陆家嘴(600663)2024年一季报深度解读：所得税费用收益较去年同期大幅下降导致净利润同比小幅下降
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“上海市浦东新区国有资产监督管理委员会”。公司主营业务为在浦东新区，天津红桥区及苏州高新区等地从事以城市综合开发为主的房地产综合开发业务。
根据陆家嘴2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收27.90亿元，同比大幅增长39.34%。扣非净利润4.12亿元，同比小幅增长3.80%。陆家嘴2024年第一季度净利润5.02亿元，业绩同比小幅下降7.50%。
2023年公司的营收主要由以下三块构成，分别为房地产租赁、房地产(含投资性房地产)销售、物业管理。
2023年房地产租赁营收35.49亿元，同比去年的30.63亿元增长了15.86%。同期，2023年房地产租赁毛利率为73.72%，同比去年的70.72%小幅增长了4.24%。
2019年-2023年房地产(含投资性房地产)销售营收呈大幅下降趋势，从2019年的71.57亿元，大幅下降到2023年的33.46亿元。2023年房地产(含投资性房地产)销售毛利率为78.62%，同比去年的25.62%大幅增长了近2倍。
2023年，该产品名称由“房地产销售、投资性房地产转让”，整合为“房地产(含投资性房地产)销售”。
2020年-2023年物业管理营收呈增长趋势，从2020年的16.70亿元，增长到2023年的20.15亿元。2020年-2023年物业管理毛利率呈大幅下降趋势，从2020年的20.9%，大幅下降到了2023年的10.24%。
2021年-2023年金融业收入营收呈大幅下降趋势，从2021年的29.40亿元，大幅下降到2023年的9.20亿元。2021年-2023年金融业收入毛利率呈大幅下降趋势，从2021年的82.45%，大幅下降到了2023年的43.15%。
2020年，该产品名称由“金融业”变更为“金融业收入”。
所得税费用收益较去年同期大幅下降导致净利润同比小幅下降
1、营业总收入同比大幅增加39.34%，净利润同比小幅降低7.50%
2024年一季度，陆家嘴营业总收入为27.90亿元，去年同期为20.03亿元，同比大幅增长39.34%，净利润为5.02亿元，去年同期为5.43亿元，同比小幅下降7.50%。
虽然（1）主营业务利润本期为6.94亿元，去年同期为6.56亿元，同比小幅增长；（2）投资收益本期为2,796.87万元，去年同期为349.53万元，同比大幅增长。
但是（1）所得税费用本期支出2.22亿元，去年同期支出1.62亿元，同比大幅增长；（2）营业外利润本期为-39.06万元，去年同期为3,286.08万元，由盈转亏。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
27.90亿元 |
20.03亿元 |
39.34% |
| 营业成本 |
10.41亿元 |
7.18亿元 |
44.93% |
| 销售费用 |
4,654.26万元 |
3,377.49万元 |
37.80% |
| 管理费用 |
1.29亿元 |
1.05亿元 |
23.10% |
| 财务费用 |
3.33亿元 |
3.74亿元 |
-10.97% |
| 研发费用 |
|
|
- |
| 所得税费用 |
2.22亿元 |
1.62亿元 |
37.03% |
2024年一季度主营业务利润为6.94亿元，去年同期为6.56亿元，同比小幅增长5.81%。
| 主营业务利润增长项目 |
本期值 |
同比增减 |
主营业务利润下降项目 |
本期值 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
27.90亿元 |
39.34% |
营业税金及附加 |
5.46亿元 |
372.69% |
| |
|
|
毛利率 |
62.68% |
-1.44% |
2024年一季度，陆家嘴净现金流为-48.36亿元，去年同期为17.06亿元，由正转负。
| 净现金流下降项目 |
本期值 |
同比增减 |
净现金流增长项目 |
本期值 |
同比增减 |
| 投资支付的现金 |
90.37亿元 |
83.60% |
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 |
13.52亿元 |
6988104.82% |
| 取得借款收到的现金 |
96.80亿元 |
-26.60% |
销售商品、提供劳务收到的现金 |
32.03亿元 |
67.33% |
| 支付其他与筹资活动有关的现金 |
26.11亿元 |
72577.63% |
|
|
|
截止到2025年6月20日，陆家嘴近十二个月的滚动营收为147亿元，在商业地产行业中，陆家嘴的全国排名为4名，全球排名为13名。
商业地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| Mitsui Fudosan 三井不动产 |
1301 |
7.71 |
123 |
12.02 |
| 新城发展 |
892 |
-19.26 |
4.91 |
-61.47 |
| 新城控股 |
890 |
-19.12 |
7.52 |
-60.91 |
| Mitsubishi Estate 三菱地产 |
783 |
5.39 |
94 |
6.86 |
| 中国金茂 |
591 |
-13.12 |
11 |
-38.99 |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 |
503 |
2.59 |
95 |
8.41 |
| 大悦城 |
358 |
-5.65 |
-29.77 |
-- |
| Unibail-Rodamco-Westfield |
272 |
9.32 |
12 |
-- |
| 宝龙地产 |
258 |
-13.58 |
-57.65 |
-- |
| Tokyo Tatemono 东京建物 |
230 |
10.85 |
33 |
23.51 |
| ... |
... |
... |
... |
... |
| 陆家嘴 |
147 |
1.84 |
15 |
-29.53 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
陆家嘴属于房地产开发行业，专注于城市综合开发及商业地产运营。 房地产开发行业近三年受政策调控及市场供需调整影响，整体增速趋缓，但结构性机会显现。商业地产及核心城市优质资产需求稳健，2024年行业集中度持续提升，头部企业通过资产优化和多元化经营巩固优势。未来，存量资产运营、绿色建筑及智慧城市开发将成为增长点，预计2025年行业规模将达15万亿元，年复合增长率约3%-5%。
陆家嘴是国内商业地产及金融区开发的标杆企业，聚焦上海核心区域，持有超200万平方米优质物业，2024年租赁收入占比超60%，在长三角商业地产市场中位列前三，但全国市占率不足2%，区域集中度高。
