荣盛发展(002146)2024年三季报解读：主营业务利润同比大幅下降导致净利润由盈转亏
荣盛房地产发展股份有限公司于2007年上市，实际控制人为“耿建明”。公司主营业务为房地产开发与销售，拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。公司的产品以普通商品房住宅为主。
根据荣盛发展2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收288.41亿元，同比下降15.17%。扣非净利润-11.69亿元，由盈转亏。荣盛发展2024年第三季度净利润-8.81亿元，业绩由盈转亏。本期经营活动产生的现金流净额为-9.35亿元，营收同比下降而经营活动产生的现金流净额同比小幅增长。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为房地产业，占比高达95.55%。
1、房地产业
2023年房地产业营收563.39亿元，同比去年的288.79亿元大幅增长了95.09%。同期，2023年房地产业毛利率为17.27%，同比去年的2.23%大幅增长了近7倍。
主营业务利润同比大幅下降导致净利润由盈转亏
1、营业总收入同比降低15.17%，净利润由盈转亏
2024年三季度，荣盛发展营业总收入为288.41亿元，去年同期为340.00亿元，同比下降15.17%，净利润为-8.81亿元，去年同期为6.37亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是：
虽然信用减值损失本期损失1.74亿元，去年同期损失4.42亿元，同比大幅下降；
但是（1）主营业务利润本期为1.10亿元，去年同期为16.80亿元，同比大幅下降；（2）投资收益本期为-5.41亿元，去年同期为-1.05亿元，亏损增大。
2、主营业务利润同比大幅下降93.42%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 288.41亿元 | 340.00亿元 | -15.17% |
| 营业成本 | 252.64亿元 | 282.35亿元 | -10.52% |
| 销售费用 | 8.23亿元 | 7.66亿元 | 7.35% |
| 管理费用 | 8.08亿元 | 9.19亿元 | -12.02% |
| 财务费用 | 12.24亿元 | 15.85亿元 | -22.77% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 2.15亿元 | 3.94亿元 | -45.46% |
2024年三季度主营业务利润为1.10亿元，去年同期为16.80亿元，同比大幅下降93.42%。
主营业务利润同比大幅下降主要是由于（1）营业总收入本期为288.41亿元，同比下降15.17%；（2）毛利率本期为12.40%，同比下降了4.56%。
3、非主营业务利润亏损增大
荣盛发展2024年三季度非主营业务利润为-7.77亿元，去年同期为-6.48亿元，亏损增大。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 1.10亿元 | -12.54% | 16.80亿元 | -93.42% |
| 投资收益 | -5.41亿元 | 61.41% | -1.05亿元 | -415.03% |
| 信用减值损失 | -1.74亿元 | 19.72% | -4.42亿元 | 60.70% |
| 其他 | 1.15亿元 | -13.09% | 1.53亿元 | -24.52% |
| 净利润 | -8.81亿元 | 100.00% | 6.37亿元 | -238.30% |
行业分析
1、行业发展趋势
荣盛发展属于房地产开发与经营行业。 近三年中国房地产行业经历深度调整，2022年商品房销售额同比下滑26.7%，2023年政策支持下市场逐步筑底，全年销售额回升至13.3万亿元。未来行业将加速向“高品质住宅+多元业态”转型，2025年预计形成15万亿规模市场，年复合增速约3%-5%，重点聚焦城市更新、租赁住房及智慧社区领域。
2、市场地位及占有率
作为全国性中型房企，荣盛发展2021年以1345.58亿元签约金额位列行业前20强，市场占有率约0.8%。2024年受行业集中度提升影响，其市占率下滑至0.5%左右，在克而瑞房企销售榜排名降至前30位。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 荣盛发展（002146） | 全国性综合开发商，布局住宅开发、商业运营及文旅产业 | 2024年文旅项目营收占比超40% |
| 万科A（000002） | 国内最大住宅开发商，覆盖住宅、物流、商业等领域 | 2025年1-2月销售额486亿元居行业首位 |
| 保利发展（600048） | 央企背景头部房企，聚焦一二线核心城市开发 | 2024年销售额连续三年稳居行业前二 |
| 金地集团（600383） | 深耕长三角及粤港澳的综合性开发商 | 2024年市占率1.2%位列行业第12位 |
| 华夏幸福（600340） | 曾为产业新城模式代表企业，当前债务重组中 | 2024年完成债务重组签约率超80% |
1、经营分析总结
2024年三季度净利润亏损8.81亿元，同比去年由盈转亏。
由于营收和毛利率的同步下降，2024年三季度主营利润1.11亿元，较去年同期大幅下降。
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