特发服务(300917)2024年三季报解读：主营业务利润同比增长
深圳市特发服务股份有限公司于2020年上市，实际控制人为“深圳市人民政府国有资产监督管理委员会”。公司主要从事综合物业管理服务，政务服务，增值服务。公司主要产品包括安全管理、环境管理、高端接待等。
根据特发服务2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收20.83亿元，同比小幅增长14.32%。扣非净利润7,510.28万元，同比小幅增长7.21%。本期经营活动产生的现金流净额为5,089.42万元，营收同比小幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
营业收入情况
2023年公司的主营业务为物业管理服务，其中综合物业管理服务为第一大收入来源，占比81.64%。
1、综合物业管理服务
2020年-2023年综合物业管理服务营收呈大幅增长趋势，从2020年的9.12亿元，大幅增长到2023年的19.98亿元。2020年-2023年综合物业管理服务毛利率呈大幅下降趋势，从2020年的17.99%，大幅下降到了2023年的8.31%。
2023年，该产品名称由“综合物业服务”变更为“综合物业管理服务”。
2、政务服务
2020年-2023年政务服务营收呈大幅增长趋势，从2020年的1.48亿元，大幅增长到2023年的2.53亿元。2021年-2023年政务服务毛利率呈小幅增长趋势，从2021年的13.41%，小幅增长到了2023年的15.0%。
主营业务利润同比增长
1、主营业务利润同比增长18.59%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 20.83亿元 | 18.22亿元 | 14.32% |
| 营业成本 | 18.52亿元 | 16.03亿元 | 15.51% |
| 销售费用 | 1,532.65万元 | 1,573.04万元 | -2.57% |
| 管理费用 | 9,337.27万元 | 9,770.88万元 | -4.44% |
| 财务费用 | -747.11万元 | -405.67万元 | -84.17% |
| 研发费用 | 373.78万元 | 289.52万元 | 29.10% |
| 所得税费用 | 2,836.14万元 | 2,948.34万元 | -3.81% |
2024年三季度主营业务利润为1.17亿元，去年同期为9,888.44万元，同比增长18.59%。
虽然毛利率本期为11.09%，同比小幅下降了0.92%，不过营业总收入本期为20.83亿元，同比小幅增长14.32%，推动主营业务利润同比增长。
2、净现金流同比大幅下降5.72倍
2024年三季度，特发服务净现金流为-2.58亿元，去年同期为-3,841.23万元，较去年同期大幅下降5.72倍。
净现金流同比大幅下降的原因是：
虽然（1）投资支付的现金本期为5.10亿元，同比大幅下降52.35%；（2）收到其他与投资活动有关的现金本期为6.08亿元，同比大幅增长153.26%。
但是（1）收回投资收到的现金本期为3.60亿元，同比大幅下降68.71%；（2）购买商品、接受劳务支付的现金本期为10.49亿元，同比大幅增长39.71%。
全国排名
截止到2025年3月7日，特发服务近十二个月的滚动营收为24.0亿元，在物业管理行业中，特发服务的全国排名为3名，全球排名为27名。
物业管理营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| None | 532.0 | 10.58 | 27 | 5.11 |
| 碧桂园服务 | 426.0 | 39.79 | 2.92 | -52.26 |
| FirstService | 378.0 | 17.10 | 9.74 | -0.21 |
| 万物云 | 332.0 | 22.29 | 20 | 10.11 |
| 绿城服务 | 174.0 | 19.84 | 6.05 | -5.19 |
| 招商积余 | 156.0 | 21.86 | 7.36 | 19.13 |
| 雅生活服务 | 154.0 | 15.49 | 4.61 | -35.96 |
| 保利物业 | 151.0 | 23.29 | 14 | 27.02 |
| 华润万象生活 | 148.0 | 29.63 | 29 | 53.00 |
| 中海物业 | 131.0 | 25.87 | 13 | 24.24 |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 特发服务 | 24.0 | 30.21 | 1.20 | 6.56 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
深圳市特发服务股份有限公司属于房地产服务行业，专注于综合物业管理及政务服务。 房地产服务行业近三年在政策规范与市场需求驱动下稳步扩容，2024年市场规模超1.2万亿元，年复合增长率约9%。未来趋势聚焦智慧化物业、绿色低碳服务及多元化增值业务，预计至2027年市场空间将突破1.8万亿元，其中非住宅业态占比持续提升至45%以上。
2、市场地位及占有率
特发服务作为国内首批混改物业企业，深耕产业园区及政务外包细分领域，2024年位列中国物业服务力百强TOP30，营收规模达20.83亿元（2024三季报），在园区物业服务细分市场占有率约3.8%，稳居行业前十。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 特发服务（300917） | 综合物业管理服务商，重点布局产业园区及政务服务 | 2024年政务服务营收占比提升至18%，园区物业市占率3.8%排名第七 |
| 招商积余（001914） | 央企背景的全业态物业管理企业 | 2024年非住宅物管收入占比超65%，市占率8.2%行业前三 |
| 南都物业（603506） | 长三角区域住宅物管龙头企业 | 2025年战略签约面积突破1.5亿平方米，住宅业态占比78% |
| 新大正（002968） | 公共建筑与航空物业专业服务商 | 2024年航空物业市占率15%稳居细分领域第一 |
| 中天服务（002188） | 商业综合体与城市服务运营商 | 2024年城市服务项目营收同比增32%，千万级合同占比40% |
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