电子城(600658)2024年三季报解读：净利润近3年整体呈现下降趋势
北京电子城高科技集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“北京电子控股有限责任公司”。公司的主要业务为房地产项目开发，主要产品及服务有地产销售、新型科技服务、广告传媒、产品销售。
根据电子城2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收15.38亿元，同比大幅下降39.87%。扣非净利润-4.98亿元，较去年同期亏损增大。电子城2024年第三季度净利润-4.92亿元，业绩由盈转亏。
营业收入情况
2023年公司的主营业务为房地产业，主要产品包括地产销售和新型科技服务两项，其中地产销售占比65.74%，新型科技服务占比32.33%。
1、地产销售
2023年地产销售营收18.55亿元，同比去年的43.31亿元大幅下降了57.18%。2021年-2023年地产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2021年的64.67%，大幅下降到了2023年的26.84%。
2、新型科技服务
2016年-2023年新型科技服务营收呈大幅增长趋势，从2016年的3.70亿元，大幅增长到2023年的9.12亿元。2023年新型科技服务毛利率为13.21%，同比去年的12.68%小幅增长了4.18%。
2018年，该产品名称由“园区地产出租、物业管理”，整合为“新型科技服务”。
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比下降39.87%，净利润由盈转亏
2024年三季度，电子城营业总收入为15.38亿元，去年同期为25.57亿元，同比大幅下降39.87%，净利润为-4.92亿元，去年同期为3,198.51万元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是（1）资产减值损失本期损失3.00亿元，去年同期损失74.32万元，同比大幅增长；（2）主营业务利润本期为-1.71亿元，去年同期为1,717.05万元，由盈转亏。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 15.38亿元 | 25.57亿元 | -39.87% |
| 营业成本 | 9.55亿元 | 18.21亿元 | -47.56% |
| 销售费用 | 4,248.78万元 | 7,482.08万元 | -43.21% |
| 管理费用 | 1.80亿元 | 2.38亿元 | -24.17% |
| 财务费用 | 2.17亿元 | 2.29亿元 | -5.27% |
| 研发费用 | 1,696.36万元 | 1,599.95万元 | 6.03% |
| 所得税费用 | 6,869.56万元 | 2,738.04万元 | 150.89% |
2024年三季度主营业务利润为-1.71亿元，去年同期为1,717.05万元，由盈转亏。
虽然毛利率本期为37.89%，同比大幅增长了9.10%，不过营业总收入本期为15.38亿元，同比大幅下降39.87%，导致主营业务利润由盈转亏。
3、非主营业务利润由盈转亏
电子城2024年三季度非主营业务利润为-2.52亿元，去年同期为4,219.49万元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -1.71亿元 | 34.83% | 1,717.05万元 | -1097.94% |
| 资产减值损失 | -3.00亿元 | 60.93% | -74.32万元 | -40230.11% |
| 其他 | 5,009.88万元 | -10.19% | 4,559.71万元 | 9.87% |
| 净利润 | -4.92亿元 | 100.00% | 3,198.51万元 | -1637.93% |
全国排名
截止到2025年3月7日，电子城近十二个月的滚动营收为28.0亿元，在产业地产行业中，电子城的全国排名为9名，全球排名为13名。
产业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 华夏幸福 | 359.0 | -29.21 | -60.28 | -- |
| International Workplace | 276.0 | 6.75 | -20.04 | -- |
| 东湖高新 | 147.0 | 11.47 | 11 | 16.37 |
| 外高桥 | 77.0 | -9.03 | 9.28 | 8.75 |
| 上海临港 | 71.0 | 21.52 | 11 | -9.15 |
| 浦东金桥 | 66.0 | 22.38 | 18 | 17.97 |
| ESR | 63.0 | 30.92 | 17 | -6.94 |
| Goodman Group 嘉民集团 | 54.0 | -13.85 | -4.52 | -- |
| 中电光谷 | 52.0 | 19.64 | 5.07 | 2.95 |
| 广汇物流 | 49.0 | 3.93 | 5.83 | -11.05 |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 电子城 | 28.0 | -9.22 | -1.77 | -- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
电子城属于房地产行业，主营业务为科技园区开发与运营，聚焦科技产业服务及城市更新。 房地产行业近三年受政策调控影响，整体增速趋缓，但产业园区开发因承载实体经济转型升级需求，市场空间保持稳定增长。未来行业将向科技服务融合、数字化转型及绿色低碳方向延伸，具备专业化运营能力的企业有望在细分领域扩大市场份额。
2、市场地位及占有率
电子城是国内科技园区开发领域的早期参与者，依托中关村资源积累，在科技产业服务领域形成一定品牌效应，但整体市场占有率较低，2024年三季报显示其地产销售仍占营收主导地位，科技服务收入占比尚未突破40%。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 电子城（600658） | 科技园区开发与科技服务运营商，中关村核心建设成员 | 2024年科技服务收入连续三年增长，地产销售占比超75% |
| 上海临港（600848） | 上海自贸区临港新片区开发主体，聚焦集成电路与生物医药 | 临港新片区2025年产业载体面积超500万㎡，市占率约22% |
| 浦东金桥（600639） | 上海金桥经济技术开发区运营方，重点布局智能制造与新能源汽车 | 2024年智能制造园区出租率98%，营收占比达65% |
| 张江高科（600895） | 上海张江科学城开发平台，深耕集成电路与生物医药产业 | 集成电路研发平台2025年服务企业超300家，市占率居行业前三 |
| 外高桥（600648） | 上海外高桥保税区综合开发商，聚焦国际贸易与物流 | 保税物流园区2025年营收规模突破80亿元，市占率约18% |
1、经营分析总结
近3年三季度公司净利润持续下降，2024年三季度净利润亏损4.92亿元，同比去年由盈转亏。
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