京能置业(600791)2024年中报解读：主营业务利润扭亏为盈推动净利润同比亏损减小，存货周转率下降
京能置业股份有限公司于1997年上市。公司的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品为京能·四合上院、京能·天下川、京能·海语城。
根据京能置业2024年半年度财报披露，2024年半年度，公司实现营收15.90亿元，同比下降17.20%。扣非净利润-5,750.20万元，较去年同期亏损有所减小。京能置业2024年半年度净利润-1,696.35万元，业绩较去年同期亏损有所减小。
主营业务构成
产品方面，住宅收入为第一大收入来源，占比96.90%。
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 住宅收入 | 15.40亿元 | 96.9% | 16.64% |
| 车库收入 | 2,058.09万元 | 1.29% | 42.66% |
| 储藏间收入 | 1,033.12万元 | 0.65% | 50.41% |
| 管理费收入 | 827.28万元 | 0.52% | 71.49% |
| 商业收入 | 780.47万元 | 0.49% | 28.72% |
| 其他业务 | 227.14万元 | 0.15% | - |
主营业务利润扭亏为盈推动净利润同比亏损减小
1、营业总收入同比降低17.20%，净利润亏损有所减小
2024年半年度，京能置业营业总收入为15.90亿元，去年同期为19.20亿元，同比下降17.20%，净利润为-1,696.35万元，去年同期为-1.18亿元，较去年同期亏损有所减小。
净利润亏损有所减小的原因是：
虽然所得税费用本期支出6,030.85万元，去年同期支出1,553.75万元，同比大幅下降；
但是主营业务利润本期为3,680.69万元，去年同期为-1.01亿元，扭亏为盈。
2、主营业务利润扭亏为盈
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 15.90亿元 | 19.20亿元 | -17.20% |
| 营业成本 | 13.09亿元 | 17.98亿元 | -27.20% |
| 销售费用 | 4,712.66万元 | 7,578.47万元 | -37.82% |
| 管理费用 | 8,621.78万元 | 7,715.92万元 | 11.74% |
| 财务费用 | 1.05亿元 | 5,438.15万元 | 92.48% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 6,030.85万元 | 1,553.75万元 | 288.15% |
2024年半年度主营业务利润为3,680.69万元，去年同期为-1.01亿元，扭亏为盈。
虽然营业总收入本期为15.90亿元，同比下降17.20%，不过毛利率本期为17.65%，同比大幅增长了11.31%，推动主营业务利润扭亏为盈。
3、费用情况
2024年半年度公司营收15.90亿元，同比下降17.2%，虽然营收在下降，但是财务费用却在增长。
1）财务费用大幅增长
本期财务费用为1.05亿元，同比大幅增长92.48%。归因于利息支出本期为1.13亿元，去年同期为5,912.53万元，同比大幅增长了90.54%。
财务费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 利息支出 | 1.13亿元 | 5,912.53万元 |
| 其他 | -798.77万元 | -474.38万元 |
| 合计 | 1.05亿元 | 5,438.15万元 |
2）销售费用大幅下降
本期销售费用为4,712.66万元，同比大幅下降37.82%。
销售费用大幅下降的原因是：
虽然业务宣传费本期为2,133.14万元，去年同期为1,366.64万元，同比大幅增长了56.09%；
但是（1）销售佣金费本期为98.46万元，去年同期为3,145.20万元，同比大幅下降了96.87%；（2）职工薪酬本期为171.29万元，去年同期为646.40万元，同比大幅下降了73.5%；
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 业务宣传费 | 2,133.14万元 | 1,366.64万元 |
| 物业费 | 634.99万元 | 760.27万元 |
| 外包服务费 | 587.75万元 | 113.66万元 |
| 销售佣金费 | 98.46万元 | 3,145.20万元 |
| 职工薪酬 | 171.29万元 | 646.40万元 |
| 其他 | 1,087.04万元 | 1,546.30万元 |
| 合计 | 4,712.66万元 | 7,578.47万元 |
存货周转率下降
2024年半年度，企业存货周转率为0.10，在2023年半年度到2024年半年度京能置业存货周转率从0.12下降到了0.10，存货周转天数从1500天增加到了1800天。2024年半年度京能置业存货余额合计175.37亿元，占总资产的81.84%，同比去年的155.46亿元小幅增长12.80%。
（注：2021年中计提存货59.78万元。）
行业分析
1、行业发展趋势
京能置业属于中国房地产开发与经营行业。 近三年房地产行业经历深度调整，政策端持续优化供需结构，市场空间逐步向核心城市聚集，2024年行业规模约12万亿元，同比降幅收窄至5%。未来趋势聚焦绿色建筑、智能化转型及存量市场运营，预计保障性住房和城市更新将贡献超30%新增市场空间。
2、市场地位及占有率
京能置业为区域性国有房企，深耕北京及环京区域，2024年北京住宅销售金额排名第十，市场份额约2.3%，在保障房领域市占率超5%，整体规模处于行业中游。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 京能置业（600791） | 北京市属国企，主营住宅开发及保障房建设 | 2024年北京保障房供货规模超50亿元 |
| 保利发展（600048） | 全国性龙头房企，布局多元化业务 | 2024年销售额行业第二，市占率6.8% |
| 万科A（000002） | 综合性开发企业，聚焦核心城市群 | 2024年经营性业务收入占比提升至18% |
| 招商蛇口（001979） | 招商局旗下城市运营商，重点发展产城融合 | 2024年持有型物业营收同比增长24% |
| 华发股份（600325） | 珠海国企，深耕粤港澳大湾区及长三角 | 2024年新增土储70%位于一线城市 |
1、经营分析总结
最近5年半年度，公司净利润长期处于亏损状态，2021-2023年半年度净利润持续下降，2024年半年度净利润亏损1,696.35万元，亏损较上期有大幅好转。
2021-2023年半年度公司主营利润持续下降，由于毛利率的大幅增长，2024年半年度主营利润3,680.69万元，同比去年扭亏为盈。
总体来说，公司不仅盈利能力堪忧，而且在行业中也属于落后地位。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | 2024年中报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 26 | 18 | 19 | 14 | 14 |
| 行业中位数 | 60 | 41 | 48 | 33 | 36 |
| 行业排名 | 57 | 58 | 62 | 61 | 71 |
住宅地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年半年度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 湖南投资 | 87 | 沙河股份 | 90 |
| 2 | 津滨发展 | 86 | 津滨发展 | 88 |
| 3 | 沙河股份 | 85 | 顺发恒业 | 87 |
3、特别预警
Z值连续5次预警。
| 科目 | 2024中报 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.86 | 0.74 | 0.67 | 1.11 | 1.20 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | |
| F值 | 分数 | 2 | 4 | 5 | 6 | 6 |
| 描述 | 较差 | 一般 | 一般 | 一般 | 一般 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
注2:F-Score模型是由芝加哥大学的教授Josephpiotroski在2000年提出的判断公司基本面的模型。
| F值范围 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >=7 | 良好 |
| 7 > 分值 >= 4 | 一般 |
| 分值 < 4 | 较差 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，近期京能置业PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 京能置业 | 0.670031 | 3688 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 京能置业 | 3.141424 | 1402 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
京能置业神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 0.6700 | 3.1414 | 19 | 2685 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
免责声明：上述所有信息均基于市场公开数据，经数据自动处理技术和人工智能算法产生，碧湾将尽力但不能保证其绝对准确和可靠，且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。所有数据信息仅供参考，不构成任何投资建议，不代表碧湾观点，投资者据此操作，风险自担。
查看更多上市公司分析报告，欢迎扫描下方二维码下载碧湾App。注册会员，最低618元，看A股全部上市公司年报/中报/季报分析、行业或任意股票专项对比、其他深度数据...
