皇庭国际(000056)2024年三季报解读：高负债且资产负债率持续增加，主营业务利润同比亏损减小推动净利润同比亏损减小
深圳市皇庭国际企业股份有限公司于1996年上市，实际控制人为“郑康豪”。公司是一家以商业地产开发和商业经营为主的企业，公司的主营业务是商业不动产运营管理业务、资产管理业务以及各配套服务业务。公司的主要产品及服务有商业运营服务、金融服务、融资租赁服务。
根据皇庭国际2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收5.23亿元，同比大幅下降48.41%。扣非净利润-2.67亿元，较去年同期亏损有所减小。皇庭国际2024年第三季度净利润-2.68亿元，业绩较去年同期亏损有所减小。本期经营活动产生的现金流净额为2.88亿元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比增长。
2023年公司的营收主要由以下三块构成，分别为出售投资性房地产、商业运营服务、物业管理服务。
2021年-2023年商业运营服务营收呈下降趋势，从2021年的4.41亿元，下降到2023年的3.62亿元。2023年商业运营服务毛利率为91.58%，同比去年的88.22%小幅增长了3.81%。
2023年物业管理服务营收2.92亿元，同比去年的2.84亿元基本持平。2021年-2023年物业管理服务毛利率呈小幅下降趋势，从2021年的45.07%，小幅下降到了2023年的39.78%。
2021年，该产品名称由“物业管理”变更为“物业管理服务”。
1、营业总收入同比大幅降低48.41%，净利润亏损有所减小
2024年三季度，皇庭国际营业总收入为5.23亿元，去年同期为10.13亿元，同比大幅下降48.41%，净利润为-2.68亿元，去年同期为-5.23亿元，较去年同期亏损有所减小。
虽然所得税费用本期支出122.02万元，去年同期收益2,331.68万元，同比大幅下降；
但是（1）主营业务利润本期为-2.83亿元，去年同期为-4.12亿元，亏损有所减小；（2）信用减值损失本期收益1,391.60万元，去年同期损失2,153.71万元，同比大幅增长。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
5.23亿元 |
10.13亿元 |
-48.41% |
| 营业成本 |
2.10亿元 |
8.14亿元 |
-74.25% |
| 销售费用 |
704.92万元 |
1,090.26万元 |
-35.34% |
| 管理费用 |
6,915.51万元 |
7,895.23万元 |
-12.41% |
| 财务费用 |
5.01亿元 |
4.99亿元 |
0.39% |
| 研发费用 |
606.52万元 |
434.73万元 |
39.52% |
| 所得税费用 |
122.02万元 |
-2,331.68万元 |
105.23% |
2024年三季度主营业务利润为-2.83亿元，去年同期为-4.12亿元，较去年同期亏损有所减小。
虽然营业总收入本期为5.23亿元，同比大幅下降48.41%，不过毛利率本期为59.88%，同比大幅增长了40.26%，推动主营业务利润亏损有所减小。
2024年三季度，企业资产负债率为91.87%，去年同期为83.10%，负债率很高且增加了8.77%，近5年资产负债率总体呈现上升状态，从56.01%增长至91.87%。
资产负债率同比增长主要是总资产本期为86.46亿元，同比小幅下降8.41%
皇庭国际负债增加主要原因是投资活动产生的现金流净额本期流出了444.03万元，现金周转压力较大。主要是由于购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金本期为744.06万元，同比大幅增长。
有息负债从2017年三季度到2024年三季度近8年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。
近五期偿债能力指标汇总
|
2024年三季报 |
2024年中报 |
2024年一季报 |
2023年年报 |
2023年三季报 |
| 流动比率 |
0.15 |
0.18 |
0.24 |
0.24 |
0.56 |
| 速动比率 |
0.13 |
0.16 |
0.23 |
0.23 |
0.56 |
| 现金比率(%) |
0.02 |
0.03 |
0.02 |
0.02 |
0.02 |
| 资产负债率(%) |
91.87 |
83.10 |
72.83 |
60.30 |
56.01 |
| EBITDA 利息保障倍数 |
0.38 |
0.54 |
3.08 |
0.66 |
2.46 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 |
0.08 |
0.06 |
0.08 |
0.08 |
0.21 |
| 货币资金/短期债务 |
0.03 |
0.05 |
0.04 |
0.02 |
0.02 |
流动比率为0.15，去年同期为0.18，同比下降，流动比率在比较低的情况下还在降低。
另外速动比率为0.13，去年同期为0.16，同比下降，速动比率在比较低的情况下还在降低。
而且现金比率为0.02，去年同期为0.03，同比大幅下降，现金比率在比较低的情况下还在降低。
截止到2025年3月7日，皇庭国际近十二个月的滚动营收为12.0亿元，在商业地产行业中，皇庭国际的全国排名为7名，全球排名为48名。
商业地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| 新城发展控股 |
1208.0 |
-6.14 |
8.79 |
-55.79 |
| 新城控股 |
1192.0 |
-6.43 |
7.37 |
-63.58 |
| Mitsui Fudosan三井不动产 |
1159.0 |
5.89 |
109 |
20.13 |
| None |
842.0 |
5.16 |
36 |
6.24 |
| Mitsubishi Estate三菱地产 |
732.0 |
7.61 |
82 |
7.48 |
| 中国金茂 |
724.0 |
6.43 |
-68.97 |
-- |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 |
470.0 |
1.79 |
86 |
7.81 |
| Simon Property 西蒙地产 |
432.0 |
5.24 |
172 |
1.77 |
| 大悦城 |
368.0 |
-1.46 |
-14.65 |
-- |
| Unibail-Rodamco-Westfield |
257.0 |
9.32 |
11 |
-- |
| ... |
... |
... |
... |
... |
| 皇庭国际 |
12.0 |
19.55 |
-11.27 |
-- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
皇庭国际属于商业地产及零售行业。 商业地产及零售行业近三年受宏观经济波动及消费模式转变影响，整体呈现结构性调整。线下实体商业加速数字化转型，沉浸式体验业态占比提升，2024年行业市场规模预计达5.2万亿元，未来五年复合增长率约3.8%，市场空间向具备科技赋能及精细化运营能力的企业集中。
