*ST南置(002305)2024年一季报深度解读：高负债且资产负债率持续增加，净利润扭亏为盈但现金流净额较去年同期大幅下降
南国置业股份有限公司于2009年上市，实际控制人为“中国电力建设集团有限公司”。公司主要从事房地产的开发与运营业务。公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业。
根据*ST南置2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收1.94亿元，同比基本持平。扣非净利润-2.92亿元，较去年同期亏损增大。*ST南置2024年第一季度净利润2.36亿元，业绩扭亏为盈。
2023年公司的主营业务为房地产业，主要产品包括物业销售和物业出租及物业管理两项，其中物业销售占比46.74%，物业出租及物业管理占比46.67%。
2023年物业销售营收4.95亿元，同比去年的92.91亿元大幅下降了94.67%。同期，2023年物业销售毛利率为-26.98%，同比去年的13.1%大幅下降了近3倍。
2022年，该产品名称由“房地产销售”变更为“物业销售”。
2023年物业出租及物业管理营收4.94亿元，同比去年的4.51亿元小幅增长了9.55%。同期，2023年物业出租及物业管理毛利率为-91.07%，同比去年的-120.59%增长了24.48%。
2018年，该产品名称由“物管出租及物管费收入”变更为“物业出租及物业管理”。
2024年一季度，*ST南置营业总收入为1.94亿元，去年同期为1.94亿元，同比基本持平，净利润为2.36亿元，去年同期为-1.80亿元，扭亏为盈。
虽然主营业务利润本期为-2.97亿元，去年同期为-1.54亿元，亏损增大；
但是投资收益本期为5.45亿元，去年同期为-2,232.52万元，扭亏为盈。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
1.94亿元 |
1.94亿元 |
-0.37% |
| 营业成本 |
3.14亿元 |
1.84亿元 |
71.19% |
| 销售费用 |
1,855.58万元 |
2,545.08万元 |
-27.09% |
| 管理费用 |
2,842.06万元 |
2,610.07万元 |
8.89% |
| 财务费用 |
1.25亿元 |
1.06亿元 |
17.36% |
| 研发费用 |
|
|
- |
| 所得税费用 |
-813.72万元 |
-134.43万元 |
-505.33% |
2024年一季度主营业务利润为-2.97亿元，去年同期为-1.54亿元，较去年同期亏损增大。
主营业务利润亏损增大主要是由于毛利率本期为-62.24%，同比大幅下降了67.82%。
*ST南置2024年一季度非主营业务利润为5.25亿元，去年同期为-2,699.35万元，扭亏为盈。
非主营业务表
| |
金额 |
占净利润比例 |
去年同期 |
同比增减 |
| 主营业务利润 |
-2.97亿元 |
-125.95% |
-1.54亿元 |
-92.61% |
| 投资收益 |
5.45亿元 |
230.80% |
-2,232.52万元 |
2540.12% |
| 其他 |
-1,852.87万元 |
-7.85% |
-456.75万元 |
-305.66% |
| 净利润 |
2.36亿元 |
100.00% |
-1.80亿元 |
231.13% |
2024年一季度，*ST南置净现金流为-16.62亿元，去年同期为-3.79亿元，较去年同期大幅下降3.38倍。
2024年一季度，企业资产负债率为90.07%，去年同期为86.40%，负债率很高且增加了3.67%。
资产负债率同比增长主要是总资产本期为251.51亿元，同比小幅下降12.80%，另外总负债本期为226.53亿元，同比小幅下降9.10%。
有息负债从2021年一季度到2024年一季度近4年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。
值得注意的是，在有息负债下降的情况下，有息负债的利率从2020年到2024年呈现上升趋势。
近5年一季度有息负债利率
| 年份 |
2024 |
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
| 利率(%) |
0.24 |
0.59 |
1.88 |
2.05 |
3.19 |
本期有息负债为41.87亿元，去年同期为59.93亿元，同比大幅下降30.13%，主要是一年内到期的非流动负债同比大幅下降63.14%，长期借款同比小幅下降9.10%。
有息负债结构
| 科目 |
本期值 |
上期值 |
同比增减（%） |
| 短期借款 |
1.84亿元 |
19.92万元 |
92256.25 |
| 一年内到期的非流动负债 |
9.85亿元 |
26.72亿元 |
-63.14 |
| 长期借款 |
30.18亿元 |
33.21亿元 |
-9.10 |
| 合计 |
41.87亿元 |
59.93亿元 |
-30.13 |
近五期偿债能力指标汇总
|
2024年一季报 |
2023年年报 |
2023年三季报 |
2023年中报 |
2023年一季报 |
| 流动比率 |
0.92 |
1.00 |
1.12 |
1.52 |
2.13 |
| 速动比率 |
0.24 |
0.29 |
0.25 |
0.46 |
0.46 |
| 现金比率(%) |
0.04 |
0.11 |
0.10 |
0.15 |
0.21 |
| 资产负债率(%) |
90.07 |
86.40 |
86.44 |
82.55 |
83.12 |
| EBITDA 利息保障倍数 |
4.41 |
2.02 |
0.45 |
0.15 |
1.50 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 |
-0.62 |
0.10 |
-0.69 |
-1.74 |
-0.36 |
| 货币资金/短期债务 |
0.59 |
0.70 |
0.83 |
5.88 |
0.97 |
流动比率为0.92，去年同期为1.00，同比小幅下降，流动比率降低到了一个较低的水平。
另外速动比率为0.24，去年同期为0.29，同比下降，速动比率在比较低的情况下还在降低。
而且现金比率为0.04，去年同期为0.11，同比大幅下降，现金比率在比较低的情况下还在降低。
截止到2025年6月20日，*ST南置近十二个月的滚动营收为30亿元，在商业地产行业中，*ST南置的全国排名为7名，全球排名为33名。
商业地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| Mitsui Fudosan 三井不动产 |
1301 |
7.71 |
123 |
12.02 |
| 新城发展 |
892 |
-19.26 |
4.91 |
-61.47 |
| 新城控股 |
890 |
-19.12 |
7.52 |
-60.91 |
| Mitsubishi Estate 三菱地产 |
783 |
5.39 |
94 |
6.86 |
| 中国金茂 |
591 |
-13.12 |
11 |
-38.99 |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 |
503 |
2.59 |
95 |
8.41 |
| 大悦城 |
358 |
-5.65 |
-29.77 |
-- |
| Unibail-Rodamco-Westfield |
272 |
9.32 |
12 |
-- |
| 宝龙地产 |
258 |
-13.58 |
-57.65 |
-- |
| Tokyo Tatemono 东京建物 |
230 |
10.85 |
33 |
23.51 |
| ... |
... |
... |
... |
... |
| *ST南置 |
30 |
-3.19 |
-22.38 |
-- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
