大悦城(000031)2024年三季报解读：投资收益同比大幅增长推动净利润扭亏为盈
大悦城控股集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“国务院国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务为房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。主要产品包括商品房销售、一级土地开发、投资物业及相关服务、酒店经营、物业及其他管理、管理输出。
根据大悦城2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收204.77亿元，同比基本持平。扣非净利润-16.25亿元，较去年同期亏损增大。大悦城2024年第三季度净利润2.95亿元，业绩扭亏为盈。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为商品房销售及一级土地开发，占比高达78.96%。
1、商品房销售及一级土地开发
2021年-2023年商品房销售及一级土地开发营收呈下降趋势，从2021年的356.30亿元，下降到2023年的290.44亿元。2019年-2023年商品房销售及一级土地开发毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的37.91%，大幅下降到了2023年的19.56%。
2、投资物业及相关服务
2023年投资物业及相关服务营收53.93亿元，同比去年的43.37亿元增长了24.35%。同期，2023年投资物业及相关服务毛利率为61.24%，同比去年的52.95%增长了15.66%。
投资收益同比大幅增长推动净利润扭亏为盈
1、营业总收入基本持平，净利润扭亏为盈
2024年三季度，大悦城营业总收入为204.77亿元，去年同期为206.98亿元，同比基本持平，净利润为2.95亿元，去年同期为-7,494.14万元，扭亏为盈。
净利润扭亏为盈的原因是：
虽然（1）所得税费用本期支出15.78亿元，去年同期支出11.07亿元，同比大幅增长；（2）主营业务利润本期为10.43亿元，去年同期为14.54亿元，同比下降。
但是投资收益本期为13.97亿元，去年同期为9,159.32万元，同比大幅增长。
2、主营业务利润同比下降28.22%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 204.77亿元 | 206.98亿元 | -1.07% |
| 营业成本 | 154.85亿元 | 150.62亿元 | 2.81% |
| 销售费用 | 9.46亿元 | 9.22亿元 | 2.60% |
| 管理费用 | 9.58亿元 | 10.06亿元 | -4.72% |
| 财务费用 | 15.81亿元 | 15.84亿元 | -0.18% |
| 研发费用 | 148.05万元 | 52.26万元 | 183.28% |
| 所得税费用 | 15.78亿元 | 11.07亿元 | 42.60% |
2024年三季度主营业务利润为10.43亿元，去年同期为14.54亿元，同比下降28.22%。
虽然营业税金及附加本期为4.61亿元，同比大幅下降31.18%，不过（1）营业总收入本期为204.77亿元，同比有所下降1.07%；（2）毛利率本期为24.38%，同比小幅下降了2.85%，导致主营业务利润同比下降。
3、非主营业务利润扭亏为盈
大悦城2024年三季度非主营业务利润为8.30亿元，去年同期为-4.22亿元，扭亏为盈。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 10.43亿元 | 353.61% | 14.54亿元 | -28.22% |
| 投资收益 | 13.97亿元 | 473.46% | 9,159.32万元 | 1425.21% |
| 资产减值损失 | -6.81亿元 | -230.78% | -5.81亿元 | -17.22% |
| 营业外收入 | 1.06亿元 | 35.99% | 5,974.10万元 | 77.74% |
| 信用减值损失 | -4,812.76万元 | -16.31% | -3,916.06万元 | -22.90% |
| 其他 | 3,127.61万元 | 10.60% | 8,108.42万元 | -61.43% |
| 净利润 | 2.95亿元 | 100.00% | -7,494.14万元 | 493.72% |
全球排名
截止到2025年3月7日，大悦城近十二个月的滚动营收为368.0亿元，在商业地产行业中，大悦城的全球营收规模排名为9名，全国排名为2名。
商业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 新城发展控股 | 1208.0 | -6.14 | 8.79 | -55.79 |
| 新城控股 | 1192.0 | -6.43 | 7.37 | -63.58 |
| Mitsui Fudosan三井不动产 | 1159.0 | 5.89 | 109 | 20.13 |
| None | 842.0 | 5.16 | 36 | 6.24 |
| Mitsubishi Estate三菱地产 | 732.0 | 7.61 | 82 | 7.48 |
| 中国金茂 | 724.0 | 6.43 | -68.97 | -- |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 | 470.0 | 1.79 | 86 | 7.81 |
| Simon Property 西蒙地产 | 432.0 | 5.24 | 172 | 1.77 |
| 大悦城 | 368.0 | -1.46 | -14.65 | -- |
| Unibail-Rodamco-Westfield | 257.0 | 9.32 | 11 | -- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
大悦城属于房地产开发与经营行业，聚焦商业地产开发运营及住宅销售。 中国房地产行业近三年受政策调控、市场供需调整及融资环境影响，整体增速放缓，但商业地产细分领域因消费复苏呈现结构性机会。2023年商业地产销售额同比增长12%，头部企业加速轻资产转型，预计2025年商业运营市场规模将突破1.2万亿元，核心城市综合体与社区商业成为主要增长极。
2、市场地位及占有率
大悦城在商业地产领域位列行业前十，2024年管理面积超500万平米，核心项目出租率稳定在94%以上，但其全国市占率不足2%，在重点城市如北京、成都等地商业综合体市场份额位居前五。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 大悦城（000031） | 商业地产开发运营为核心 | 2024年新开6个商业项目，管理面积增至560万平米，核心项目平均出租率95% |
| 万科A（000002） | 住宅开发与多元化业务并重 | 2024年商业运营收入同比增18%，持有商业面积超1200万平米 |
| 保利发展（600048） | 住宅开发与城市更新主导 | 2024年商业板块营收占比12%，核心商圈综合体项目市占率位列全国前三 |
| 华润置地（01109.HK） | 综合性地产开发与商业运营 | 万象城系列2024年销售额同比增25%，高端商业市占率超15% |
| 招商蛇口（001979） | 产城融合与社区商业并行 | 2024年持有型物业营收突破80亿元，智慧商业平台覆盖率达70% |
1、经营分析总结
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