新城控股(601155)2024年一季报深度解读：资产负债率同比下降，投资收益同比大幅下降导致净利润同比大幅下降
新城控股集团股份有限公司于2015年上市，实际控制人为“王振华”。公司主营业务为房地产开发与销售，主要产品为住宅、综合体、物业出租及管理等。
根据新城控股2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收143.57亿元，同比小幅下降11.66%。扣非净利润2.89亿元，同比大幅下降46.28%。新城控股2024年第一季度净利润2.78亿元，业绩同比大幅下降60.17%。
2023年公司的主要业务为房地产开发销售，占比高达90.07%，其中房地产物业销售收入为第一大收入来源。
2023年房地产开发销售营收1,073.36亿元，同比去年的1,048.83亿元基本持平。2018年-2023年房地产开发销售毛利率呈大幅下降趋势，从2018年的35.48%，大幅下降到了2023年的13.91%。
1、营业总收入同比小幅降低11.66%，净利润同比大幅降低60.17%
2024年一季度，新城控股营业总收入为143.57亿元，去年同期为162.52亿元，同比小幅下降11.66%，净利润为2.78亿元，去年同期为6.99亿元，同比大幅下降60.17%。
虽然主营业务利润本期为6.95亿元，去年同期为5.27亿元，同比大幅增长；
但是（1）投资收益本期为-2,860.23万元，去年同期为2.36亿元，由盈转亏；（2）资产减值损失本期损失2.10亿元，去年同期损失0.00元，；（3）资产处置收益本期为46.07万元，去年同期为1.14亿元，同比大幅下降。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
143.57亿元 |
162.52亿元 |
-11.66% |
| 营业成本 |
108.10亿元 |
127.62亿元 |
-15.30% |
| 销售费用 |
8.30亿元 |
8.45亿元 |
-1.70% |
| 管理费用 |
7.91亿元 |
8.34亿元 |
-5.18% |
| 财务费用 |
7.79亿元 |
6.99亿元 |
11.52% |
| 研发费用 |
305.14万元 |
404.98万元 |
-24.65% |
| 所得税费用 |
1.94亿元 |
2.73亿元 |
-28.91% |
2024年一季度主营业务利润为6.95亿元，去年同期为5.27亿元，同比大幅增长31.78%。
虽然营业总收入本期为143.57亿元，同比小幅下降11.66%，不过毛利率本期为24.71%，同比增长了3.23%，推动主营业务利润同比大幅增长。
新城控股2024年一季度非主营业务利润为-2.22亿元，去年同期为4.44亿元，由盈转亏。
非主营业务表
| |
金额 |
占净利润比例 |
去年同期 |
同比增减 |
| 主营业务利润 |
6.95亿元 |
249.66% |
5.27亿元 |
31.78% |
| 资产减值损失 |
-2.10亿元 |
-75.65% |
|
- |
| 营业外支出 |
3,013.63万元 |
10.83% |
2,281.98万元 |
32.06% |
| 其他 |
1,812.62万元 |
6.51% |
4.67亿元 |
-96.12% |
| 净利润 |
2.78亿元 |
100.00% |
6.99亿元 |
-60.17% |
2024年一季度，企业资产负债率为76.52%，去年同期为80.18%，同比小幅下降了3.66%，近5年资产负债率总体呈现下降状态，从86.96%下降至76.52%。
资产负债率同比下降主要是总负债本期为2,816.65亿元，同比下降22.61%，另外总资产本期为3,680.83亿元，同比下降18.90%。
有息负债从2021年一季度到2024年一季度近4年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。
值得注意的是，在有息负债下降的情况下，有息负债的利率从2022年到2024年呈现上升趋势。
近5年一季度有息负债利率
| 年份 |
2024 |
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
| 利率(%) |
0.35 |
0.31 |
0.33 |
0.92 |
1.17 |
2、偿债能力：经营活动现金流净额/短期债务同比下降
近五期偿债能力指标汇总
|
2024年一季报 |
2023年年报 |
2023年三季报 |
2023年中报 |
2023年一季报 |
| 流动比率 |
0.93 |
0.98 |
1.07 |
1.10 |
1.05 |
| 速动比率 |
0.32 |
0.32 |
0.35 |
0.37 |
0.37 |
| 现金比率(%) |
0.08 |
0.10 |
0.12 |
0.12 |
0.15 |
| 资产负债率(%) |
76.52 |
80.18 |
81.86 |
85.13 |
86.96 |
| EBITDA 利息保障倍数 |
8.88 |
2.67 |
2.88 |
4.19 |
9.01 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 |
0.05 |
0.07 |
0.08 |
-0.15 |
-0.18 |
| 货币资金/短期债务 |
0.91 |
1.07 |
1.62 |
1.53 |
1.71 |
流动比率为0.93，去年同期为0.98，同比小幅下降，流动比率在比较低的情况下还在降低。
另外现金比率为0.08，去年同期为0.10，同比下降，现金比率在比较低的情况下还在降低。
而且经营活动现金流净额/短期债务为0.05，去年同期为0.07，经营活动现金流净额/短期债务在比较低的情况下还在降低。
截止到2025年6月20日，新城控股近十二个月的滚动营收为890亿元，在商业地产行业中，新城控股的全球营收规模排名为3名，全国排名为1名。
商业地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| Mitsui Fudosan 三井不动产 |
1301 |
7.71 |
123 |
12.02 |
| 新城发展 |
892 |
-19.26 |
4.91 |
-61.47 |
| 新城控股 |
890 |
-19.12 |
7.52 |
-60.91 |
| Mitsubishi Estate 三菱地产 |
783 |
5.39 |
94 |
6.86 |
| 中国金茂 |
591 |
-13.12 |
11 |
-38.99 |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 |
503 |
2.59 |
95 |
8.41 |
| 大悦城 |
358 |
-5.65 |
-29.77 |
-- |
| Unibail-Rodamco-Westfield |
272 |
9.32 |
12 |
-- |
| 宝龙地产 |
258 |
-13.58 |
-57.65 |
-- |
| Tokyo Tatemono 东京建物 |
230 |
10.85 |
33 |
23.51 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
新城控股属于房地产开发与商业运营综合性行业。 近三年，中国房地产行业经历深度调整，政策管控趋严，行业增速放缓，整体利润空间收窄。2024年市场分化加剧，头部企业通过多元化布局和精细化运营巩固地位，商业地产成为增长引擎，运营效率及现金流稳定性成为核心竞争力。预计未来行业将加速整合，市场空间向具备“开发+运营”双轮驱动能力的企业集中，轻资产模式及存量资产运营或为趋势方向。
