营业总收入为38.67亿元，去年同期为60.86亿元，同比大幅下降36.45%，净利润为1.83亿元，去年同期为6.12亿元，同比大幅下降70.17%。
净利润同比大幅下降的原因是（1）投资收益本期为-14.71万元，去年同期为4.26亿元，由盈转亏；（2）所得税费用本期支出3.30亿元，去年同期支出2.65亿元，同比增长。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
38.67亿元 |
60.86亿元 |
-36.45% |
| 营业成本 |
22.84亿元 |
42.42亿元 |
-46.17% |
| 销售费用 |
2.28亿元 |
2.54亿元 |
-10.50% |
| 管理费用 |
3.12亿元 |
3.25亿元 |
-3.98% |
| 财务费用 |
5.20亿元 |
6.11亿元 |
-14.96% |
| 研发费用 |
|
4.11万元 |
- |
| 所得税费用 |
3.30亿元 |
2.65亿元 |
24.86% |
2024年一季度主营业务利润为4.63亿元，去年同期为4.29亿元，同比小幅增长7.94%。
虽然营业总收入本期为38.67亿元，同比大幅下降36.45%，不过毛利率本期为40.95%，同比大幅增长了10.66%，推动主营业务利润同比小幅增长。
截止到2025年6月20日，大悦城近十二个月的滚动营收为358亿元，在商业地产行业中，大悦城的全球营收规模排名为7名，全国排名为2名。
商业地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| Mitsui Fudosan 三井不动产 |
1301 |
7.71 |
123 |
12.02 |
| 新城发展 |
892 |
-19.26 |
4.91 |
-61.47 |
| 新城控股 |
890 |
-19.12 |
7.52 |
-60.91 |
| Mitsubishi Estate 三菱地产 |
783 |
5.39 |
94 |
6.86 |
| 中国金茂 |
591 |
-13.12 |
11 |
-38.99 |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 |
503 |
2.59 |
95 |
8.41 |
| 大悦城 |
358 |
-5.65 |
-29.77 |
-- |
| Unibail-Rodamco-Westfield |
272 |
9.32 |
12 |
-- |
| 宝龙地产 |
258 |
-13.58 |
-57.65 |
-- |
| Tokyo Tatemono 东京建物 |
230 |
10.85 |
33 |
23.51 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
大悦城属于房地产开发与经营行业，聚焦商业地产开发运营及住宅销售。 中国房地产行业近三年受政策调控、市场供需调整及融资环境影响，整体增速放缓，但商业地产细分领域因消费复苏呈现结构性机会。2023年商业地产销售额同比增长12%，头部企业加速轻资产转型，预计2025年商业运营市场规模将突破1.2万亿元，核心城市综合体与社区商业成为主要增长极。
大悦城在商业地产领域位列行业前十，2024年管理面积超500万平米，核心项目出租率稳定在94%以上，但其全国市占率不足2%，在重点城市如北京、成都等地商业综合体市场份额位居前五。
| 公司名（股票代码） |
简介 |
发展详情 |
| 大悦城（000031） |
商业地产开发运营为核心 |
2024年新开6个商业项目，管理面积增至560万平米，核心项目平均出租率95% |
| 万科A（000002） |
住宅开发与多元化业务并重 |
2024年商业运营收入同比增18%，持有商业面积超1200万平米 |
| 保利发展（600048） |
住宅开发与城市更新主导 |
2024年商业板块营收占比12%，核心商圈综合体项目市占率位列全国前三 |
| 华润置地（01109.HK） |
综合性地产开发与商业运营 |
万象城系列2024年销售额同比增25%，高端商业市占率超15% |
| 招商蛇口（001979） |
产城融合与社区商业并行 |
2024年持有型物业营收突破80亿元，智慧商业平台覆盖率达70% |
