*ST南置(002305)2024年三季报解读：投资收益同比大幅增长推动净利润同比亏损减小
南国置业股份有限公司于2009年上市，实际控制人为“中国电力建设集团有限公司”。公司主要从事房地产的开发与运营业务。公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业。
根据*ST南置2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收18.57亿元，同比大幅增长2.02倍。扣非净利润-7.69亿元，较去年同期亏损有所减小。*ST南置2024年第三季度净利润-2.57亿元，业绩较去年同期亏损有所减小。本期经营活动产生的现金流净额为-10.64亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
营业收入情况
2023年公司的主营业务为房地产业，主要产品包括物业销售和物业出租及物业管理两项，其中物业销售占比46.74%，物业出租及物业管理占比46.67%。
1、物业销售
2023年物业销售营收4.95亿元，同比去年的92.91亿元大幅下降了94.67%。同期，2023年物业销售毛利率为-26.98%，同比去年的13.1%大幅下降了近3倍。
2022年，该产品名称由“房地产销售”变更为“物业销售”。
2、物业出租及物业管理
2023年物业出租及物业管理营收4.94亿元，同比去年的4.51亿元小幅增长了9.55%。同期，2023年物业出租及物业管理毛利率为-91.07%，同比去年的-120.59%增长了24.48%。
2018年，该产品名称由“物管出租及物管费收入”变更为“物业出租及物业管理”。
投资收益同比大幅增长推动净利润同比亏损减小
1、营业总收入同比增加2.02倍，净利润亏损有所减小
2024年三季度，南国置业营业总收入为18.57亿元，去年同期为6.16亿元，同比大幅增长2.02倍，净利润为-2.57亿元，去年同期为-10.34亿元，较去年同期亏损有所减小。
净利润亏损有所减小的原因是（1）投资收益本期为5.48亿元，去年同期为-1,168.03万元，扭亏为盈；（2）主营业务利润本期为-7.69亿元，去年同期为-10.05亿元，亏损有所减小。
2、主营业务利润较去年同期亏损有所减小
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 18.57亿元 | 6.16亿元 | 201.62% |
| 营业成本 | 20.83亿元 | 9.97亿元 | 108.92% |
| 销售费用 | 1.11亿元 | 7,700.51万元 | 44.03% |
| 管理费用 | 6,911.56万元 | 7,645.28万元 | -9.60% |
| 财务费用 | 3.72亿元 | 5.14亿元 | -27.76% |
| 研发费用 | 0.00元 | - | |
| 所得税费用 | -1,188.08万元 | -1,295.20万元 | 8.27% |
2024年三季度主营业务利润为-7.69亿元，去年同期为-10.05亿元，较去年同期亏损有所减小。
主营业务利润亏损有所减小主要是由于（1）营业总收入本期为18.57亿元，同比大幅增长2.02倍；（2）毛利率本期为-12.16%，同比大幅增长了49.77%。
3、非主营业务利润扭亏为盈
南国置业2024年三季度非主营业务利润为5.00亿元，去年同期为-4,195.72万元，扭亏为盈。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -7.69亿元 | 299.52% | -10.05亿元 | 23.53% |
| 投资收益 | 5.48亿元 | -213.62% | -1,168.03万元 | 4794.36% |
| 信用减值损失 | -4,487.60万元 | 17.48% | -3,395.38万元 | -32.17% |
| 其他 | 853.02万元 | -3.32% | 413.73万元 | 106.18% |
| 净利润 | -2.57亿元 | 100.00% | -10.34亿元 | 75.18% |
全国排名
截止到2025年3月7日，南国置业近十二个月的滚动营收为11.0亿元，在商业地产行业中，南国置业的全国排名为8名，全球排名为49名。
商业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 新城发展控股 | 1208.0 | -6.14 | 8.79 | -55.79 |
| 新城控股 | 1192.0 | -6.43 | 7.37 | -63.58 |
| Mitsui Fudosan三井不动产 | 1159.0 | 5.89 | 109 | 20.13 |
| None | 842.0 | 5.16 | 36 | 6.24 |
| Mitsubishi Estate三菱地产 | 732.0 | 7.61 | 82 | 7.48 |
| 中国金茂 | 724.0 | 6.43 | -68.97 | -- |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 | 470.0 | 1.79 | 86 | 7.81 |
| Simon Property 西蒙地产 | 432.0 | 5.24 | 172 | 1.77 |
| 大悦城 | 368.0 | -1.46 | -14.65 | -- |
| Unibail-Rodamco-Westfield | 257.0 | 9.32 | 11 | -- |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 南国置业 | 11.0 | -35.92 | -16.93 | -- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
南国置业属于商业地产开发与运营行业，聚焦商业综合体、写字楼、文化产业园等业态。 近三年，商业地产行业受宏观经济波动及消费复苏影响呈现结构性分化，传统购物中心增速放缓，但城市更新与智慧商业场景需求推动行业转型。2024年行业整体规模达4.2万亿元，核心城市优质商业项目租金年增长约3%-5%，未来趋势将向轻资产运营、数字化服务及文商旅融合方向延伸，下沉市场社区型商业或成新增长点。
2、市场地位及占有率
南国置业在国内商业地产领域属区域型龙头企业，依托央企电建地产资源，重点布局武汉、南京等二线核心城市，持有运营商业面积超120万平方米，区域市场占有率约3%-5%，位列行业第二梯队。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 南国置业（002305） | 央企控股商业地产运营商，以武汉为核心布局综合体开发与资产管理 | 2024年商业物业出租率提升至88%，武汉区域营收占比超65% |
| 大悦城控股（000031） | 中粮集团旗下商业地产平台，主打“大悦城”城市综合体品牌 | 2024年购物中心销售额同比增12%，轻资产项目占比突破30% |
| 华润万象生活（01209） | 华润置地商业运营品牌，专注高端购物中心与写字楼管理 | 2024年核心商业项目平均租金涨幅达8%，市占率居行业前三 |
| 新城控股（601155） | 住宅与商业双轮驱动，旗下“吾悦广场”覆盖全国超140城 | 2024年商业运营收入同比增18%，三四线城市项目占比超60% |
| 陆家嘴（600663） | 上海国资背景商业地产商，持有核心区位写字楼与高端商场 | 2024年上海核心商圈物业出租率维持95%，租金收入贡献超80% |
1、经营分析总结
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