新大正(002968)2024年三季报解读：净利润近3年整体呈现下降趋势
新大正物业集团股份有限公司于2019年上市，实际控制人为“王宣”。公司的主营业务为智慧城市公共建筑与设施的运营和管理。公司的主要产品和服务有公共物业、学校物业、住宅物业、商业物业、园区服务、专业保洁服务、设施管理服务、专业保安服务、餐饮服务。
根据新大正2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收25.77亿元，同比小幅增长12.41%。扣非净利润9,597.58万元，同比下降17.31%。新大正2024年第三季度净利润1.18亿元，业绩同比小幅下降11.00%。本期经营活动产生的现金流净额为-9,417.01万元，营收同比小幅增长而经营活动产生的现金流净额同比小幅下降。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为物业管理服务，占比高达99.94%，其中基础业务为第一大收入来源，占比87.90%。
1、基础业务
2023年基础业务营收27.49亿元，同比去年的24.05亿元小幅增长了14.29%。同期，2023年基础业务毛利率为11.79%，同比去年的15.19%下降了22.38%。
2023年，该产品名称由“基础物业”变更为“基础业务”。
2、城市服务
2021年-2023年城市服务营收呈大幅增长趋势，从2021年的4,625.14元，大幅增长到2023年的2.63亿元。2021年-2023年城市服务毛利率呈下降趋势，从2021年的19.84%，下降到了2023年的14.39%。
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、净利润同比小幅下降11.00%
本期净利润为1.18亿元，去年同期1.32亿元，同比小幅下降11.00%。
净利润同比小幅下降的原因是：
虽然其他收益本期为2,276.56万元，去年同期为1,402.50万元，同比大幅增长；
但是主营业务利润本期为1.23亿元，去年同期为1.50亿元，同比下降。
2、主营业务利润同比下降17.87%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 25.77亿元 | 22.92亿元 | 12.41% |
| 营业成本 | 22.60亿元 | 19.68亿元 | 14.84% |
| 销售费用 | 3,368.75万元 | 3,022.39万元 | 11.46% |
| 管理费用 | 1.46亿元 | 1.34亿元 | 8.67% |
| 财务费用 | -57.13万元 | -339.29万元 | 83.16% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 1,852.47万元 | 2,372.96万元 | -21.93% |
2024年三季度主营业务利润为1.23亿元，去年同期为1.50亿元，同比下降17.87%。
虽然营业总收入本期为25.77亿元，同比小幅增长12.41%，不过毛利率本期为12.29%，同比小幅下降了1.86%，导致主营业务利润同比下降。
全国排名
截止到2025年3月7日，新大正近十二个月的滚动营收为31.0亿元，在物业管理行业中，新大正的全国排名为2名，全球排名为21名。
物业管理营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| None | 532.0 | 10.58 | 27 | 5.11 |
| 碧桂园服务 | 426.0 | 39.79 | 2.92 | -52.26 |
| FirstService | 378.0 | 17.10 | 9.74 | -0.21 |
| 万物云 | 332.0 | 22.29 | 20 | 10.11 |
| 绿城服务 | 174.0 | 19.84 | 6.05 | -5.19 |
| 招商积余 | 156.0 | 21.86 | 7.36 | 19.13 |
| 雅生活服务 | 154.0 | 15.49 | 4.61 | -35.96 |
| 保利物业 | 151.0 | 23.29 | 14 | 27.02 |
| 华润万象生活 | 148.0 | 29.63 | 29 | 53.00 |
| 中海物业 | 131.0 | 25.87 | 13 | 24.24 |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 新大正 | 31.0 | 33.36 | 1.60 | 6.87 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
新大正属于物业管理行业，专注于智慧城市公共建筑与设施的综合运营服务。 物业管理行业近三年受城镇化推进及公共服务需求增长驱动，市场规模稳步扩大，2024年行业规模超1.5万亿元。未来趋势集中于智慧化、专业化服务升级，公共设施、学校、航空等细分领域需求增长显著，预计2025年市场空间突破1.8万亿元，年复合增长率约8%-10%。
2、市场地位及占有率
新大正位列中国物业服务百强企业前12名，2024年管理面积达1.7亿平方米，服务全国28省市。在航空物业、学校物业细分领域处于领先地位，全国23个国际机场服务中半数属千万级客流项目，高校服务覆盖近100所院校。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 招商积余（001914） | 央企背景，综合物业管理及资产管理服务商 | 2024年公共物业营收占比超35%，市占率位列行业前三 |
| 南都物业（603506） | 聚焦商业物业与城市服务，全国化布局 | 2024年长三角区域营收占比超50%，商业物业市占率5.2% |
| 特发服务（300917） | 深耕园区与科技企业服务，覆盖华为等头部客户 | 2024年科技园区服务营收贡献超40%，市占率居细分领域前五 |
| 新大正（002968） | 第三方公建物业服务龙头，专注学校、航空等细分市场 | 2024年航空物业营收同比增长18%，服务23个国际机场 |
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