招商蛇口(001979)2024年中报解读：投资净额825亿元，对外股权投资收益11亿元，占净利润59.02%，净利润近4年整体呈现下降趋势
招商局蛇口工业区控股股份有限公司于2015年上市，实际控制人为“招商局集团”。公司的主营业务是开发业务、资产运营和城市服务三类业务，公司的主要产品及服务为以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
根据招商蛇口2024年半年度财报披露，2024年半年度，公司实现营收512.73亿元，同比基本持平。扣非净利润13.99亿元，同比基本持平。招商蛇口2024年半年度净利润18.47亿元，业绩同比大幅下降51.41%。
| 分行业 |
营业收入 |
占比 |
毛利率 |
| 开发业务 |
399.03亿元 |
77.82% |
12.24% |
| 城市服务 |
82.73亿元 |
16.14% |
12.34% |
| 资产运营 |
30.97亿元 |
6.04% |
7.74% |
| 分产品 |
营业收入 |
占比 |
毛利率 |
| 开发业务 |
399.03亿元 |
77.82% |
12.24% |
| 城市服务 |
82.73亿元 |
16.14% |
12.34% |
| 资产运营 |
30.97亿元 |
6.04% |
7.74% |
1、营业总收入基本持平，净利润同比大幅降低51.41%
2024年半年度，招商蛇口营业总收入为512.73亿元，去年同期为514.42亿元，同比基本持平，净利润为18.47亿元，去年同期为38.02亿元，同比大幅下降51.41%。
净利润同比大幅下降的原因是（1）主营业务利润本期为17.02亿元，去年同期为32.65亿元，同比大幅下降；（2）投资收益本期为11.15亿元，去年同期为14.68亿元，同比下降。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
512.73亿元 |
514.42亿元 |
-0.33% |
| 营业成本 |
451.28亿元 |
430.76亿元 |
4.76% |
| 销售费用 |
13.72亿元 |
12.90亿元 |
6.34% |
| 管理费用 |
7.72亿元 |
8.85亿元 |
-12.78% |
| 财务费用 |
10.67亿元 |
10.91亿元 |
-2.21% |
| 研发费用 |
6,006.41万元 |
6,313.89万元 |
-4.87% |
| 所得税费用 |
11.12亿元 |
11.72亿元 |
-5.14% |
2024年半年度主营业务利润为17.02亿元，去年同期为32.65亿元，同比大幅下降47.88%。
虽然营业税金及附加本期为11.72亿元，同比大幅下降33.85%，不过毛利率本期为11.98%，同比下降了4.28%，导致主营业务利润同比大幅下降。
招商蛇口2024年半年度非主营业务利润为12.57亿元，去年同期为17.09亿元，同比下降。
非主营业务表
| |
金额 |
占净利润比例 |
去年同期 |
同比增减 |
| 主营业务利润 |
17.02亿元 |
92.12% |
32.65亿元 |
-47.88% |
| 投资收益 |
11.15亿元 |
60.37% |
14.68亿元 |
-24.02% |
| 其他 |
2.29亿元 |
12.39% |
2.57亿元 |
-11.08% |
| 净利润 |
18.47亿元 |
100.00% |
38.02亿元 |
-51.41% |
招商蛇口2024年初用于对外股权投资的资产为0元，2024年中为835.54亿元，对外股权投资所产生的收益为10.9亿元，占净利润18.47亿元的59.02%。
对外股权投资资产大幅增加的主要原因是净额增加824.58亿元和对联营企业投资增加519.58亿元。
对外股权投资构成表
| 项目 |
2024年中资产 |
2024年初资产 |
2024年中收益 |
| 其他 |
1,671.07亿元 |
0元 |
0元 |
| 合计 |
1,671.07亿元 |
0元 |
0元 |
从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续大幅上升，由2020年中的302.33亿元大幅上升至2024年中的835.54亿元，增长率为176.37%。
长期趋势表格
| 年份 |
对外股权投资 |
| 2020年中 |
302.33亿元 |
| 2021年中 |
445.06亿元 |
| 2022年中 |
679.62亿元 |
| 2023年中 |
779.32亿元 |
| 2024年中 |
835.54亿元 |
招商蛇口属于房地产开发与运营行业，涵盖住宅开发、商业地产、产业园区综合开发及轻资产运营服务。 近三年房地产行业持续深度调整，2024年全国新建商品房销售面积同比下降19.0%，市场空间向核心城市和优质项目集中。未来行业将加速分化，头部企业依托资金优势和综合运营能力，向“开发+运营+服务”模式转型，轻资产代建、城市更新、绿色低碳及智慧化服务成为新增长点，核心城市群及高能级城市仍存结构性机会。
招商蛇口位列中国房地产企业销售规模前五，2024年实现签约销售金额2193亿元，市占率约3.2%。其在一线及强二线城市项目占比超70%，粤港澳大湾区和长三角区域贡献核心业绩，代建及轻资产业务加速拓展，综合竞争力稳居行业第一梯队。
| 公司名（股票代码） |
简介 |
发展详情 |
| 招商蛇口（001979） |
综合性城市开发运营商，覆盖住宅、商业、产业园区及轻资产管理 |
2024年核心城市销售贡献占比超70%，代建业务签约规模突破百亿 |
| 保利发展（600048） |
央企地产龙头，聚焦住宅开发、物业服务及商业运营 |
2024年销售额稳居行业第一，市占率约5.1% |
| 万科A（000002） |
多元化房企，布局住宅开发、物流地产及长租公寓 |
2024年经营性业务收入同比增长12%，物流仓储规模行业领先 |
| 华润置地（1109.HK） |
商业地产与住宅开发并重，持有型物业收入占比超20% |
2024年一二线城市投资占比85%，购物中心租金收入同比增15% |
| 中海地产（00688.HK） |
央企地产商，以高利润率和低融资成本为核心优势 |
2024年净利润率保持行业首位，资产负债率低于60% |
近4年半年度公司净利润持续下降，2024年半年度净利润18.47亿元，较上期大幅下降。
公司主营利润近4年半年度持续下降，由于毛利率的下降，2024年半年度主营利润17.02亿元，较去年同期大幅下降。
