*ST南置(002305)2024年三季报解读：投资收益同比大幅增长推动净利润同比亏损减小
南国置业股份有限公司于2009年上市，实际控制人为“中国电力建设集团有限公司”。公司主要从事房地产的开发与运营业务。公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业。
根据*ST南置2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收18.57亿元，同比大幅增长2.02倍。扣非净利润-7.69亿元，较去年同期亏损有所减小。*ST南置2024年第三季度净利润-2.57亿元，业绩较去年同期亏损有所减小。本期经营活动产生的现金流净额为-10.64亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
2023年公司的主营业务为房地产业，主要产品包括物业销售和物业出租及物业管理两项，其中物业销售占比46.74%，物业出租及物业管理占比46.67%。
2023年物业销售营收4.95亿元，同比去年的92.91亿元大幅下降了94.67%。同期，2023年物业销售毛利率为-26.98%，同比去年的13.1%大幅下降了近3倍。
2022年，该产品名称由“房地产销售”变更为“物业销售”。
2023年物业出租及物业管理营收4.94亿元，同比去年的4.51亿元小幅增长了9.55%。同期，2023年物业出租及物业管理毛利率为-91.07%，同比去年的-120.59%增长了24.48%。
2018年，该产品名称由“物管出租及物管费收入”变更为“物业出租及物业管理”。
1、营业总收入同比增加2.02倍，净利润亏损有所减小
2024年三季度，南国置业营业总收入为18.57亿元，去年同期为6.16亿元，同比大幅增长2.02倍，净利润为-2.57亿元，去年同期为-10.34亿元，较去年同期亏损有所减小。
净利润亏损有所减小的原因是（1）投资收益本期为5.48亿元，去年同期为-1,168.03万元，扭亏为盈；（2）主营业务利润本期为-7.69亿元，去年同期为-10.05亿元，亏损有所减小。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
18.57亿元 |
6.16亿元 |
201.62% |
| 营业成本 |
20.83亿元 |
9.97亿元 |
108.92% |
| 销售费用 |
1.11亿元 |
7,700.51万元 |
44.03% |
| 管理费用 |
6,911.56万元 |
7,645.28万元 |
-9.60% |
| 财务费用 |
3.72亿元 |
5.14亿元 |
-27.76% |
| 研发费用 |
0.00元 |
|
- |
| 所得税费用 |
-1,188.08万元 |
-1,295.20万元 |
8.27% |
2024年三季度主营业务利润为-7.69亿元，去年同期为-10.05亿元，较去年同期亏损有所减小。
主营业务利润亏损有所减小主要是由于（1）营业总收入本期为18.57亿元，同比大幅增长2.02倍；（2）毛利率本期为-12.16%，同比大幅增长了49.77%。
南国置业2024年三季度非主营业务利润为5.00亿元，去年同期为-4,195.72万元，扭亏为盈。
非主营业务表
| |
金额 |
占净利润比例 |
去年同期 |
同比增减 |
| 主营业务利润 |
-7.69亿元 |
299.52% |
-10.05亿元 |
23.53% |
| 投资收益 |
5.48亿元 |
-213.62% |
-1,168.03万元 |
4794.36% |
| 信用减值损失 |
-4,487.60万元 |
17.48% |
-3,395.38万元 |
-32.17% |
| 其他 |
853.02万元 |
-3.32% |
413.73万元 |
106.18% |
| 净利润 |
-2.57亿元 |
100.00% |
-10.34亿元 |
75.18% |
截止到2025年3月7日，南国置业近十二个月的滚动营收为11.0亿元，在商业地产行业中，南国置业的全国排名为8名，全球排名为49名。
商业地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| 新城发展控股 |
1208.0 |
-6.14 |
8.79 |
-55.79 |
| 新城控股 |
1192.0 |
-6.43 |
7.37 |
-63.58 |
| Mitsui Fudosan三井不动产 |
1159.0 |
5.89 |
109 |
20.13 |
| None |
842.0 |
5.16 |
36 |
6.24 |
| Mitsubishi Estate三菱地产 |
732.0 |
7.61 |
82 |
7.48 |
| 中国金茂 |
724.0 |
6.43 |
-68.97 |
-- |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 |
470.0 |
1.79 |
86 |
7.81 |
| Simon Property 西蒙地产 |
432.0 |
5.24 |
172 |
1.77 |
| 大悦城 |
368.0 |
-1.46 |
-14.65 |
-- |
| Unibail-Rodamco-Westfield |
257.0 |
9.32 |
11 |
-- |
| ... |
... |
... |
... |
... |
| 南国置业 |
11.0 |
-35.92 |
-16.93 |
-- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
南国置业属于商业地产开发与运营行业，聚焦商业综合体、写字楼、文化产业园等业态。 近三年，商业地产行业受宏观经济波动及消费复苏影响呈现结构性分化，传统购物中心增速放缓，但城市更新与智慧商业场景需求推动行业转型。2024年行业整体规模达4.2万亿元，核心城市优质商业项目租金年增长约3%-5%，未来趋势将向轻资产运营、数字化服务及文商旅融合方向延伸，下沉市场社区型商业或成新增长点。
南国置业在国内商业地产领域属区域型龙头企业，依托央企电建地产资源，重点布局武汉、南京等二线核心城市，持有运营商业面积超120万平方米，区域市场占有率约3%-5%，位列行业第二梯队。
| 公司名（股票代码） |
简介 |
发展详情 |
| 南国置业（002305） |
央企控股商业地产运营商，以武汉为核心布局综合体开发与资产管理 |
2024年商业物业出租率提升至88%，武汉区域营收占比超65% |
| 大悦城控股（000031） |
中粮集团旗下商业地产平台，主打“大悦城”城市综合体品牌 |
2024年购物中心销售额同比增12%，轻资产项目占比突破30% |
| 华润万象生活（01209） |
华润置地商业运营品牌，专注高端购物中心与写字楼管理 |
2024年核心商业项目平均租金涨幅达8%，市占率居行业前三 |
| 新城控股（601155） |
住宅与商业双轮驱动，旗下“吾悦广场”覆盖全国超140城 |
2024年商业运营收入同比增18%，三四线城市项目占比超60% |
| 陆家嘴（600663） |
上海国资背景商业地产商，持有核心区位写字楼与高端商场 |
2024年上海核心商圈物业出租率维持95%，租金收入贡献超80% |
