招商蛇口(001979)2024年三季报解读：净利润近4年整体呈现下降趋势
招商局蛇口工业区控股股份有限公司于2015年上市，实际控制人为“招商局集团”。公司的主营业务是开发业务、资产运营和城市服务三类业务，公司的主要产品及服务为以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
根据招商蛇口2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收780.09亿元，同比基本持平。扣非净利润16.80亿元，同比大幅下降43.32%。招商蛇口2024年第三季度净利润34.20亿元，业绩同比大幅下降38.12%。
营业收入情况
2023年公司主要从事开发业务、城市服务、资产运营。
| 名称 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 开发业务 | 1,539.57万元 | 0.01% | 17.08% |
| 其他业务 | 1,749.92亿元 | 99.99% | - |
净利润近4年整体呈现下降趋势
1、营业总收入基本持平，净利润同比大幅降低38.12%
2024年三季度，招商蛇口营业总收入为780.09亿元，去年同期为758.29亿元，同比基本持平，净利润为34.20亿元，去年同期为55.26亿元，同比大幅下降38.12%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然投资收益本期为36.96亿元，去年同期为15.95亿元，同比大幅增长；
但是主营业务利润本期为10.75亿元，去年同期为58.31亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比大幅下降81.56%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 780.09亿元 | 758.29亿元 | 2.88% |
| 营业成本 | 702.48亿元 | 619.89亿元 | 13.32% |
| 销售费用 | 21.92亿元 | 21.72亿元 | 0.90% |
| 管理费用 | 11.63亿元 | 13.46亿元 | -13.56% |
| 财务费用 | 16.44亿元 | 13.10亿元 | 25.48% |
| 研发费用 | 8,761.42万元 | 1.06亿元 | -17.31% |
| 所得税费用 | 15.74亿元 | 22.22亿元 | -29.18% |
2024年三季度主营业务利润为10.75亿元，去年同期为58.31亿元，同比大幅下降81.56%。
虽然营业总收入本期为780.09亿元，同比有所增长2.88%，不过毛利率本期为9.95%，同比大幅下降了8.30%，导致主营业务利润同比大幅下降。
3、非主营业务利润同比大幅增长
招商蛇口2024年三季度非主营业务利润为39.18亿元，去年同期为19.18亿元，同比大幅增长。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 10.75亿元 | 31.45% | 58.31亿元 | -81.56% |
| 投资收益 | 36.96亿元 | 108.08% | 15.95亿元 | 131.75% |
| 其他 | 3.52亿元 | 10.31% | 3.89亿元 | -9.34% |
| 净利润 | 34.20亿元 | 100.00% | 55.26亿元 | -38.12% |
全国排名
截止到2025年3月7日，招商蛇口近十二个月的滚动营收为1750.0亿元，在住宅地产行业中，招商蛇口的全国排名为4名，全球排名为13名。
住宅地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 万科企业 | 4657.0 | 3.58 | 122 | -33.58 |
| 万科Ａ | 4657.0 | 3.58 | 122 | -33.58 |
| 碧桂园 | 4010.0 | -4.67 | -1784.00 | -- |
| 绿地控股 | 3603.0 | -7.55 | -95.56 | -- |
| 保利发展 | 3469.0 | 12.57 | 121 | -25.30 |
| D.R.Horton 霍顿房屋 | 2669.0 | 9.84 | 345 | 4.44 |
| Lennar 莱纳房产 | 2570.0 | 9.32 | 285 | -3.89 |
| DaiwaHouseIndustry大和房建 | 2530.0 | 8.03 | 145 | 15.27 |
| 华润置地 | 2511.0 | 11.83 | 314 | 1.46 |
| 中国恒大 | 2301.0 | -21.61 | -1059.14 | -- |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 招商蛇口 | 1750.0 | 10.53 | 63 | -19.81 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
招商蛇口属于房地产开发与运营行业，涵盖住宅开发、商业地产、产业园区综合开发及轻资产运营服务。 近三年房地产行业持续深度调整，2024年全国新建商品房销售面积同比下降19.0%，市场空间向核心城市和优质项目集中。未来行业将加速分化，头部企业依托资金优势和综合运营能力，向“开发+运营+服务”模式转型，轻资产代建、城市更新、绿色低碳及智慧化服务成为新增长点，核心城市群及高能级城市仍存结构性机会。
2、市场地位及占有率
招商蛇口位列中国房地产企业销售规模前五，2024年实现签约销售金额2193亿元，市占率约3.2%。其在一线及强二线城市项目占比超70%，粤港澳大湾区和长三角区域贡献核心业绩，代建及轻资产业务加速拓展，综合竞争力稳居行业第一梯队。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 招商蛇口（001979） | 综合性城市开发运营商，覆盖住宅、商业、产业园区及轻资产管理 | 2024年核心城市销售贡献占比超70%，代建业务签约规模突破百亿 |
| 保利发展（600048） | 央企地产龙头，聚焦住宅开发、物业服务及商业运营 | 2024年销售额稳居行业第一，市占率约5.1% |
| 万科A（000002） | 多元化房企，布局住宅开发、物流地产及长租公寓 | 2024年经营性业务收入同比增长12%，物流仓储规模行业领先 |
| 华润置地（1109.HK） | 商业地产与住宅开发并重，持有型物业收入占比超20% | 2024年一二线城市投资占比85%，购物中心租金收入同比增15% |
| 中海地产（00688.HK） | 央企地产商，以高利润率和低融资成本为核心优势 | 2024年净利润率保持行业首位，资产负债率低于60% |
1、经营分析总结
近4年三季度公司净利润持续下降，2024年三季度净利润34.20亿元，较上期大幅下降。
公司主营利润近4年三季度持续下降，由于毛利率的大幅下降，2024年三季度主营利润10.75亿元，较去年同期大幅下降。
总体来说，公司虽然盈利能力较差，但是在行业中却属于领先地位。
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