深物业A(000011)2024年三季报解读：主营业务利润同比大幅下降
深圳市物业发展(集团)股份有限公司于1992年上市，实际控制人为“深圳市人民政府国有资产监督管理委员会”。公司主营业务为主要服务为从事房地产开发经营，兼营物业管理、房屋租赁、出租车客运、餐饮服务等。主要服务为房地产业务、物业管理业务、房屋租赁业务、餐饮业务、仓储业务。
根据深物业A2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收13.18亿元，同比大幅下降45.71%。扣非净利润762.32万元，同比大幅下降96.72%。深物业A2024年第三季度净利润-571.43万元，业绩由盈转亏。
营业收入情况
2023年公司主要从事物业管理、房地产、租赁运营。
1、物业管理
2023年物业管理营收15.79亿元，同比去年的16.67亿元小幅下降了5.29%。同期，2023年物业管理毛利率为16.59%，同比去年的13.53%增长了22.62%。
2、房地产
2023年房地产营收12.35亿元，同比去年的19.14亿元大幅下降了35.49%。同期，2023年房地产毛利率为33.7%，同比去年的77.35%大幅下降了56.43%。
净利润近4年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比下降45.71%，净利润由盈转亏
2024年三季度，深物业A营业总收入为13.18亿元，去年同期为24.27亿元，同比大幅下降45.71%，净利润为-571.43万元，去年同期为2.27亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是：
虽然所得税费用本期支出122.03万元，去年同期支出8,569.23万元，同比大幅下降；
但是主营业务利润本期为1,458.05万元，去年同期为3.16亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比大幅下降95.39%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 13.18亿元 | 24.27亿元 | -45.71% |
| 营业成本 | 10.51亿元 | 17.47亿元 | -39.84% |
| 销售费用 | 1,471.93万元 | 2,537.19万元 | -41.99% |
| 管理费用 | 1.90亿元 | 2.12亿元 | -10.35% |
| 财务费用 | 2,589.57万元 | 3,601.86万元 | -28.11% |
| 研发费用 | 388.56万元 | 340.70万元 | 14.05% |
| 所得税费用 | 122.03万元 | 8,569.23万元 | -98.58% |
2024年三季度主营业务利润为1,458.05万元，去年同期为3.16亿元，同比大幅下降95.39%。
主营业务利润同比大幅下降主要是由于（1）营业总收入本期为13.18亿元，同比大幅下降45.71%；（2）毛利率本期为20.24%，同比下降了7.78%。
3、非主营业务利润亏损增大
深物业A2024年三季度非主营业务利润为-1,907.45万元，去年同期为-363.70万元，亏损增大。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 1,458.05万元 | -255.16% | 3.16亿元 | -95.39% |
| 营业外支出 | 508.19万元 | -88.93% | 359.08万元 | 41.53% |
| 其他收益 | 308.41万元 | -53.97% | 932.88万元 | -66.94% |
| 信用减值损失 | -1,788.68万元 | 313.02% | -1,378.86万元 | -29.72% |
| 其他 | 81.01万元 | -14.18% | 441.36万元 | -81.65% |
| 净利润 | -571.43万元 | 100.00% | 2.27亿元 | -102.52% |
行业分析
1、行业发展趋势
深物业A属于物业管理服务行业。 近三年物业管理行业经历规模扩张后回归理性发展，非住宅领域竞争加剧，第三方外拓占比提升至62%。行业智能化、数字化转型加速，预计2025年市场规模达2万亿元，长期增长逻辑稳固但集中度仍偏低，头部企业通过服务创新和技术应用持续提升竞争力。
2、市场地位及占有率
深物业A以深圳区域为核心市场，物业管理收入占比超90%，但全国市占率不足1%，2024年前三季度营收同比下滑45.7%，净利润锐减98.5%，市场竞争力和规模扩张能力显著弱于头部企业。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 深物业A（000011） | 深圳国资物业综合服务商 | 2024年物业管理收入占比超90% |
| 招商积余（001914） | 央企背景全域物业运营商 | 2025年非住业态管理面积占比58% |
| 特发服务（300917） | 科技园区专业物管企业 | 2024年长三角区域营收占比65% |
| 新大正（002968） | 公建物业细分领域龙头 | 2025年机场业态市占率居全国前三 |
| 南都物业（603506） | 长三角区域住宅物管服务商 | 2024年住宅项目续约率维持92% |
1、经营分析总结
2024年三季度扣非净利润亏损167.21万元，是8年来三季度的首次亏损，近4年三季度扣非净利润持续下降。
公司主营利润近4年三季度持续下降，由于营收和毛利率的同步下降，2024年三季度主营利润1,458.05万元，较去年同期大幅下降。
总体来说，公司盈利能力不佳，但是在行业中却处于较高水平。
2、经营评分及排名
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