南都物业(603506)2024年三季报解读：净利润近3年整体呈现下降趋势
南都物业服务集团股份有限公司于2018年上市，实际控制人为“韩芳”。公司一直从事物业管理相关服务。公司提供的主要服务分为物业管理服务、城市服务、案场服务、顾问咨询服务。
根据南都物业2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收13.38亿元，同比小幅下降3.60%。扣非净利润8,099.89万元，同比小幅下降7.48%。南都物业2024年第三季度净利润6,776.34万元，业绩同比大幅下降44.64%。
营业收入情况
2023年公司的主营业务为物业管理服务，其中物业基础服务为第一大收入来源，占比87.75%。
1、物业基础服务
2021年-2023年物业基础服务营收呈增长趋势，从2021年的13.07亿元，增长到2023年的16.24亿元。2021年-2023年物业基础服务毛利率呈大幅下降趋势，从2021年的20.44%，大幅下降到了2023年的12.81%。
2、物业增值服务
2021年-2023年物业增值服务营收呈小幅下降趋势，从2021年的1.90亿元，小幅下降到2023年的1.69亿元。2023年物业增值服务毛利率为49.44%，同比去年的44.61%小幅增长了10.83%。
2021年，该产品名称由“增值服务”变更为“物业增值服务”。
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比小幅降低3.60%，净利润同比大幅降低44.64%
2024年三季度，南都物业营业总收入为13.38亿元，去年同期为13.88亿元，同比小幅下降3.60%，净利润为6,776.34万元，去年同期为1.22亿元，同比大幅下降44.64%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然（1）所得税费用本期支出1,148.36万元，去年同期支出3,477.82万元，同比大幅下降；（2）投资收益本期为2,519.58万元，去年同期为731.65万元，同比大幅增长。
但是（1）公允价值变动收益本期为-5,103.52万元，去年同期为1,882.36万元，由盈转亏；（2）主营业务利润本期为1.08亿元，去年同期为1.33亿元，同比下降。
2、主营业务利润同比下降18.44%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 13.38亿元 | 13.88亿元 | -3.60% |
| 营业成本 | 11.23亿元 | 11.26亿元 | -0.23% |
| 销售费用 | 1,536.32万元 | 1,734.98万元 | -11.45% |
| 管理费用 | 8,187.23万元 | 1.02亿元 | -19.58% |
| 财务费用 | 293.41万元 | 328.84万元 | -10.77% |
| 研发费用 | 187.58万元 | 214.20万元 | -12.43% |
| 所得税费用 | 1,148.36万元 | 3,477.82万元 | -66.98% |
2024年三季度主营业务利润为1.08亿元，去年同期为1.33亿元，同比下降18.44%。
虽然管理费用本期为8,187.23万元，同比下降19.58%，不过营业总收入本期为13.38亿元，同比小幅下降3.60%，导致主营业务利润同比下降。
3、非主营业务利润由盈转亏
南都物业2024年三季度非主营业务利润为-2,905.54万元，去年同期为2,438.90万元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 1.08亿元 | 159.82% | 1.33亿元 | -18.44% |
| 投资收益 | 2,519.58万元 | 37.18% | 731.65万元 | 244.37% |
| 公允价值变动收益 | -5,103.52万元 | -75.31% | 1,882.36万元 | -371.12% |
| 其他 | 281.64万元 | 4.16% | 38.06万元 | 639.98% |
| 净利润 | 6,776.34万元 | 100.00% | 1.22亿元 | -44.64% |
全国排名
截止到2025年3月7日，南都物业近十二个月的滚动营收为19.0亿元，在物业管理行业中，南都物业的全国排名为4名，全球排名为29名。
物业管理营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| None | 532.0 | 10.58 | 27 | 5.11 |
| 碧桂园服务 | 426.0 | 39.79 | 2.92 | -52.26 |
| FirstService | 378.0 | 17.10 | 9.74 | -0.21 |
| 万物云 | 332.0 | 22.29 | 20 | 10.11 |
| 绿城服务 | 174.0 | 19.84 | 6.05 | -5.19 |
| 招商积余 | 156.0 | 21.86 | 7.36 | 19.13 |
| 雅生活服务 | 154.0 | 15.49 | 4.61 | -35.96 |
| 保利物业 | 151.0 | 23.29 | 14 | 27.02 |
| 华润万象生活 | 148.0 | 29.63 | 29 | 53.00 |
| 中海物业 | 131.0 | 25.87 | 13 | 24.24 |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 南都物业 | 19.0 | 9.40 | 1.86 | 10.45 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
南都物业属于物业管理服务行业，聚焦于商业与住宅物业的综合运营管理。 物业管理行业近三年加速整合，2025年市场规模预计突破1.5万亿元，年复合增长率约9%。行业竞争重心转向智能化服务与增值场景开发，头部企业通过数字化平台提升服务效能，叠加满意度评估体系升级，市场集中度持续提升，TOP10企业市占率已达18%，未来社区生态服务与区域深耕能力将成为核心增长点。
2、市场地位及占有率
南都物业位列行业前十五，2024年管理面积超8000万平方米，长三角区域市占率约1.5%，营收规模居A股物企中游。其业务结构以基础物业服务为主，2024年中期营收8.89亿元，但增值服务贡献占比低于头部企业。
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