滨江集团(002244)2024年三季报解读：主营业务利润同比大幅下降导致净利润同比大幅下降
杭州滨江房产集团股份有限公司于2008年上市，实际控制人为“戚金兴”。公司的主营业务为房地产开发及其延伸业务的经营。公司的主要产品有房地产、酒店、物业服务。
根据滨江集团2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收407.84亿元，同比小幅下降12.09%。扣非净利润14.91亿元，同比大幅下降38.89%。滨江集团2024年第三季度净利润17.72亿元，业绩同比大幅下降39.66%。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为房地产业，占比高达99.60%，其中房产销售为第一大收入来源，占比98.43%。
1、房产销售
2018年-2023年房产销售营收呈大幅增长趋势，从2018年的202.71亿元，大幅增长到2023年的693.35亿元。2019年-2023年房产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的35.36%，大幅下降到了2023年的16.43%。
主营业务利润同比大幅下降导致净利润同比大幅下降
1、净利润同比大幅下降39.66%
本期净利润为17.72亿元，去年同期29.36亿元，同比大幅下降39.66%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然资产减值损失本期损失8,494.91万元，去年同期损失6.25亿元，同比大幅下降；
但是主营业务利润本期为21.63亿元，去年同期为46.28亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比大幅下降53.26%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 407.84亿元 | 463.93亿元 | -12.09% |
| 营业成本 | 365.30亿元 | 394.37亿元 | -7.37% |
| 销售费用 | 6.15亿元 | 6.11亿元 | 0.60% |
| 管理费用 | 5.44亿元 | 4.44亿元 | 22.38% |
| 财务费用 | 3.37亿元 | 4.26亿元 | -20.94% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 9.69亿元 | 13.30亿元 | -27.16% |
2024年三季度主营业务利润为21.63亿元，去年同期为46.28亿元，同比大幅下降53.26%。
主营业务利润同比大幅下降主要是由于（1）营业总收入本期为407.84亿元，同比小幅下降12.09%；（2）毛利率本期为10.43%，同比大幅下降了4.56%。
3、非主营业务利润扭亏为盈
滨江集团2024年三季度非主营业务利润为5.78亿元，去年同期为-3.61亿元，扭亏为盈。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 21.63亿元 | 122.07% | 46.28亿元 | -53.26% |
| 投资收益 | 5.64亿元 | 31.81% | 4.28亿元 | 31.59% |
| 其他 | 7,002.25万元 | 3.95% | -7.70亿元 | 109.10% |
| 净利润 | 17.72亿元 | 100.00% | 29.36亿元 | -39.66% |
全国排名
截止到2025年3月7日，滨江集团近十二个月的滚动营收为704.0亿元，在住宅地产行业中，滨江集团的全国排名为8名，全球排名为27名。
住宅地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 万科企业 | 4657.0 | 3.58 | 122 | -33.58 |
| 万科Ａ | 4657.0 | 3.58 | 122 | -33.58 |
| 碧桂园 | 4010.0 | -4.67 | -1784.00 | -- |
| 绿地控股 | 3603.0 | -7.55 | -95.56 | -- |
| 保利发展 | 3469.0 | 12.57 | 121 | -25.30 |
| D.R.Horton 霍顿房屋 | 2669.0 | 9.84 | 345 | 4.44 |
| Lennar 莱纳房产 | 2570.0 | 9.32 | 285 | -3.89 |
| DaiwaHouseIndustry大和房建 | 2530.0 | 8.03 | 145 | 15.27 |
| 华润置地 | 2511.0 | 11.83 | 314 | 1.46 |
| 中国恒大 | 2301.0 | -21.61 | -1059.14 | -- |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 滨江集团 | 704.0 | 35.05 | 25 | 2.81 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
滨江集团属于房地产开发行业，主营业务涵盖住宅开发、商业地产运营及代建服务。 房地产开发行业近三年受市场调整影响，整体增速放缓，但核心城市韧性凸显。2023年全国商品房销售额同比降幅收窄至5.8%，杭州等重点城市表现稳健。未来行业将加速分化，资源向财务稳健、布局核心城市的企业集中，代建等轻资产模式成为新增长点，预计2025年头部企业市占率将进一步提升。
2、市场地位及占有率
滨江集团连续6年蝉联杭州市场销售冠军，2024年以杭州为核心的长三角区域贡献超85%营收，杭州单城市占率超30%。全国销售排名稳居前15，2024年销售额位列克而瑞榜单第11位，权益销售回款规模居行业前列。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 滨江集团（002244.SZ） | 深耕长三角的综合性房企，以住宅开发为核心，代建业务重启 | 2024年杭州市场占有率超30%，代建项目签约规模同比增80% |
| 保利发展（600048.SH） | 全国性龙头房企，布局一二线城市及城市群 | 2024年销售额居行业前三，核心城市土储占比超65% |
| 万科A（000002.SZ） | 多元化业务协同的行业标杆，覆盖开发、物业、物流等领域 | 2024年经营性现金流净额同比增12%，物业收入占比提升至18% |
| 招商蛇口（001979.SZ） | 聚焦“前港-中区-后城”模式的综合开发运营商 | 2024年持有型物业收入突破120亿元，REITs发行规模行业领先 |
| 新城控股（601155.SH） | 住宅与商业双轮驱动，吾悦广场为核心商业品牌 | 2024年商业运营收入同比增25%，轻资产输出项目占比提升至40% |
1、经营分析总结
2020-2023年三季度公司净利润持续增长，2024年三季度净利润17.72亿元，较上期大幅下降。
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