招商蛇口(001979)2024年三季报解读：净利润近4年整体呈现下降趋势
招商局蛇口工业区控股股份有限公司于2015年上市，实际控制人为“招商局集团”。公司的主营业务是开发业务、资产运营和城市服务三类业务，公司的主要产品及服务为以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
根据招商蛇口2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收780.09亿元，同比基本持平。扣非净利润16.80亿元，同比大幅下降43.32%。招商蛇口2024年第三季度净利润34.20亿元，业绩同比大幅下降38.12%。
2023年公司主要从事开发业务、城市服务、资产运营。
| 名称 |
营业收入 |
占比 |
毛利率 |
| 开发业务 |
1,539.57万元 |
0.01% |
17.08% |
| 其他业务 |
1,749.92亿元 |
99.99% |
- |
1、营业总收入基本持平，净利润同比大幅降低38.12%
2024年三季度，招商蛇口营业总收入为780.09亿元，去年同期为758.29亿元，同比基本持平，净利润为34.20亿元，去年同期为55.26亿元，同比大幅下降38.12%。
虽然投资收益本期为36.96亿元，去年同期为15.95亿元，同比大幅增长；
但是主营业务利润本期为10.75亿元，去年同期为58.31亿元，同比大幅下降。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
780.09亿元 |
758.29亿元 |
2.88% |
| 营业成本 |
702.48亿元 |
619.89亿元 |
13.32% |
| 销售费用 |
21.92亿元 |
21.72亿元 |
0.90% |
| 管理费用 |
11.63亿元 |
13.46亿元 |
-13.56% |
| 财务费用 |
16.44亿元 |
13.10亿元 |
25.48% |
| 研发费用 |
8,761.42万元 |
1.06亿元 |
-17.31% |
| 所得税费用 |
15.74亿元 |
22.22亿元 |
-29.18% |
2024年三季度主营业务利润为10.75亿元，去年同期为58.31亿元，同比大幅下降81.56%。
虽然营业总收入本期为780.09亿元，同比有所增长2.88%，不过毛利率本期为9.95%，同比大幅下降了8.30%，导致主营业务利润同比大幅下降。
招商蛇口2024年三季度非主营业务利润为39.18亿元，去年同期为19.18亿元，同比大幅增长。
非主营业务表
| |
金额 |
占净利润比例 |
去年同期 |
同比增减 |
| 主营业务利润 |
10.75亿元 |
31.45% |
58.31亿元 |
-81.56% |
| 投资收益 |
36.96亿元 |
108.08% |
15.95亿元 |
131.75% |
| 其他 |
3.52亿元 |
10.31% |
3.89亿元 |
-9.34% |
| 净利润 |
34.20亿元 |
100.00% |
55.26亿元 |
-38.12% |
截止到2025年3月7日，招商蛇口近十二个月的滚动营收为1750.0亿元，在住宅地产行业中，招商蛇口的全国排名为4名，全球排名为13名。
住宅地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| 万科企业 |
4657.0 |
3.58 |
122 |
-33.58 |
| 万科Ａ |
4657.0 |
3.58 |
122 |
-33.58 |
| 碧桂园 |
4010.0 |
-4.67 |
-1784.00 |
-- |
| 绿地控股 |
3603.0 |
-7.55 |
-95.56 |
-- |
| 保利发展 |
3469.0 |
12.57 |
121 |
-25.30 |
| D.R.Horton 霍顿房屋 |
2669.0 |
9.84 |
345 |
4.44 |
| Lennar 莱纳房产 |
2570.0 |
9.32 |
285 |
-3.89 |
| DaiwaHouseIndustry大和房建 |
2530.0 |
8.03 |
145 |
15.27 |
| 华润置地 |
2511.0 |
11.83 |
314 |
1.46 |
| 中国恒大 |
2301.0 |
-21.61 |
-1059.14 |
-- |
| ... |
... |
... |
... |
... |
| 招商蛇口 |
1750.0 |
10.53 |
63 |
-19.81 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
招商蛇口属于房地产开发与运营行业，涵盖住宅开发、商业地产、产业园区综合开发及轻资产运营服务。 近三年房地产行业持续深度调整，2024年全国新建商品房销售面积同比下降19.0%，市场空间向核心城市和优质项目集中。未来行业将加速分化，头部企业依托资金优势和综合运营能力，向“开发+运营+服务”模式转型，轻资产代建、城市更新、绿色低碳及智慧化服务成为新增长点，核心城市群及高能级城市仍存结构性机会。
招商蛇口位列中国房地产企业销售规模前五，2024年实现签约销售金额2193亿元，市占率约3.2%。其在一线及强二线城市项目占比超70%，粤港澳大湾区和长三角区域贡献核心业绩，代建及轻资产业务加速拓展，综合竞争力稳居行业第一梯队。
| 公司名（股票代码） |
简介 |
发展详情 |
| 招商蛇口（001979） |
综合性城市开发运营商，覆盖住宅、商业、产业园区及轻资产管理 |
2024年核心城市销售贡献占比超70%，代建业务签约规模突破百亿 |
| 保利发展（600048） |
央企地产龙头，聚焦住宅开发、物业服务及商业运营 |
2024年销售额稳居行业第一，市占率约5.1% |
| 万科A（000002） |
多元化房企，布局住宅开发、物流地产及长租公寓 |
2024年经营性业务收入同比增长12%，物流仓储规模行业领先 |
| 华润置地（1109.HK） |
商业地产与住宅开发并重，持有型物业收入占比超20% |
2024年一二线城市投资占比85%，购物中心租金收入同比增15% |
| 中海地产（00688.HK） |
央企地产商，以高利润率和低融资成本为核心优势 |
2024年净利润率保持行业首位，资产负债率低于60% |
近4年三季度公司净利润持续下降，2024年三季度净利润34.20亿元，较上期大幅下降。
公司主营利润近4年三季度持续下降，由于毛利率的大幅下降，2024年三季度主营利润10.75亿元，较去年同期大幅下降。
总体来说，公司虽然盈利能力较差，但是在行业中却属于领先地位。
