深振业A(000006)2024年中报解读：房产销售收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长，净利润近4年整体呈现下降趋势
深圳市振业(集团)股份有限公司于1992年上市。公司主要从事房地产开发与销售。产品类别涉及房产租赁、房产销售、代建服务等。
根据深振业A2024年半年度财报披露，2024年半年度，公司实现营收32.37亿元，同比大幅增长4.62倍。扣非净利润-3.47亿元，由盈转亏。深振业A2024年半年度净利润-4.15亿元，业绩由盈转亏。
房产销售收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长
1、主营业务构成
公司的主营业务为房地产，其中房产销售为第一大收入来源，占比97.55%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产 | 32.37亿元 | 100.0% | 8.06% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房产销售 | 31.57亿元 | 97.55% | 7.20% |
| 房产租赁 | 6,042.96万元 | 1.87% | 34.02% |
| 代建服务 | 1,543.68万元 | 0.48% | 99.49% |
| 其他业务 | 343.39万元 | 0.1% | - |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 江苏省 | 27.97亿元 | 86.41% | 4.65% |
| 广东省 | 2.15亿元 | 6.65% | 42.19% |
| 陕西省 | 1.34亿元 | 4.13% | 9.91% |
| 湖南省 | 5,091.47万元 | 1.57% | 34.59% |
| 天津市 | 2,630.59万元 | 0.81% | 8.63% |
| 其他业务 | 1,361.54万元 | 0.43% | - |
2、房产销售收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长
2024年半年度公司营收32.37亿元，与去年同期的5.76亿元相比，大幅增长了近5倍，主要是因为房产销售本期营收31.57亿元，去年同期为5.03亿元，同比大幅增长了近5倍。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2024中报营收 | 2023中报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房产销售 | 31.57亿元 | 5.03亿元 | 527.85% |
| 房产租赁 | 6,042.96万元 | 5,123.21万元 | 17.95% |
| 代建服务 | 1,543.68万元 | 1,951.03万元 | -20.88% |
| 物管服务 | 343.39万元 | 253.09万元 | 35.68% |
| 合计 | 32.37亿元 | 5.76亿元 | 461.77% |
3、房产销售毛利率的大幅下降导致公司毛利率的大幅下降
2024年半年度公司毛利率从去年同期的34.37%，同比大幅下降到了今年的8.06%。
毛利率大幅下降的原因是：
（1）房产销售本期毛利率7.2%，去年同期为31.65%，同比大幅下降77.25%。
（2）代建服务本期毛利率99.49%，去年同期为99.52%，同比下降0.03%。
4、新增江苏省地区销售
国内地区方面，广东省地区的销售额同比大幅下降55.13%，比重从上期的83.22%大幅下降到了本期的6.65%。
本期企业新增了江苏省地区的销售，占营收的比重为86.41%
净利润近4年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比大幅增加4.62倍，净利润由盈转亏
2024年半年度，深振业A营业总收入为32.37亿元，去年同期为5.76亿元，同比大幅增长4.62倍，净利润为-4.15亿元，去年同期为689.69万元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是资产减值损失本期损失3.90亿元，去年同期损失0.00元，。
值得注意的是，今年上半年净利润为近10年中报最低值。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 32.37亿元 | 5.76亿元 | 461.77% |
| 营业成本 | 29.76亿元 | 3.78亿元 | 687.03% |
| 销售费用 | 7,119.15万元 | 2,218.47万元 | 220.90% |
| 管理费用 | 8,105.33万元 | 6,382.58万元 | 26.99% |
| 财务费用 | 1.08亿元 | 1.04亿元 | 4.12% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | -614.82万元 | -54.44万元 | -1029.32% |
2024年半年度主营业务利润为-4,005.39万元，去年同期为-3,088.58万元，较去年同期亏损增大。
虽然营业总收入本期为32.37亿元，同比大幅增长4.62倍，不过毛利率本期为8.06%，同比大幅下降了26.31%，导致主营业务利润亏损增大。
3、非主营业务利润由盈转亏
深振业A2024年半年度非主营业务利润为-3.81亿元，去年同期为3,723.83万元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -4,005.39万元 | 9.65% | -3,088.58万元 | -29.68% |
| 资产减值损失 | -3.90亿元 | 93.86% | - | |
| 其他 | 855.14万元 | -2.06% | 3,772.55万元 | -77.33% |
| 净利润 | -4.15亿元 | 100.00% | 689.69万元 | -6117.19% |
4、销售费用大幅增长
本期销售费用为7,119.15万元，同比大幅增长近2倍。归因于代理费本期为6,228.81万元，去年同期为995.63万元，同比大幅增长了近5倍。
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 代理费 | 6,228.81万元 | 995.63万元 |
| 销售策划费 | 479.05万元 | 671.95万元 |
| 其他 | 411.28万元 | 550.89万元 |
| 合计 | 7,119.15万元 | 2,218.47万元 |
行业分析
1、行业发展趋势
深振业A属于房地产开发与经营行业。 近三年房地产行业经历深度调整，政策导向逐步从增量开发转向存量优化，市场空间聚焦于保障性住房、城市更新及租赁住房领域。2024年以来，行业集中度进一步提升，头部企业加速布局绿色建筑和智能化开发，预计未来三年市场将呈现结构性分化，核心城市群及高能级城市仍具备稳健需求，行业整体规模趋稳，年均复合增长率保持在3%-5%。
2、市场地位及占有率
深振业A为区域型国有房企，依托深圳国资背景深耕粤港澳大湾区，2024年区域市场销售额排名前十，但全国市占率不足0.5%，业务聚焦住宅开发与城市更新，近年通过轻资产运营拓展代建业务，盈利能力高于行业均值。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 深振业A（000006） | 深圳国资控股房企，专注住宅开发与城市更新 | 2025年大湾区保障房项目签约额占比超30%，代建业务营收增速25% |
| 万科A（000002） | 全国性龙头房企，多元化布局物业与物流 | 2024年销售额行业第一，市占率4.2%，长租公寓业务覆盖超40城 |
| 保利发展（600048） | 央企背景，聚焦一二线城市高端住宅开发 | 2024年权益销售额行业第二，市占率3.8%，年内新增土储70%位于核心城市群 |
| 招商蛇口（001979） | 招商局旗下城市运营商，涉足园区开发 | 2025年持有型物业营收占比提升至35%，前海区域土储规模超百万方 |
| 金地集团（600383） | 混合所有制房企，布局住宅与商业地产 | 2024年销售额行业第八，华东区域销售贡献超50%，年内发行REITs规模行业领先 |
1、经营分析总结
2024年半年度净利润亏损4.15亿元，是10年来半年度的首次亏损，近4年半年度净利润持续下降，主要是由于减值损失的大幅增长。
公司主营利润近4年半年度持续下降，由于毛利率的大幅下降，2024年半年度主营利润亏损4,005.39万元，较去年同期亏损增大。
总体来说，公司盈利能力堪忧，且在行业中也处于较低水平。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | 2024年中报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 47 | 38 | 18 | 15 | 18 |
| 行业中位数 | 54 | 41 | 31 | 28 | 29 |
| 行业排名 | 45 | 38 | 59 | 50 | 49 |
住宅地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年半年度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 湖南投资 | 87 | 沙河股份 | 90 |
| 2 | 津滨发展 | 86 | 津滨发展 | 88 |
| 3 | 沙河股份 | 85 | 顺发恒业 | 87 |
3、特别预警
Z值连续5次预警。
| 科目 | 2024中报 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 1.09 | 0.95 | 0.77 | 1.14 | 1.10 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年04月15日）
可以看到，近期深振业ＡPE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 深振业A | -1.385823 | 4688 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 深振业A | -3.050485 | 5086 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
深振业A神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| -1.385 | -3.050 | 72 | 4911 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
免责声明：上述所有信息均基于市场公开数据，经数据自动处理技术和人工智能算法产生，碧湾将尽力但不能保证其绝对准确和可靠，且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。所有数据信息仅供参考，不构成任何投资建议，不代表碧湾观点，投资者据此操作，风险自担。
查看更多上市公司分析报告，欢迎扫描下方二维码下载碧湾App。注册会员，最低618元，看A股全部上市公司年报/中报/季报分析、行业或任意股票专项对比、其他深度数据...
