海泰发展(600082)2024年三季报解读：主营业务利润同比亏损增大导致净利润同比亏损增大
天津海泰科技发展股份有限公司于1997年上市。公司主营业务为工业园区运营、高新技术产业投资、孵化服务、贸易，主要产品是科技园区开发、科技园区运营、商品批发兼零售。
根据海泰发展2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收3,282.66万元，同比大幅下降91.28%。扣非净利润-4,846.65万元，较去年同期亏损增大。海泰发展2024年第三季度净利润-4,842.90万元，业绩较去年同期亏损增大。本期经营活动产生的现金流净额为1.68亿元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
营业收入情况
2023年公司的核心业务有两块，一块是科技园区开发，一块是商品销售业务。
1、科技园区开发
2020年-2023年科技园区开发营收呈大幅增长趋势，从2020年的4,780.34万元，大幅增长到2023年的2.31亿元。2021年-2023年科技园区开发毛利率呈下降趋势，从2021年的61.57%，下降到了2023年的48.55%。
2019年，该产品名称由“商品房销售”变更为“科技园区开发”。
2、商品销售业务
2021年-2023年商品销售业务营收呈大幅下降趋势，从2021年的7.23亿元，大幅下降到2023年的2.05亿元。2021年-2023年商品销售业务毛利率呈大幅增长趋势，从2021年的0.49%，大幅增长到了2023年的0.89%。
2023年，该产品名称由“商品批发兼零售”变更为“商品销售业务”。
主营业务利润同比亏损增大导致净利润同比亏损增大
1、营业总收入同比下降91.28%，净利润亏损持续增大
2024年三季度，海泰发展营业总收入为3,282.66万元，去年同期为3.76亿元，同比大幅下降91.28%，净利润为-4,842.90万元，去年同期为-3,546.98万元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是主营业务利润本期为-4,976.79万元，去年同期为-3,582.21万元，亏损增大。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 3,282.66万元 | 3.76亿元 | -91.28% |
| 营业成本 | 2,130.88万元 | 3.56亿元 | -94.02% |
| 销售费用 | 499.88万元 | 311.92万元 | 60.26% |
| 管理费用 | 991.11万元 | 783.55万元 | 26.49% |
| 财务费用 | 4,441.25万元 | 4,181.58万元 | 6.21% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 14.41万元 | 98.17万元 | -85.33% |
2024年三季度主营业务利润为-4,976.79万元，去年同期为-3,582.21万元，较去年同期亏损增大。
虽然毛利率本期为35.09%，同比大幅增长了29.76%，不过营业总收入本期为3,282.66万元，同比大幅下降91.28%，导致主营业务利润亏损增大。
行业分析
1、行业发展趋势
海泰发展属于房地产开发行业中的产业地产细分领域，聚焦于产业价值链整合与土地开发运营。 过去三年，产业地产行业受益于城镇化推进和区域产业转移，市场规模保持年均6%-8%的增速，2024年行业规模已突破3.2万亿元。未来发展趋势将围绕国家战略导向，聚焦自贸区扩容、智慧园区建设和绿色低碳转型，预计2025-2027年复合增长率达7.5%，2027年市场空间有望突破4万亿元。
2、市场地位及占有率
作为天津滨海新区核心国资平台，海泰发展在京津冀区域产业园区运营领域具备先发优势，持有37平方公里土地开发权，2024年孵化器项目营收占比达58%，但全国市场占有率不足1%，属区域性龙头企业。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 海泰发展（600082） | 天津滨海高新区国有产业地产运营商，主营科技园区开发与创业孵化服务 | 2025年孵化器项目营收占比58%，持有待开发土地面积37平方公里 |
| 信达地产（600657） | 中国信达旗下综合性地产开发平台，涵盖产业园区与城市更新 | 2025年产业地产业务营收占比32%，长三角区域市占率排名第8 |
| 张江高科（600895） | 上海张江科学城核心开发商，专注科技园区运营与产业投资 | 2025年园区运营收入超45亿元，集成电路产业载体占比61% |
| 苏州高新（600736） | 苏州工业园区开发主体，重点布局长三角智能制造基地 | 2025年签约产业用地面积82万平米，生物医药类企业入驻率39% |
| 浦东金桥（600639） | 上海自贸区临港片区主要开发商，聚焦高端制造与保税物流 | 2025年保税仓储面积超120万平米，新能源汽车产业链客户占比28% |
1、经营分析总结
最近10年三季度，公司净利润长期处于亏损状态，2021-2023年三季度净利润亏损持续收窄，2024年三季度净利润亏损4,842.90万元，亏损较上期大幅增大。
公司主营利润近5年三季度均处于亏损状态，主营利润近3年三季度亏损持续增加，由于营收的大幅下降，2024年三季度主营利润亏损4,976.79万元，较去年同期亏损大幅加剧，另外，公司的营业费用大幅高于营业收入。
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