上实发展(600748)2024年三季报解读：主营业务利润由盈转亏导致净利润由盈转亏
上海实业发展股份有限公司于1996年上市，实际控制人为“上海市国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务为房地产开发经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。
根据上实发展2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收16.01亿元，同比大幅下降68.50%。扣非净利润-3.06亿元，由盈转亏。上实发展2024年第三季度净利润-3.14亿元，业绩由盈转亏。本期经营活动产生的现金流净额为-16.90亿元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比增长。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为房地产行业，占比高达99.01%，其中房地产销售为第一大收入来源，占比82.25%。
1、房地产销售
2023年房地产销售营收81.06亿元，同比去年的38.03亿元大幅增长了113.12%。同期，2023年房地产销售毛利率为43.55%，同比去年的23.55%大幅增长了84.93%。
2、物业管理服务
2016年-2023年物业管理服务营收呈大幅增长趋势，从2016年的4.20亿元，大幅增长到2023年的11.19亿元。2023年物业管理服务毛利率为8.99%，同比去年的7.23%增长了24.34%。
主营业务利润由盈转亏导致净利润由盈转亏
1、营业总收入同比下降68.50%，净利润由盈转亏
2024年三季度，上实发展营业总收入为16.01亿元，去年同期为50.81亿元，同比大幅下降68.50%，净利润为-3.14亿元，去年同期为5.45亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是：
虽然所得税费用本期支出5,106.40万元，去年同期支出2.98亿元，同比大幅下降；
但是（1）主营业务利润本期为-3.66亿元，去年同期为5.06亿元，由盈转亏；（2）投资收益本期为3,930.84万元，去年同期为2.29亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 16.01亿元 | 50.81亿元 | -68.50% |
| 营业成本 | 13.49亿元 | 36.10亿元 | -62.64% |
| 销售费用 | 5,780.55万元 | 7,493.92万元 | -22.86% |
| 管理费用 | 2.53亿元 | 2.74亿元 | -7.48% |
| 财务费用 | 2.56亿元 | 2.48亿元 | 2.81% |
| 研发费用 | 777.60万元 | 773.23万元 | 0.57% |
| 所得税费用 | 5,106.40万元 | 2.98亿元 | -82.87% |
2024年三季度主营业务利润为-3.66亿元，去年同期为5.06亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为16.01亿元，同比大幅下降68.50%；（2）毛利率本期为15.72%，同比大幅下降了13.22%。
3、非主营业务利润同比大幅下降
上实发展2024年三季度非主营业务利润为1.03亿元，去年同期为3.37亿元，同比大幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -3.66亿元 | 116.68% | 5.06亿元 | -172.37% |
| 投资收益 | 3,930.84万元 | -12.54% | 2.29亿元 | -82.86% |
| 资产减值损失 | 1.07亿元 | -34.19% | 143.72万元 | 7358.57% |
| 营业外支出 | 7,528.35万元 | -24.01% | 240.98万元 | 3024.09% |
| 其他 | 3,214.99万元 | -10.26% | 1.09亿元 | -70.49% |
| 净利润 | -3.14亿元 | 100.00% | 5.45亿元 | -157.54% |
行业分析
1、行业发展趋势
上实发展属于房地产开发与运营行业。 近三年中国房地产行业经历深度调整，政策端以“稳预期、防风险”为主基调，市场整体增速放缓，但结构性机会显现。2023年行业规模约12.8万亿元，同比下降9.6%，其中商业地产和城市更新领域保持5%以上复合增长。未来趋势将聚焦绿色建筑、智慧社区和存量资产运营，预计2025年住房租赁市场规模突破3万亿元，核心城市商业地产空置率有望降至15%以下，行业向高质量发展转型。
2、市场地位及占有率
上实发展深耕长三角区域，以上海为核心布局高端商办及产业园项目，2024年在上海甲级写字楼市场持有量排名前五，商业地产运营面积超200万平方米，长三角区域市占率约2.3%，位列行业区域型开发商前十。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 上实发展（600748） | 上海国资控股的综合性开发商，聚焦商业地产、产业园区及城市更新 | 2024年长三角商办项目营收占比达58%，持有型物业面积超300万方 |
| 万科A（000002） | 全国性住宅开发龙头企业，布局多元化业务 | 2024年销售金额市占率3.8%，长租公寓运营规模行业第一 |
| 保利发展（600048） | 央企背景的综合性地产集团，住宅开发与商业运营并重 | 2024年央企地产销售规模首位，商业管理面积突破1500万方 |
| 招商蛇口（001979） | 聚焦城市综合开发运营，擅长产城融合项目 | 2024年持有型物业收入同比增22%，深圳前海片区市占率超40% |
| 金地集团（600383） | 全国性房企，商业地产与住宅开发双轮驱动 | 2024年一二线城市土储占比75%，商业租金收入同比增18% |
1、经营分析总结
2024年三季度净利润亏损3.14亿元，同比去年由盈转亏。
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