大悦城(000031)2024年三季报解读：投资收益同比大幅增长推动净利润扭亏为盈
大悦城控股集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“国务院国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务为房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。主要产品包括商品房销售、一级土地开发、投资物业及相关服务、酒店经营、物业及其他管理、管理输出。
根据大悦城2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收204.77亿元，同比基本持平。扣非净利润-16.25亿元，较去年同期亏损增大。大悦城2024年第三季度净利润2.95亿元，业绩扭亏为盈。
2023年公司的主要业务为商品房销售及一级土地开发，占比高达78.96%。
2021年-2023年商品房销售及一级土地开发营收呈下降趋势，从2021年的356.30亿元，下降到2023年的290.44亿元。2019年-2023年商品房销售及一级土地开发毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的37.91%，大幅下降到了2023年的19.56%。
2023年投资物业及相关服务营收53.93亿元，同比去年的43.37亿元增长了24.35%。同期，2023年投资物业及相关服务毛利率为61.24%，同比去年的52.95%增长了15.66%。
2024年三季度，大悦城营业总收入为204.77亿元，去年同期为206.98亿元，同比基本持平，净利润为2.95亿元，去年同期为-7,494.14万元，扭亏为盈。
虽然（1）所得税费用本期支出15.78亿元，去年同期支出11.07亿元，同比大幅增长；（2）主营业务利润本期为10.43亿元，去年同期为14.54亿元，同比下降。
但是投资收益本期为13.97亿元，去年同期为9,159.32万元，同比大幅增长。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
204.77亿元 |
206.98亿元 |
-1.07% |
| 营业成本 |
154.85亿元 |
150.62亿元 |
2.81% |
| 销售费用 |
9.46亿元 |
9.22亿元 |
2.60% |
| 管理费用 |
9.58亿元 |
10.06亿元 |
-4.72% |
| 财务费用 |
15.81亿元 |
15.84亿元 |
-0.18% |
| 研发费用 |
148.05万元 |
52.26万元 |
183.28% |
| 所得税费用 |
15.78亿元 |
11.07亿元 |
42.60% |
2024年三季度主营业务利润为10.43亿元，去年同期为14.54亿元，同比下降28.22%。
虽然营业税金及附加本期为4.61亿元，同比大幅下降31.18%，不过（1）营业总收入本期为204.77亿元，同比有所下降1.07%；（2）毛利率本期为24.38%，同比小幅下降了2.85%，导致主营业务利润同比下降。
大悦城2024年三季度非主营业务利润为8.30亿元，去年同期为-4.22亿元，扭亏为盈。
非主营业务表
| |
金额 |
占净利润比例 |
去年同期 |
同比增减 |
| 主营业务利润 |
10.43亿元 |
353.61% |
14.54亿元 |
-28.22% |
| 投资收益 |
13.97亿元 |
473.46% |
9,159.32万元 |
1425.21% |
| 资产减值损失 |
-6.81亿元 |
-230.78% |
-5.81亿元 |
-17.22% |
| 营业外收入 |
1.06亿元 |
35.99% |
5,974.10万元 |
77.74% |
| 信用减值损失 |
-4,812.76万元 |
-16.31% |
-3,916.06万元 |
-22.90% |
| 其他 |
3,127.61万元 |
10.60% |
8,108.42万元 |
-61.43% |
| 净利润 |
2.95亿元 |
100.00% |
-7,494.14万元 |
493.72% |
截止到2025年3月7日，大悦城近十二个月的滚动营收为368.0亿元，在商业地产行业中，大悦城的全球营收规模排名为9名，全国排名为2名。
商业地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| 新城发展控股 |
1208.0 |
-6.14 |
8.79 |
-55.79 |
| 新城控股 |
1192.0 |
-6.43 |
7.37 |
-63.58 |
| Mitsui Fudosan三井不动产 |
1159.0 |
5.89 |
109 |
20.13 |
| None |
842.0 |
5.16 |
36 |
6.24 |
| Mitsubishi Estate三菱地产 |
732.0 |
7.61 |
82 |
7.48 |
| 中国金茂 |
724.0 |
6.43 |
-68.97 |
-- |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 |
470.0 |
1.79 |
86 |
7.81 |
| Simon Property 西蒙地产 |
432.0 |
5.24 |
172 |
1.77 |
| 大悦城 |
368.0 |
-1.46 |
-14.65 |
-- |
| Unibail-Rodamco-Westfield |
257.0 |
9.32 |
11 |
-- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
大悦城属于房地产开发与经营行业，聚焦商业地产开发运营及住宅销售。 中国房地产行业近三年受政策调控、市场供需调整及融资环境影响，整体增速放缓，但商业地产细分领域因消费复苏呈现结构性机会。2023年商业地产销售额同比增长12%，头部企业加速轻资产转型，预计2025年商业运营市场规模将突破1.2万亿元，核心城市综合体与社区商业成为主要增长极。
大悦城在商业地产领域位列行业前十，2024年管理面积超500万平米，核心项目出租率稳定在94%以上，但其全国市占率不足2%，在重点城市如北京、成都等地商业综合体市场份额位居前五。
| 公司名（股票代码） |
简介 |
发展详情 |
| 大悦城（000031） |
商业地产开发运营为核心 |
2024年新开6个商业项目，管理面积增至560万平米，核心项目平均出租率95% |
| 万科A（000002） |
住宅开发与多元化业务并重 |
2024年商业运营收入同比增18%，持有商业面积超1200万平米 |
| 保利发展（600048） |
住宅开发与城市更新主导 |
2024年商业板块营收占比12%，核心商圈综合体项目市占率位列全国前三 |
| 华润置地（01109.HK） |
综合性地产开发与商业运营 |
万象城系列2024年销售额同比增25%，高端商业市占率超15% |
| 招商蛇口（001979） |
产城融合与社区商业并行 |
2024年持有型物业营收突破80亿元，智慧商业平台覆盖率达70% |
