苏州高新(600736)2024年三季报解读：资产减值损失由收益变为损失导致净利润同比下降
苏州新区高新技术产业股份有限公司于1996年上市。公司主营业务为房地产开发,同时还从事高新技术产品的投资、开发和生产;能源、交通、通讯等基础产业的市政基础设施的投资、工程设计、施工、科技咨询服务等。
根据苏州高新2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收65.45亿元，同比小幅增长9.08%。扣非净利润-3.25亿元，由盈转亏。苏州高新2024年第三季度净利润2.76亿元，业绩同比下降22.62%。本期经营活动产生的现金流净额为-16.59亿元，营收同比小幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
营业收入情况
2023年公司主要从事产城综合开发、产业园运营、产业投资。
资产减值损失由收益变为损失导致净利润同比下降
1、营业总收入同比小幅增加9.08%，净利润同比降低22.62%
2024年三季度，苏州高新营业总收入为65.45亿元，去年同期为60.00亿元，同比小幅增长9.08%，净利润为2.76亿元，去年同期为3.56亿元，同比下降22.62%。
净利润同比下降的原因是：
虽然营业外利润本期为6.07亿元，去年同期为2,095.71万元，同比大幅增长；
但是（1）资产减值损失本期损失3.69亿元，去年同期收益105.87万元，同比大幅下降；（2）投资收益本期为1.87亿元，去年同期为4.69亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润较去年同期亏损有所减小
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 65.45亿元 | 60.00亿元 | 9.08% |
| 营业成本 | 55.26亿元 | 52.21亿元 | 5.85% |
| 销售费用 | 2.62亿元 | 2.47亿元 | 6.15% |
| 管理费用 | 2.45亿元 | 2.38亿元 | 2.80% |
| 财务费用 | 4.71亿元 | 3.56亿元 | 32.01% |
| 研发费用 | 2,804.68万元 | 2,303.25万元 | 21.77% |
| 所得税费用 | 1.33亿元 | 6,480.98万元 | 105.19% |
2024年三季度主营业务利润为-1.06亿元，去年同期为-1.45亿元，较去年同期亏损有所减小。
主营业务利润亏损有所减小主要是由于（1）营业总收入本期为65.45亿元，同比小幅增长9.08%；（2）毛利率本期为15.57%，同比增长了2.58%。
3、非主营业务利润同比小幅下降
苏州高新2024年三季度非主营业务利润为5.15亿元，去年同期为5.66亿元，同比小幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -1.06亿元 | -38.65% | -1.45亿元 | 26.40% |
| 投资收益 | 1.87亿元 | 68.01% | 4.69亿元 | -60.02% |
| 公允价值变动收益 | 5,016.16万元 | 18.20% | 2,940.77万元 | 70.57% |
| 资产减值损失 | -3.69亿元 | -133.78% | 105.87万元 | -34919.92% |
| 营业外收入 | 6.10亿元 | 221.36% | 2,213.07万元 | 2656.18% |
| 其他收益 | 6,747.40万元 | 24.49% | 1,201.42万元 | 461.62% |
| 其他 | -2,460.26万元 | -8.93% | 3,460.65万元 | -171.09% |
| 净利润 | 2.76亿元 | 100.00% | 3.56亿元 | -22.62% |
行业分析
1、行业发展趋势
苏州高新属于中国A股房地产行业，主营业务涵盖产业园区开发运营及配套服务。 房地产行业近三年受政策调控与市场需求分化影响，传统住宅开发增速放缓，但产业园区、城市更新及保障性住房领域成为结构性增长点。2024年后，政策支持转向绿色建筑、智慧园区及产城融合，行业向精细化运营转型，预计核心城市群产业地产市场年复合增长率维持在5%-8%，绿色建筑渗透率突破40%。
2、市场地位及占有率
苏州高新为长三角区域产业园区开发龙头企业，2024年区域市场占有率约3.2%，在苏州产业地产领域占据约15%份额，其运营的苏州科技城等标杆项目贡献超60%产业服务收入，但全国综合排名未进入行业前十。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 苏州高新（600736） | 聚焦长三角产业园区开发与运营，涵盖科技载体、人才社区及产业投资 | 2025年产业服务营收占比达37%，智慧园区覆盖率85% |
| 万科A（000002） | 全国性综合开发商，涉足住宅、商业、物流地产 | 2024年物流地产市占率12.5%，产业园区营收超千亿 |
| 保利发展（600048） | 以住宅开发为主，拓展城市更新与产业综合体 | 2025年城市更新项目贡献营收24%，产业园出租率92% |
| 招商蛇口（001979） | 聚焦蛇口模式园区开发，布局港口、邮轮及产业新城 | 2024年产业园区营收占比29%，深圳前海项目贡献营收超百亿 |
| 金地集团（600383） | 住宅与商业地产双轮驱动，拓展产业地产轻资产服务 | 2025年产业服务营收同比增长41%，管理规模突破300万㎡ |
1、经营分析总结
2020-2023年三季度公司扣非净利润持续增长，2024年三季度扣非净利润亏损2.86亿元，同比去年由盈转亏。
公司主营利润近5年三季度长期处于亏损状态，2021-2023年三季度主营利润持续下降，由于营收和毛利率的同步增长，2024年三季度主营利润亏损1.07亿元，较去年同期的亏损有所好转。
总体来说，公司盈利能力不佳，但在行业中处于中等水平。
2、经营评分及排名
| 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | 2024年中报 | 2024年三季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 43 | 50 | 53 | 54 | 21 |
| 行业中位数 | 41 | 31 | 28 | 29 | 21 |
| 行业排名 | 29 | 33 | 8 | 22 | 35 |
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