金融街(000402)2024年三季报解读：净利润近3年整体呈现下降趋势
金融街控股股份有限公司于1996年上市。公司是一家主营房地产开发与销售的控股公司,主要从事房地产开发、销售商品房、物业管理等业务。
根据金融街2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收116.87亿元，同比大幅增长42.51%。扣非净利润-25.97亿元，较去年同期亏损增大。金融街2024年第三季度净利润-27.49亿元，业绩较去年同期亏损增大。本期经营活动产生的现金流净额为25.65亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比大幅增加42.51%，净利润亏损持续增大
2024年三季度，金融街营业总收入为116.87亿元，去年同期为82.00亿元，同比大幅增长42.51%，净利润为-27.49亿元，去年同期为-14.56亿元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是（1）资产减值损失本期损失11.33亿元，去年同期损失0.00元，；（2）所得税费用本期收益5,926.30万元，去年同期收益2.12亿元，同比大幅下降。
2、非主营业务利润由盈转亏
金融街2024年三季度非主营业务利润为-10.70亿元，去年同期为2,291.91万元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -17.38亿元 | 63.24% | -16.91亿元 | -2.81% |
| 资产减值损失 | -11.33亿元 | 41.21% | - | |
| 其他 | 1.84亿元 | -6.69% | 3,100.90万元 | 492.97% |
| 净利润 | -27.49亿元 | 100.00% | -14.56亿元 | -88.82% |
3、净现金流由正转负
2024年三季度，金融街净现金流为-33.33亿元，去年同期为14.13亿元，由正转负。
全国排名
截止到2025年3月7日，金融街近十二个月的滚动营收为126.0亿元，在商业地产行业中，金融街的全国排名为4名，全球排名为22名。
商业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 新城发展控股 | 1208.0 | -6.14 | 8.79 | -55.79 |
| 新城控股 | 1192.0 | -6.43 | 7.37 | -63.58 |
| Mitsui Fudosan三井不动产 | 1159.0 | 5.89 | 109 | 20.13 |
| None | 842.0 | 5.16 | 36 | 6.24 |
| Mitsubishi Estate三菱地产 | 732.0 | 7.61 | 82 | 7.48 |
| 中国金茂 | 724.0 | 6.43 | -68.97 | -- |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 | 470.0 | 1.79 | 86 | 7.81 |
| Simon Property 西蒙地产 | 432.0 | 5.24 | 172 | 1.77 |
| 大悦城 | 368.0 | -1.46 | -14.65 | -- |
| Unibail-Rodamco-Westfield | 257.0 | 9.32 | 11 | -- |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 金融街 | 126.0 | -11.48 | -19.46 | -- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
金融街属于商业地产运营行业，聚焦于金融服务业态的高端写字楼及配套综合体开发与管理。 近三年，商业地产行业受宏观经济波动及远程办公趋势影响，整体空置率上升，但核心城市金融集聚区需求韧性较强。2024年金融开放政策推动外资金融机构扩租，带动一线城市甲级写字楼租金企稳，未来三年行业将向精细化运营与绿色低碳转型，预计金融核心区市场空间年均增长约3%-5%，科技金融融合催生新型办公场景需求。
2、市场地位及占有率
金融街作为北京金融核心区的主要开发商，在高端金融写字楼领域占据领先地位，其北京区域甲级写字楼市场占有率超25%，租金溢价率常年高于全市均值15%-20%，2024年主力项目出租率维持在92%以上。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 金融街（000402） | 北京核心金融区商业地产开发运营商，专注金融机构总部定制化办公 | 2025年北京金融街区域项目租金同比上涨4%，出租率94% |
| 陆家嘴（600663） | 上海陆家嘴金融贸易区主要开发商，持有超百万平米甲级写字楼 | 2025年上海核心区在管面积市占率19% |
| 浦东金桥（600639） | 上海金桥经济技术开发区运营主体，聚焦科技与金融融合园区 | 2025年科技金融企业租户占比提升至35% |
| 外高桥（600648） | 上海外高桥保税区开发运营商，承接自贸区跨境金融业务需求 | 2025年跨境金融相关办公面积占比28% |
| 张江高科（600895） | 上海张江科学城核心开发企业，主打科创与金融结合生态 | 2025年科创企业扩租贡献营收增长12% |
1、经营分析总结
近3年三季度公司净利润持续下降，2024年三季度净利润亏损27.49亿元，亏损较上期大幅增大。
公司主营利润近3年三季度持续下降，2024年三季度主营利润亏损17.38亿元，归因于毛利率的大幅下降。
总体来说，公司盈利能力不佳，且在行业中也处于较低水平。
2、经营评分及排名
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