大悦城(000031)2024年一季报深度解读：净利润同比大幅下降但现金流净额同比大幅增长
大悦城控股集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“国务院国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务为房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。主要产品包括商品房销售、一级土地开发、投资物业及相关服务、酒店经营、物业及其他管理、管理输出。
根据大悦城2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收38.67亿元，同比大幅下降36.45%。扣非净利润-1.24亿元，由盈转亏。大悦城2024年第一季度净利润1.83亿元，业绩同比大幅下降70.17%。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为商品房销售及一级土地开发，占比高达78.96%。
1、商品房销售及一级土地开发
2021年-2023年商品房销售及一级土地开发营收呈下降趋势，从2021年的356.30亿元，下降到2023年的290.44亿元。2019年-2023年商品房销售及一级土地开发毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的37.91%，大幅下降到了2023年的19.56%。
2、投资物业及相关服务
2023年投资物业及相关服务营收53.93亿元，同比去年的43.37亿元增长了24.35%。同期，2023年投资物业及相关服务毛利率为61.24%，同比去年的52.95%增长了15.66%。
净利润同比大幅下降但现金流净额同比大幅增长
1、营业总收入同比下降36.45%，净利润同比下降70.17%
2024年一季度，大悦城营业总收入为38.67亿元，去年同期为60.86亿元，同比大幅下降36.45%，净利润为1.83亿元，去年同期为6.12亿元，同比大幅下降70.17%。
净利润同比大幅下降的原因是（1）投资收益本期为-14.71万元，去年同期为4.26亿元，由盈转亏；（2）所得税费用本期支出3.30亿元，去年同期支出2.65亿元，同比增长。
2、主营业务利润同比小幅增长7.94%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 38.67亿元 | 60.86亿元 | -36.45% |
| 营业成本 | 22.84亿元 | 42.42亿元 | -46.17% |
| 销售费用 | 2.28亿元 | 2.54亿元 | -10.50% |
| 管理费用 | 3.12亿元 | 3.25亿元 | -3.98% |
| 财务费用 | 5.20亿元 | 6.11亿元 | -14.96% |
| 研发费用 | 4.11万元 | - | |
| 所得税费用 | 3.30亿元 | 2.65亿元 | 24.86% |
2024年一季度主营业务利润为4.63亿元，去年同期为4.29亿元，同比小幅增长7.94%。
虽然营业总收入本期为38.67亿元，同比大幅下降36.45%，不过毛利率本期为40.95%，同比大幅增长了10.66%，推动主营业务利润同比小幅增长。
全球排名
截止到2025年6月20日，大悦城近十二个月的滚动营收为358亿元，在商业地产行业中，大悦城的全球营收规模排名为7名，全国排名为2名。
商业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Mitsui Fudosan 三井不动产 | 1301 | 7.71 | 123 | 12.02 |
| 新城发展 | 892 | -19.26 | 4.91 | -61.47 |
| 新城控股 | 890 | -19.12 | 7.52 | -60.91 |
| Mitsubishi Estate 三菱地产 | 783 | 5.39 | 94 | 6.86 |
| 中国金茂 | 591 | -13.12 | 11 | -38.99 |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 | 503 | 2.59 | 95 | 8.41 |
| 大悦城 | 358 | -5.65 | -29.77 | -- |
| Unibail-Rodamco-Westfield | 272 | 9.32 | 12 | -- |
| 宝龙地产 | 258 | -13.58 | -57.65 | -- |
| Tokyo Tatemono 东京建物 | 230 | 10.85 | 33 | 23.51 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
大悦城属于房地产开发与经营行业，聚焦商业地产开发运营及住宅销售。 中国房地产行业近三年受政策调控、市场供需调整及融资环境影响，整体增速放缓，但商业地产细分领域因消费复苏呈现结构性机会。2023年商业地产销售额同比增长12%，头部企业加速轻资产转型，预计2025年商业运营市场规模将突破1.2万亿元，核心城市综合体与社区商业成为主要增长极。
2、市场地位及占有率
大悦城在商业地产领域位列行业前十，2024年管理面积超500万平米，核心项目出租率稳定在94%以上，但其全国市占率不足2%，在重点城市如北京、成都等地商业综合体市场份额位居前五。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 大悦城（000031） | 商业地产开发运营为核心 | 2024年新开6个商业项目，管理面积增至560万平米，核心项目平均出租率95% |
| 万科A（000002） | 住宅开发与多元化业务并重 | 2024年商业运营收入同比增18%，持有商业面积超1200万平米 |
| 保利发展（600048） | 住宅开发与城市更新主导 | 2024年商业板块营收占比12%，核心商圈综合体项目市占率位列全国前三 |
| 华润置地（01109.HK） | 综合性地产开发与商业运营 | 万象城系列2024年销售额同比增25%，高端商业市占率超15% |
| 招商蛇口（001979） | 产城融合与社区商业并行 | 2024年持有型物业营收突破80亿元，智慧商业平台覆盖率达70% |
1、经营分析总结
近3年一季度公司净利润持续下降，2024年一季度净利润1.83亿元，较上期大幅下降。
由于毛利率的大幅增长，2024年一季度主营利润4.63亿元，较去年同期有所增长。
总体来说，公司盈利能力不佳，且在行业中也处于较低水平。
2、经营评分及排名
| 2023年一季报 | 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 19 | 60 | 19 | 17 | 16 |
| 行业中位数 | 41 | 60 | 19 | 31 | 18 |
| 行业排名 | 5 | 5 | 7 | 9 | 7 |
商业地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年一季度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 全新好 | 75 | 中国国贸 | 88 |
| 2 | 中国国贸 | 68 | 全新好 | 76 |
| 3 | 北辰实业 | 62 | 北辰实业 | 66 |
3、特别预警
| 科目 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.60 | 0.68 | 0.59 | 0.61 | 0.61 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，近期大悦城PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 大悦城 | 0.97316 | 3384 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 大悦城 | 3.272911 | 1337 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
大悦城神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 0.9731 | 3.2729 | 3 | 2479 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 中国国贸 | 846 | 227 |
| 2 | 新城控股 | 3889 | 2031 |
| 3 | 大悦城 | 4721 | 2479 |
文章来源：碧湾App
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