京投发展(600683)2024年三季报解读：主营业务利润由盈转亏导致净利润由盈转亏
京投发展股份有限公司于1993年上市。公司主营业务为房地产开发、经营及租赁。公司的主要产品包括房产销售、物业租赁、进出口贸易。
根据京投发展2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收11.26亿元，同比大幅下降88.90%。扣非净利润-8.93亿元，由盈转亏。京投发展2024年第三季度净利润-11.48亿元，业绩由盈转亏。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为房地产行业，占比高达99.72%，主营产品为房产销售。
1、房产销售
2023年房产销售营收105.85亿元，同比去年的55.07亿元大幅增长了92.21%。2017年-2023年房产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2017年的36.34%，大幅下降到了2023年的7.47%。
主营业务利润由盈转亏导致净利润由盈转亏
1、营业总收入同比下降88.90%，净利润由盈转亏
2024年三季度，京投发展营业总收入为11.26亿元，去年同期为101.42亿元，同比大幅下降88.90%，净利润为-11.48亿元，去年同期为1.81亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是（1）主营业务利润本期为-4.42亿元，去年同期为9,602.90万元，由盈转亏；（2）资产减值损失本期损失5.07亿元，去年同期损失0.00元，。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 11.26亿元 | 101.42亿元 | -88.90% |
| 营业成本 | 11.37亿元 | 94.76亿元 | -88.00% |
| 销售费用 | 7,334.07万元 | 1.36亿元 | -46.13% |
| 管理费用 | 1.22亿元 | 1.29亿元 | -5.34% |
| 财务费用 | 2.14亿元 | 1.19亿元 | 80.18% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 1.81亿元 | 8,536.26万元 | 112.03% |
2024年三季度主营业务利润为-4.42亿元，去年同期为9,602.90万元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为11.26亿元，同比大幅下降88.90%；（2）毛利率本期为-0.94%，同比大幅下降了7.50%。
3、非主营业务利润由盈转亏
京投发展2024年三季度非主营业务利润为-5.25亿元，去年同期为1.70亿元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -4.42亿元 | 38.51% | 9,602.90万元 | -560.60% |
| 资产减值损失 | -5.07亿元 | 44.16% | - | |
| 其他 | 220.59万元 | -0.19% | 2.02亿元 | -98.91% |
| 净利润 | -11.48亿元 | 100.00% | 1.81亿元 | -734.05% |
4、净现金流同比大幅下降3.34倍
2024年三季度，京投发展净现金流为-82.36亿元，去年同期为-18.96亿元，较去年同期大幅下降3.34倍。
净现金流同比大幅下降的原因是：
虽然取得借款收到的现金本期为107.18亿元，同比小幅增长9.60%；
但是（1）支付其他与筹资活动有关的现金本期为43.72亿元，同比大幅增长32.57倍；（2）购买商品、接受劳务支付的现金本期为84.21亿元，同比增长22.05%；（3）支付的各项税费本期为19.11亿元，同比大幅增长140.67%。
行业分析
1、行业发展趋势
京投发展属于中国A股市场的房地产开发与经营行业，聚焦轨道交通物业开发及城市综合运营。 近三年，房地产行业受政策调控深化影响，整体增速趋缓，但结构性机会显现。2024年行业加速分化，头部企业向轻资产、城市更新及保障性住房转型，市场空间向核心城市群集中，预计未来三年绿色建筑、智慧社区等细分领域年均增速超8%，保障性住房投资占比提升至25%以上。
2、市场地位及占有率
京投发展以轨道交通物业开发为核心，2024年在北京区域TOD（公共交通导向开发）领域市占率约12%，位居前三，但全国综合市占率不足1%，营收规模在A股房企中排名50名以外，属于区域型特色开发商。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 京投发展（600683） | 聚焦轨道交通物业开发，业务覆盖北京、无锡等城市 | 2024年北京区域TOD项目签约额占比超60% |
| 保利发展（600048） | 全国性综合房企，布局住宅开发、商业运营等 | 2024年销售额超4500亿元，市占率约3.8% |
| 万科A（000002） | 多元化房企，涉足住宅、物流、长租公寓等领域 | 2024年经营性业务营收占比提升至22% |
| 招商蛇口（001979） | 以城市综合开发运营为核心，布局核心一二线城市 | 2025年城市更新项目储备面积超1200万平米 |
| 金地集团（600383） | 专注住宅开发与商业地产，全国化布局 | 2024年华东区域销售贡献率超35% |
1、经营分析总结
2024年三季度净利润亏损11.48亿元，是9年来三季度的首次亏损，近3年三季度净利润持续下降。
2024年三季度主营利润亏损4.42亿元，且是近5年三季度首次亏损，主营利润近3年三季度持续下降，由于营收和毛利率的同步大幅下降。
总体来说，公司不仅盈利能力堪忧，而且在行业中也属于落后地位。
2、经营评分及排名
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