南都物业(603506)2024年三季报解读：净利润近3年整体呈现下降趋势
南都物业服务集团股份有限公司于2018年上市，实际控制人为“韩芳”。公司一直从事物业管理相关服务。公司提供的主要服务分为物业管理服务、城市服务、案场服务、顾问咨询服务。
根据南都物业2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收13.38亿元，同比小幅下降3.60%。扣非净利润8,099.89万元，同比小幅下降7.48%。南都物业2024年第三季度净利润6,776.34万元，业绩同比大幅下降44.64%。
2023年公司的主营业务为物业管理服务，其中物业基础服务为第一大收入来源，占比87.75%。
2021年-2023年物业基础服务营收呈增长趋势，从2021年的13.07亿元，增长到2023年的16.24亿元。2021年-2023年物业基础服务毛利率呈大幅下降趋势，从2021年的20.44%，大幅下降到了2023年的12.81%。
2021年-2023年物业增值服务营收呈小幅下降趋势，从2021年的1.90亿元，小幅下降到2023年的1.69亿元。2023年物业增值服务毛利率为49.44%，同比去年的44.61%小幅增长了10.83%。
2021年，该产品名称由“增值服务”变更为“物业增值服务”。
1、营业总收入同比小幅降低3.60%，净利润同比大幅降低44.64%
2024年三季度，南都物业营业总收入为13.38亿元，去年同期为13.88亿元，同比小幅下降3.60%，净利润为6,776.34万元，去年同期为1.22亿元，同比大幅下降44.64%。
虽然（1）所得税费用本期支出1,148.36万元，去年同期支出3,477.82万元，同比大幅下降；（2）投资收益本期为2,519.58万元，去年同期为731.65万元，同比大幅增长。
但是（1）公允价值变动收益本期为-5,103.52万元，去年同期为1,882.36万元，由盈转亏；（2）主营业务利润本期为1.08亿元，去年同期为1.33亿元，同比下降。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
13.38亿元 |
13.88亿元 |
-3.60% |
| 营业成本 |
11.23亿元 |
11.26亿元 |
-0.23% |
| 销售费用 |
1,536.32万元 |
1,734.98万元 |
-11.45% |
| 管理费用 |
8,187.23万元 |
1.02亿元 |
-19.58% |
| 财务费用 |
293.41万元 |
328.84万元 |
-10.77% |
| 研发费用 |
187.58万元 |
214.20万元 |
-12.43% |
| 所得税费用 |
1,148.36万元 |
3,477.82万元 |
-66.98% |
2024年三季度主营业务利润为1.08亿元，去年同期为1.33亿元，同比下降18.44%。
虽然管理费用本期为8,187.23万元，同比下降19.58%，不过营业总收入本期为13.38亿元，同比小幅下降3.60%，导致主营业务利润同比下降。
南都物业2024年三季度非主营业务利润为-2,905.54万元，去年同期为2,438.90万元，由盈转亏。
非主营业务表
| |
金额 |
占净利润比例 |
去年同期 |
同比增减 |
| 主营业务利润 |
1.08亿元 |
159.82% |
1.33亿元 |
-18.44% |
| 投资收益 |
2,519.58万元 |
37.18% |
731.65万元 |
244.37% |
| 公允价值变动收益 |
-5,103.52万元 |
-75.31% |
1,882.36万元 |
-371.12% |
| 其他 |
281.64万元 |
4.16% |
38.06万元 |
639.98% |
| 净利润 |
6,776.34万元 |
100.00% |
1.22亿元 |
-44.64% |
截止到2025年3月7日，南都物业近十二个月的滚动营收为19.0亿元，在物业管理行业中，南都物业的全国排名为4名，全球排名为29名。
物业管理营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| None |
532.0 |
10.58 |
27 |
5.11 |
| 碧桂园服务 |
426.0 |
39.79 |
2.92 |
-52.26 |
| FirstService |
378.0 |
17.10 |
9.74 |
-0.21 |
| 万物云 |
332.0 |
22.29 |
20 |
10.11 |
| 绿城服务 |
174.0 |
19.84 |
6.05 |
-5.19 |
| 招商积余 |
156.0 |
21.86 |
7.36 |
19.13 |
| 雅生活服务 |
154.0 |
15.49 |
4.61 |
-35.96 |
| 保利物业 |
151.0 |
23.29 |
14 |
27.02 |
| 华润万象生活 |
148.0 |
29.63 |
29 |
53.00 |
| 中海物业 |
131.0 |
25.87 |
13 |
24.24 |
| ... |
... |
... |
... |
... |
| 南都物业 |
19.0 |
9.40 |
1.86 |
10.45 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
南都物业属于物业管理服务行业，聚焦于商业与住宅物业的综合运营管理。 物业管理行业近三年加速整合，2025年市场规模预计突破1.5万亿元，年复合增长率约9%。行业竞争重心转向智能化服务与增值场景开发，头部企业通过数字化平台提升服务效能，叠加满意度评估体系升级，市场集中度持续提升，TOP10企业市占率已达18%，未来社区生态服务与区域深耕能力将成为核心增长点。
南都物业位列行业前十五，2024年管理面积超8000万平方米，长三角区域市占率约1.5%，营收规模居A股物企中游。其业务结构以基础物业服务为主，2024年中期营收8.89亿元，但增值服务贡献占比低于头部企业。
