新城控股(601155)2024年三季报解读：资产负债率同比下降，净利润近4年整体呈现下降趋势
新城控股集团股份有限公司于2015年上市，实际控制人为“王振华”。公司主营业务为房地产开发与销售，主要产品为住宅、综合体、物业出租及管理等。
根据新城控股2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收515.63亿元，同比下降27.66%。扣非净利润14.80亿元，同比下降27.63%。新城控股2024年第三季度净利润15.20亿元，业绩同比大幅下降42.61%。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为房地产开发销售，占比高达90.07%，其中房地产物业销售收入为第一大收入来源。
1、房地产开发销售
2023年房地产开发销售营收1,073.36亿元，同比去年的1,048.83亿元基本持平。2018年-2023年房地产开发销售毛利率呈大幅下降趋势，从2018年的35.48%，大幅下降到了2023年的13.91%。
净利润近4年整体呈现下降趋势
1、净利润同比大幅下降42.61%
本期净利润为15.20亿元，去年同期26.49亿元，同比大幅下降42.61%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然资产减值损失本期损失2.10亿元，去年同期损失18.06亿元，同比大幅下降；
但是（1）主营业务利润本期为19.57亿元，去年同期为37.01亿元，同比大幅下降；（2）投资收益本期为3.91亿元，去年同期为11.11亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比大幅下降47.14%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 515.63亿元 | 712.80亿元 | -27.66% |
| 营业成本 | 411.54亿元 | 582.74亿元 | -29.38% |
| 销售费用 | 23.54亿元 | 27.16亿元 | -13.33% |
| 管理费用 | 19.92亿元 | 27.37亿元 | -27.19% |
| 财务费用 | 24.61亿元 | 16.89亿元 | 45.70% |
| 研发费用 | 687.68万元 | 1,660.10万元 | -58.58% |
| 所得税费用 | 6.36亿元 | 9.62亿元 | -33.82% |
2024年三季度主营业务利润为19.57亿元，去年同期为37.01亿元，同比大幅下降47.14%。
虽然毛利率本期为20.19%，同比小幅增长了1.94%，不过营业总收入本期为515.63亿元，同比下降27.66%，导致主营业务利润同比大幅下降。
资产负债率同比下降
2024年三季度，企业资产负债率为75.45%，去年同期为78.62%，同比小幅下降了3.17%，近5年资产负债率总体呈现下降状态，从87.50%下降至75.45%。
资产负债率同比下降主要是总负债本期为2,585.43亿元，同比下降21.46%，另外总资产本期为3,426.64亿元，同比下降18.17%。
1、有息负债近4年呈现下降趋势
有息负债从2021年三季度到2024年三季度近4年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。
值得注意的是，在有息负债下降的情况下，有息负债的利率从2020年到2024年呈现上升趋势。
近5年三季度有息负债利率
| 年份 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| 利率(%) | 1.14 | 1.16 | 1.27 | 2.52 | 3.86 |
2、偿债能力：货币资金/短期债务同比下降
近五期偿债能力指标汇总
| 2024年三季报 | 2024年中报 | 2024年一季报 | 2023年年报 | 2023年三季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 流动比率 | 0.93 | 0.96 | 1.02 | 1.09 | 1.06 |
| 速动比率 | 0.31 | 0.32 | 0.30 | 0.36 | 0.37 |
| 现金比率(%) | 0.07 | 0.08 | 0.10 | 0.11 | 0.14 |
| 资产负债率(%) | 75.45 | 78.62 | 81.36 | 84.09 | 87.50 |
| EBITDA 利息保障倍数 | 2.67 | 3.73 | 8.88 | 2.67 | 2.88 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 | 0.13 | 0.44 | 0.54 | -0.03 | -0.47 |
| 货币资金/短期债务 | 0.96 | 1.14 | 1.12 | 1.38 | 1.83 |
流动比率为0.93，去年同期为0.96，同比小幅下降，流动比率在比较低的情况下还在降低。
另外速动比率为0.31，去年同期为0.32，同比小幅下降，速动比率在比较低的情况下还在降低。
而且现金比率为0.07，去年同期为0.08，同比小幅下降，现金比率在比较低的情况下还在降低。
以上说明企业短期偿债压力较大。
全球排名
截止到2025年3月7日，新城控股近十二个月的滚动营收为1192.0亿元，在商业地产行业中，新城控股的全球营收规模排名为2名，全国排名为1名。
商业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 新城发展控股 | 1208.0 | -6.14 | 8.79 | -55.79 |
| 新城控股 | 1192.0 | -6.43 | 7.37 | -63.58 |
| Mitsui Fudosan三井不动产 | 1159.0 | 5.89 | 109 | 20.13 |
| None | 842.0 | 5.16 | 36 | 6.24 |
| Mitsubishi Estate三菱地产 | 732.0 | 7.61 | 82 | 7.48 |
| 中国金茂 | 724.0 | 6.43 | -68.97 | -- |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 | 470.0 | 1.79 | 86 | 7.81 |
| Simon Property 西蒙地产 | 432.0 | 5.24 | 172 | 1.77 |
| 大悦城 | 368.0 | -1.46 | -14.65 | -- |
| Unibail-Rodamco-Westfield | 257.0 | 9.32 | 11 | -- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
新城控股属于房地产开发与商业运营综合性行业。 近三年，中国房地产行业经历深度调整，政策管控趋严，行业增速放缓，整体利润空间收窄。2024年市场分化加剧，头部企业通过多元化布局和精细化运营巩固地位，商业地产成为增长引擎，运营效率及现金流稳定性成为核心竞争力。预计未来行业将加速整合，市场空间向具备“开发+运营”双轮驱动能力的企业集中，轻资产模式及存量资产运营或为趋势方向。
2、市场地位及占有率
新城控股位列中国房地产企业综合实力前20，商业地产领域稳居第一梯队。2024年上半年商业运营收入62.12亿元，同比增长19.44%，商业板块毛利率达72%，核心品牌“吾悦广场”开业规模超1500万平方米，出租率97.24%，商业管理规模位列行业前三。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 新城控股（601155） | 以“住宅+商业”双轮驱动为核心，布局全国137城 | 2024年商业运营收入占比17%，毛利率72%，出租率97.24% |
| 保利发展（600048） | 央企背景，聚焦一二线城市住宅开发及城市更新 | 2024年央企整合加速，市占率提升至4.8% |
| 万科A（000002） | 多元化业务覆盖住宅、物流、长租公寓领域 | 2025年轻资产转型，物业营收占比突破25% |
| 招商蛇口（001979） | 依托招商局集团资源，深耕综合开发与园区运营 | 2024年持有型物业收入超百亿，REITs发行规模领先 |
| 金地集团（600383） | 以高周转住宅开发为主，布局智慧社区服务 | 2024年华东区域销售贡献率超35% |
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