陆家嘴(600663)2024年三季报解读：净利润同比小幅增长但现金流净额由正转负
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“上海市浦东新区国有资产监督管理委员会”。公司主营业务为在浦东新区，天津红桥区及苏州高新区等地从事以城市综合开发为主的房地产综合开发业务。
根据陆家嘴2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收69.09亿元，同比小幅增长14.50%。扣非净利润10.44亿元，同比基本持平。陆家嘴2024年第三季度净利润12.83亿元，业绩同比小幅下降7.99%。本期经营活动产生的现金流净额为47.14亿元，营收同比小幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
2023年公司的营收主要由以下三块构成，分别为房地产租赁、房地产(含投资性房地产)销售、物业管理。其中房地产为第一大收入来源，占比91.86%。
2023年房地产租赁营收35.49亿元，同比去年的30.63亿元增长了15.86%。同期，2023年房地产租赁毛利率为73.72%，同比去年的70.72%小幅增长了4.24%。
2019年-2023年房地产(含投资性房地产)销售营收呈大幅下降趋势，从2019年的71.57亿元，大幅下降到2023年的33.46亿元。2023年房地产(含投资性房地产)销售毛利率为78.62%，同比去年的25.62%大幅增长了近2倍。
2023年，该产品名称由“房地产销售、投资性房地产转让”，整合为“房地产(含投资性房地产)销售”。
2020年-2023年物业管理营收呈增长趋势，从2020年的16.70亿元，增长到2023年的20.15亿元。2020年-2023年物业管理毛利率呈大幅下降趋势，从2020年的20.9%，大幅下降到了2023年的10.24%。
2021年-2023年金融业收入营收呈大幅下降趋势，从2021年的29.40亿元，大幅下降到2023年的9.20亿元。2021年-2023年金融业收入毛利率呈大幅下降趋势，从2021年的82.45%，大幅下降到了2023年的43.15%。
2020年，该产品名称由“金融业”变更为“金融业收入”。
本期净利润为12.83亿元，去年同期11.35亿元，同比小幅增长13.00%。
虽然（1）投资收益本期为1.32亿元，去年同期为2.61亿元，同比大幅下降；（2）所得税费用本期支出3.91亿元，去年同期支出3.00亿元，同比大幅增长。
但是主营业务利润本期为16.13亿元，去年同期为11.18亿元，同比大幅增长。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
69.09亿元 |
57.76亿元 |
19.63% |
| 营业成本 |
29.89亿元 |
23.29亿元 |
28.31% |
| 销售费用 |
1.10亿元 |
8,351.24万元 |
32.28% |
| 管理费用 |
3.94亿元 |
3.60亿元 |
9.32% |
| 财务费用 |
10.55亿元 |
11.87亿元 |
-11.13% |
| 研发费用 |
|
|
- |
| 所得税费用 |
3.91亿元 |
3.00亿元 |
30.28% |
2024年三季度主营业务利润为16.13亿元，去年同期为11.18亿元，同比大幅增长44.28%。
虽然毛利率本期为56.74%，同比小幅下降了2.93%，不过营业总收入本期为69.09亿元，同比增长19.63%，推动主营业务利润同比大幅增长。
截止到2025年3月7日，陆家嘴近十二个月的滚动营收为107.0亿元，在商业地产行业中，陆家嘴的全国排名为5名，全球排名为25名。
商业地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| 新城发展控股 |
1208.0 |
-6.14 |
8.79 |
-55.79 |
| 新城控股 |
1192.0 |
-6.43 |
7.37 |
-63.58 |
| Mitsui Fudosan三井不动产 |
1159.0 |
5.89 |
109 |
20.13 |
| None |
842.0 |
5.16 |
36 |
6.24 |
| Mitsubishi Estate三菱地产 |
732.0 |
7.61 |
82 |
7.48 |
| 中国金茂 |
724.0 |
6.43 |
-68.97 |
-- |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 |
470.0 |
1.79 |
86 |
7.81 |
| Simon Property 西蒙地产 |
432.0 |
5.24 |
172 |
1.77 |
| 大悦城 |
368.0 |
-1.46 |
-14.65 |
-- |
| Unibail-Rodamco-Westfield |
257.0 |
9.32 |
11 |
-- |
| ... |
... |
... |
... |
... |
| 陆家嘴 |
107.0 |
-9.67 |
11 |
-35.16 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
陆家嘴属于房地产开发行业，专注于城市综合开发及商业地产运营。 房地产开发行业近三年受政策调控及市场供需调整影响，整体增速趋缓，但结构性机会显现。商业地产及核心城市优质资产需求稳健，2024年行业集中度持续提升，头部企业通过资产优化和多元化经营巩固优势。未来，存量资产运营、绿色建筑及智慧城市开发将成为增长点，预计2025年行业规模将达15万亿元，年复合增长率约3%-5%。
陆家嘴是国内商业地产及金融区开发的标杆企业，聚焦上海核心区域，持有超200万平方米优质物业，2024年租赁收入占比超60%，在长三角商业地产市场中位列前三，但全国市占率不足2%，区域集中度高。
| 公司名（股票代码） |
简介 |
发展详情 |
| 陆家嘴（600663） |
上海核心商业地产开发运营商，持有陆家嘴金融贸易区核心资产 |
2024年租赁收入占比超60%，长三角商业地产规模前三 |
| 保利发展（600048） |
全国性综合地产集团，涵盖住宅、商业、文旅等多业态 |
2024年销售额超4500亿元，行业市占率约4.5% |
| 万科A（000002） |
多元化地产龙头，重点布局一二线城市住宅及物流地产 |
2024年营收超6200亿元，持有物流仓储规模行业第一 |
| 招商蛇口（001979） |
以蛇口模式为核心的产城融合开发商，聚焦湾区及核心城市 |
2024年持有型物业收入同比增12%，商业运营面积超千万平方米 |
| 华润置地（1109.HK） |
港股上市，华润集团旗下商业地产及综合体开发主力 |
2024年购物中心租金收入超150亿元，高端商业市占率领先 |
