浦东金桥(600639)2024年三季报解读：主营业务利润同比大幅下降导致净利润同比大幅下降
上海金桥出口加工区开发股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“上海市浦东新区国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务是上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营，包括工业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。
根据浦东金桥2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收20.34亿元，同比大幅下降62.11%。扣非净利润3.83亿元，同比大幅下降76.20%。浦东金桥2024年第三季度净利润3.78亿元，业绩同比大幅下降76.29%。本期经营活动产生的现金流净额为-1.23亿元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
营业收入情况
2023年公司主要从事房地产经营业务、酒店公寓服务业务、物业管理业务，主要产品包括房地产销售和房地产租赁两项，其中房地产销售占比68.71%，房地产租赁占比27.63%。
| 名称 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产销售 | 45.25亿元 | 68.71% | 74.14% |
| 房地产租赁 | 18.20亿元 | 27.63% | 57.74% |
| 酒店公寓服务 | 1.81亿元 | 2.75% | 35.39% |
| 物业管理 | 1,678.54万元 | 0.25% | 11.99% |
| 其他业务 | 4,326.07万元 | 0.66% | - |
主营业务利润同比大幅下降导致净利润同比大幅下降
1、净利润同比大幅下降76.29%
本期净利润为3.78亿元，去年同期15.93亿元，同比大幅下降76.29%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然所得税费用本期支出1.20亿元，去年同期支出5.60亿元，同比大幅下降；
但是主营业务利润本期为4.58亿元，去年同期为21.13亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比大幅下降78.32%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 20.34亿元 | 53.68亿元 | -62.11% |
| 营业成本 | 8.78亿元 | 13.71亿元 | -35.93% |
| 销售费用 | 3,487.16万元 | 1,068.88万元 | 226.25% |
| 管理费用 | 9,033.48万元 | 7,783.31万元 | 16.06% |
| 财务费用 | 3.15亿元 | 2.64亿元 | 19.39% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 1.20亿元 | 5.60亿元 | -78.59% |
2024年三季度主营业务利润为4.58亿元，去年同期为21.13亿元，同比大幅下降78.32%。
虽然营业税金及附加本期为2.57亿元，同比大幅下降83.21%，不过营业总收入本期为20.34亿元，同比大幅下降62.11%，导致主营业务利润同比大幅下降。
3、净现金流由负转正
2024年三季度，浦东金桥净现金流为21.00亿元，去年同期为-5.27亿元，由负转正。
全球排名
截止到2025年3月7日，浦东金桥近十二个月的滚动营收为66.0亿元，在产业地产行业中，浦东金桥的全球营收规模排名为6名，全国排名为5名。
产业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 华夏幸福 | 359.0 | -29.21 | -60.28 | -- |
| International Workplace | 276.0 | 6.75 | -20.04 | -- |
| 东湖高新 | 147.0 | 11.47 | 11 | 16.37 |
| 外高桥 | 77.0 | -9.03 | 9.28 | 8.75 |
| 上海临港 | 71.0 | 21.52 | 11 | -9.15 |
| 浦东金桥 | 66.0 | 22.38 | 18 | 17.97 |
| ESR | 63.0 | 30.92 | 17 | -6.94 |
| Goodman Group 嘉民集团 | 54.0 | -13.85 | -4.52 | -- |
| 中电光谷 | 52.0 | 19.64 | 5.07 | 2.95 |
| 广汇物流 | 49.0 | 3.93 | 5.83 | -11.05 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
浦东金桥属于房地产开发行业，聚焦产业园区开发运营及配套服务。 近三年，中国房地产行业受政策调控和市场需求分化影响，传统住宅开发增速放缓，但产业地产在城镇化升级、自贸区扩容及产业链重构驱动下呈现结构性机遇。未来五年，行业将向精细化运营、产城融合及存量资产盘活方向转型，具备产业资源整合能力的企业有望在约1.2万亿元的园区开发市场中占据更高份额。
2、市场地位及占有率
作为上海金桥经济技术开发区主体运营商，浦东金桥持有319万平方米核心物业资产，2024年出租率83.3%，在长三角产业园区领域具备区域龙头地位，但全国市场占有率不足2%，主要竞争优势体现在高端制造业载体供给能力和国资背景资源协同。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 浦东金桥（600639） | 上海金桥开发区主体开发商，涵盖产业园区、商业及住宅开发 | 2025年持有物业规模突破330万㎡，智能制造载体占比超60% |
| 陆家嘴（600663） | 上海金融贸易区核心开发商，商业地产综合运营商 | 2024年商业物业租金收入占比78%，甲级写字楼市占率浦东新区第一 |
| 张江高科（600895） | 张江科学城开发主体，专注科技园区与创新生态建设 | 2025年战略新兴产业载体占比85%，孵化企业估值超千亿 |
| 外高桥（600648） | 自贸区保税区域开发运营商，跨境贸易服务商 | 2024年物流仓储面积达450万㎡，跨境贸易营收占比41% |
| 招商蛇口（001979） | 全国性城市综合开发运营商，产业新城标杆企业 | 2025年园区开发营收突破300亿，粤港澳大湾区市占率12% |
1、经营分析总结
2021-2023年三季度公司净利润持续增长，2024年三季度净利润3.78亿元，较上期大幅下降。
2021-2023年三季度公司主营利润持续增长，由于营收的大幅下降，2024年三季度主营利润4.58亿元，较去年同期大幅下降。
总体来说，公司盈利能力不佳，且在行业中也处于较低水平。
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