北辰实业(601588)2024年三季报解读：主营业务利润由盈转亏导致净利润同比亏损增大
北京北辰实业股份有限公司于2006年上市。公司主营业务包括房地产开发,会展(含酒店)及商业物业。公司自二零零七年起连续多年荣获中国房地产TOP10研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。
根据北辰实业2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收47.31亿元，同比大幅下降54.90%。扣非净利润-10.02亿元，较去年同期亏损增大。北辰实业2024年第三季度净利润-10.53亿元，业绩较去年同期亏损增大。
营业收入情况
2023年公司主要从事房地产开发、会展(含酒店)及商业物业、其他主营业务，主要产品包括其他主营业务、长沙北辰三角洲、宁波北辰香麓湾三项，其他主营业务占比31.46%，长沙北辰三角洲占比22.85%，宁波北辰香麓湾占比11.09%。
1、海口北辰府
2023年海口北辰府营收14.03亿元，同比去年的7.11亿元大幅增长了97.22%。同期，2023年海口北辰府毛利率为11.3%，同比去年的13.95%下降了19.0%。
2、重庆北辰悦来壹号
2023年重庆北辰悦来壹号营收8.82亿元，同比去年的19.31亿元大幅下降了54.35%。2021年-2023年重庆北辰悦来壹号毛利率呈大幅增长趋势，从2021年的20.44%，大幅增长到了2023年的30.42%。
2021年，该产品名称由“重庆悦来壹号”变更为“重庆北辰悦来壹号”。
3、成都北辰鹿鸣苑
2023年成都北辰鹿鸣苑营收7.76亿元，同比去年的15.24亿元大幅下降了49.12%。同期，2023年成都北辰鹿鸣苑毛利率为26.35%，同比去年的14.45%大幅增长了82.35%。
主营业务利润由盈转亏导致净利润同比亏损增大
1、营业总收入同比下降54.90%，净利润亏损持续增大
2024年三季度，北辰实业营业总收入为47.31亿元，去年同期为104.90亿元，同比大幅下降54.90%，净利润为-10.53亿元，去年同期为-2,763.48万元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是（1）主营业务利润本期为-3.20亿元，去年同期为3.16亿元，由盈转亏；（2）资产减值损失本期损失5.38亿元，去年同期损失1.92亿元，同比大幅增长。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 47.31亿元 | 104.90亿元 | -54.90% |
| 营业成本 | 33.48亿元 | 82.48亿元 | -59.41% |
| 销售费用 | 2.25亿元 | 2.84亿元 | -20.57% |
| 管理费用 | 5.78亿元 | 6.11亿元 | -5.42% |
| 财务费用 | 5.62亿元 | 6.08亿元 | -7.65% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 1.42亿元 | 2.05亿元 | -30.54% |
2024年三季度主营业务利润为-3.20亿元，去年同期为3.16亿元，由盈转亏。
虽然毛利率本期为29.24%，同比大幅增长了7.86%，不过营业总收入本期为47.31亿元，同比大幅下降54.90%，导致主营业务利润由盈转亏。
3、非主营业务利润亏损增大
北辰实业2024年三季度非主营业务利润为-5.90亿元，去年同期为-1.39亿元，亏损增大。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -3.20亿元 | 30.43% | 3.16亿元 | -201.29% |
| 资产减值损失 | -5.38亿元 | 51.16% | -1.92亿元 | -180.96% |
| 信用减值损失 | -1.43亿元 | 13.60% | -7,449.95万元 | -92.17% |
| 其他 | 1.05亿元 | -9.96% | 1.33亿元 | -21.34% |
| 净利润 | -10.53亿元 | 100.00% | -2,763.48万元 | -3709.36% |
全国排名
截止到2025年3月7日，北辰实业近十二个月的滚动营收为158.0亿元，在商业地产行业中，北辰实业的全国排名为3名，全球排名为15名。
商业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 新城发展控股 | 1208.0 | -6.14 | 8.79 | -55.79 |
| 新城控股 | 1192.0 | -6.43 | 7.37 | -63.58 |
| Mitsui Fudosan三井不动产 | 1159.0 | 5.89 | 109 | 20.13 |
| None | 842.0 | 5.16 | 36 | 6.24 |
| Mitsubishi Estate三菱地产 | 732.0 | 7.61 | 82 | 7.48 |
| 中国金茂 | 724.0 | 6.43 | -68.97 | -- |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 | 470.0 | 1.79 | 86 | 7.81 |
| Simon Property 西蒙地产 | 432.0 | 5.24 | 172 | 1.77 |
| 大悦城 | 368.0 | -1.46 | -14.65 | -- |
| Unibail-Rodamco-Westfield | 257.0 | 9.32 | 11 | -- |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 北辰实业 | 158.0 | -4.34 | 0.68 | -36.90 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
北辰实业属于中国房地产行业，主营业务涵盖房地产开发、会展及商业物业运营。 近三年中国房地产行业受政策调控及市场供需调整影响，整体增速趋缓，但结构性机会显现于保障性住房、城市更新及存量资产运营领域。未来行业将向轻资产化、服务化转型，具备“地产+会展”等复合模式的企业有望在细分赛道获得增量空间，预计市场整体规模保持平稳，结构性优化带动专业化运营企业增长。
2、市场地位及占有率
北辰实业作为国有房企，在会展地产领域具备独特竞争优势，其承接国家级会议服务及复合型项目经验形成差异化壁垒，但受行业下行影响，2024年营收同比下滑54.9%，当前市占率未达头部梯队，需强化现金流管理与业务协同以巩固行业地位。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 北辰实业（601588） | 国有复合地产运营商，涵盖开发、会展及商业物业 | 2024年会展项目营收占比超30% |
| 万科A（000002） | 全国性综合开发商，布局住宅、商业及物流地产 | 2024年销售额居行业前三 |
| 保利发展（600048） | 央企背景，聚焦住宅开发与城市更新 | 2024年新增土储规模行业前五 |
| 金地集团（600383） | 多元化房企，深耕一二线核心城市住宅市场 | 2025年一季度合约销售额同比回升 |
| 城建发展（600266） | 北京区域龙头，重点布局城市更新与保障房 | 2024年保障房项目签约额破百亿 |
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