张江高科(600895)2024年三季报解读：净利润同比大幅下降但现金流净额同比大幅增长
上海张江高科技园区开发股份有限公司于1996年上市，实际控制人为“上海市浦东新区国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务是受让地块内的土地转让、房产开发与销售、房产租赁、数据通信服务，创业投资。主要产品是房地产销售、房产租赁。
根据张江高科2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收16.82亿元，同比小幅下降3.66%。扣非净利润5.04亿元，同比大幅下降33.28%。张江高科2024年第三季度净利润5.02亿元，业绩同比大幅下降34.74%。本期经营活动产生的现金流净额为-22.82亿元，营收同比小幅下降而经营活动产生的现金流净额同比增长。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为园区综合开发，占比高达98.84%，主要产品包括园区综合开发-租赁和园区综合开发-销售两项，其中园区综合开发-租赁占比51.67%，园区综合开发-销售占比47.17%。
1、园区综合开发-租赁
2023年园区综合开发-租赁营收10.47亿元，同比去年的8.32亿元增长了25.78%。2021年-2023年园区综合开发-租赁毛利率呈下降趋势，从2021年的66.4%，下降到了2023年的52.17%。
2022年，该产品名称由“园区综合开发-租赁收入”变更为“园区综合开发-租赁”。
2、园区综合开发-销售
2021年-2023年园区综合开发-销售营收呈下降趋势，从2021年的12.04亿元，下降到2023年的9.56亿元。2020年-2023年园区综合开发-销售毛利率呈下降趋势，从2020年的80.22%，下降到了2023年的63.68%。
2022年，该产品名称由“园区综合开发-销售收入”变更为“园区综合开发-销售”。
净利润同比大幅下降但现金流净额同比大幅增长
1、营业总收入同比小幅降低3.66%，净利润同比大幅降低34.74%
2024年三季度，张江高科营业总收入为16.82亿元，去年同期为17.46亿元，同比小幅下降3.66%，净利润为5.02亿元，去年同期为7.70亿元，同比大幅下降34.74%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然所得税费用本期支出1.43亿元，去年同期支出3.08亿元，同比大幅下降；
但是（1）主营业务利润本期为3.16亿元，去年同期为6.65亿元，同比大幅下降；（2）投资收益本期为7,062.07万元，去年同期为3.12亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比大幅下降52.54%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 16.82亿元 | 17.46亿元 | -3.66% |
| 营业成本 | 6.97亿元 | 5.95亿元 | 17.25% |
| 销售费用 | 2,726.92万元 | 1,168.87万元 | 133.30% |
| 管理费用 | 6,080.73万元 | 6,412.88万元 | -5.18% |
| 财务费用 | 3.90亿元 | 3.24亿元 | 20.45% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 1.43亿元 | 3.08亿元 | -53.77% |
2024年三季度主营业务利润为3.16亿元，去年同期为6.65亿元，同比大幅下降52.54%。
主营业务利润同比大幅下降主要是由于（1）营业税金及附加本期为1.92亿元，同比大幅增长120.04%；（2）财务费用本期为3.90亿元，同比增长20.45%；（3）营业总收入本期为16.82亿元，同比小幅下降3.66%；（4）毛利率本期为58.55%，同比小幅下降了7.39%。
3、非主营业务利润同比下降
张江高科2024年三季度非主营业务利润为3.29亿元，去年同期为4.13亿元，同比下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 3.16亿元 | 62.85% | 6.65亿元 | -52.54% |
| 投资收益 | 7,062.07万元 | 14.06% | 3.12亿元 | -77.38% |
| 公允价值变动收益 | 2.57亿元 | 51.09% | 9,320.80万元 | 175.32% |
| 其他 | 286.68万元 | 0.57% | 858.15万元 | -66.59% |
| 净利润 | 5.02亿元 | 100.00% | 7.70亿元 | -34.74% |
行业分析
1、行业发展趋势
张江高科属于科技园区开发与运营行业。 近三年科技园区开发行业受政策驱动加速整合，聚焦集成电路、生物医药等战略新兴产业，2023年市场规模超1.2万亿元，预计2025年将突破1.5万亿元。行业正向数字化、生态化转型，专业化运营与产城融合成为核心趋势，长三角、珠三角区域引领全国60%以上的增量需求。
2、市场地位及占有率
张江高科作为上海核心科技园区运营商，管理面积超300万平方米，在长三角集成电路产业园区市场占有率约18%，位列前三。其运营的张江科学城聚集中芯国际等4500家科技企业，年度科创企业孵化成功率超25%，租金收入占上海科技地产市场份额12.6%。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 张江高科（600895） | 上海张江科学城核心开发商，专注集成电路、生物医药产业载体建设 | 持有园区物业估值超400亿元，集成电路企业租户占比37% |
| 陆家嘴（600663） | 上海金融贸易区开发运营商，涵盖商业地产与科技园区 | 2024年科技板块营收占比提升至28% |
| 外高桥（600648） | 自贸试验区综合开发商，重点布局保税仓储和跨境贸易 | 自贸区物流仓储面积保有量达180万平米 |
| 市北高新（600604） | 上海市北高新技术服务业园区运营商，聚焦大数据产业 | 大数据企业入驻率连续三年超90% |
| 浦东金桥（600639） | 金桥经济技术开发区主体开发商，汽车电子产业集聚地 | 智能网联汽车测试场运营收入年增24% |
1、经营分析总结
2024年三季度净利润5.02亿元，较上期大幅下降。
2024年三季度主营利润3.16亿元，较去年同期大幅下降，一方面是因为公司营业税金及附加在大幅增长，另一方面则是毛利率在小幅下降。
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