深振业A(000006)2024年三季报解读：净利润近4年整体呈现下降趋势
深圳市振业(集团)股份有限公司于1992年上市。公司主要从事房地产开发与销售。产品类别涉及房产租赁、房产销售、代建服务等。
根据深振业A2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收48.28亿元，同比大幅增长4.82倍。扣非净利润-5.25亿元，较去年同期亏损增大。深振业A2024年第三季度净利润-6.32亿元，业绩较去年同期亏损增大。
营业收入情况
2023年公司的主营业务为房地产，其中房产销售为第一大收入来源，占比94.24%。
1、房产销售
2023年房产销售营收26.49亿元，同比去年的35.84亿元下降了26.09%。2020年-2023年房产销售毛利率呈下降趋势，从2020年的46.68%，下降到了2023年的38.23%。
净利润近4年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比大幅增加4.82倍，净利润亏损持续增大
2024年三季度，深振业A营业总收入为48.28亿元，去年同期为8.29亿元，同比大幅增长4.82倍，净利润为-6.32亿元，去年同期为-420.71万元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是资产减值损失本期损失5.78亿元，去年同期损失0.00元，。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 48.28亿元 | 8.29亿元 | 482.14% |
| 营业成本 | 44.58亿元 | 5.08亿元 | 776.69% |
| 销售费用 | 1.19亿元 | 3,421.45万元 | 248.55% |
| 管理费用 | 1.26亿元 | 9,423.06万元 | 34.04% |
| 财务费用 | 1.83亿元 | 1.50亿元 | 22.04% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 930.61万元 | 204.50万元 | 355.06% |
2024年三季度主营业务利润为-1.12亿元，去年同期为-3,879.92万元，较去年同期亏损增大。
虽然营业总收入本期为48.28亿元，同比大幅增长4.82倍，不过毛利率本期为7.66%，同比大幅下降了31.02%，导致主营业务利润亏损增大。
3、非主营业务利润由盈转亏
深振业A2024年三季度非主营业务利润为-5.11亿元，去年同期为3,663.71万元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -1.12亿元 | 17.74% | -3,879.92万元 | -189.07% |
| 投资收益 | 7,101.87万元 | -11.23% | 4,032.02万元 | 76.14% |
| 资产减值损失 | -5.78亿元 | 91.33% | - | |
| 其他 | -334.49万元 | 0.53% | -293.66万元 | -13.90% |
| 净利润 | -6.32亿元 | 100.00% | -420.71万元 | -14931.50% |
4、净现金流同比大幅下降70.45倍
2024年三季度，深振业A净现金流为-12.71亿元，去年同期为-1,778.84万元，较去年同期大幅下降70.45倍。
净现金流同比大幅下降原因是：
| 净现金流下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 净现金流增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 取得借款收到的现金 | 3.26亿元 | -79.83% | 购买商品、接受劳务支付的现金 | 11.66亿元 | -51.49% |
| 收回投资收到的现金 | 9,655.54万元 | -91.11% | 偿还债务支付的现金 | 18.82亿元 | -33.02% |
| 销售商品、提供劳务收到的现金 | 20.95亿元 | -28.79% | 投资支付的现金 | 1.88亿元 | -80.00% |
行业分析
1、行业发展趋势
深振业A属于房地产开发与经营行业。 近三年房地产行业经历深度调整，政策导向逐步从增量开发转向存量优化，市场空间聚焦于保障性住房、城市更新及租赁住房领域。2024年以来，行业集中度进一步提升，头部企业加速布局绿色建筑和智能化开发，预计未来三年市场将呈现结构性分化，核心城市群及高能级城市仍具备稳健需求，行业整体规模趋稳，年均复合增长率保持在3%-5%。
2、市场地位及占有率
深振业A为区域型国有房企，依托深圳国资背景深耕粤港澳大湾区，2024年区域市场销售额排名前十，但全国市占率不足0.5%，业务聚焦住宅开发与城市更新，近年通过轻资产运营拓展代建业务，盈利能力高于行业均值。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 深振业A（000006） | 深圳国资控股房企，专注住宅开发与城市更新 | 2025年大湾区保障房项目签约额占比超30%，代建业务营收增速25% |
| 万科A（000002） | 全国性龙头房企，多元化布局物业与物流 | 2024年销售额行业第一，市占率4.2%，长租公寓业务覆盖超40城 |
| 保利发展（600048） | 央企背景，聚焦一二线城市高端住宅开发 | 2024年权益销售额行业第二，市占率3.8%，年内新增土储70%位于核心城市群 |
| 招商蛇口（001979） | 招商局旗下城市运营商，涉足园区开发 | 2025年持有型物业营收占比提升至35%，前海区域土储规模超百万方 |
| 金地集团（600383） | 混合所有制房企，布局住宅与商业地产 | 2024年销售额行业第八，华东区域销售贡献超50%，年内发行REITs规模行业领先 |
1、经营分析总结
近4年三季度公司净利润持续下降，2024年三季度净利润亏损6.32亿元，亏损较上期大幅增大。
公司主营利润近4年三季度持续下降，由于毛利率的大幅下降，2024年三季度主营利润亏损1.12亿元，较去年同期亏损大幅加剧。
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