*ST阳光(000608)2024年三季报解读：净利润近4年整体呈现下降趋势
阳光新业地产股份有限公司于1996年上市，实际控制人为“陈华”。公司的主营业务为商业运营管理业务、 物业租赁业务以及住宅、商住尾盘销售业务。公司主要产品有开发产品销售、商业租赁、写字楼租赁、商业运营等。
根据*ST阳光2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收2.67亿元，同比大幅下降32.54%。扣非净利润-2,947.81万元，较去年同期亏损有所减小。*ST阳光2024年第三季度净利润-443.83万元，业绩较去年同期亏损有所减小。
营业收入情况
2023年公司的核心业务有两块，一块是房地产销售，一块是物业租赁，主要产品包括房地产销售、商业租赁、商业运营三项，房地产销售占比46.82%，商业租赁占比31.40%，商业运营占比11.63%。
1、商业租赁
2021年-2023年商业租赁营收呈大幅下降趋势，从2021年的1.51亿元，大幅下降到2023年的1.01亿元。2023年商业租赁毛利率为86.49%，同比去年的78.41%小幅增长了10.3%。
2、写字楼租赁
2023年写字楼租赁营收3,054.10万元，同比去年的3,048.63万元基本持平。2021年-2023年写字楼租赁毛利率呈下降趋势，从2021年的77.81%，下降到了2023年的63.71%。
净利润近4年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比小幅降低3.95%，净利润亏损有所减小
2024年三季度，阳光股份营业总收入为2.67亿元，去年同期为2.78亿元，同比小幅下降3.95%，净利润为-443.83万元，去年同期为-3,240.46万元，较去年同期亏损有所减小。
净利润亏损有所减小的原因是：
虽然主营业务利润本期为-82.37万元，去年同期为4,412.64万元，由盈转亏；
但是（1）公允价值变动收益本期为-442.63万元，去年同期为-5,156.77万元，亏损有所减小；（2）所得税费用本期支出1,018.13万元，去年同期支出2,745.20万元，同比大幅下降。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 2.67亿元 | 2.78亿元 | -3.95% |
| 营业成本 | 1.22亿元 | 1.17亿元 | 4.97% |
| 销售费用 | 1,329.46万元 | 1,094.97万元 | 21.42% |
| 管理费用 | 4,973.35万元 | 4,274.05万元 | 16.36% |
| 财务费用 | 6,158.06万元 | 3,734.35万元 | 64.90% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 1,018.13万元 | 2,745.20万元 | -62.91% |
2024年三季度主营业务利润为-82.37万元，去年同期为4,412.64万元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）财务费用本期为6,158.06万元，同比大幅增长64.90%；（2）营业总收入本期为2.67亿元，同比小幅下降3.95%；（3）管理费用本期为4,973.35万元，同比增长16.36%；（4）毛利率本期为54.13%，同比小幅下降了3.90%。
3、非主营业务利润扭亏为盈
阳光股份2024年三季度非主营业务利润为656.67万元，去年同期为-4,907.90万元，扭亏为盈。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -82.37万元 | 18.56% | 4,412.64万元 | -101.87% |
| 投资收益 | -227.07万元 | 51.16% | 580.45万元 | -139.12% |
| 公允价值变动收益 | -442.63万元 | 99.73% | -5,156.77万元 | 91.42% |
| 营业外收入 | 353.29万元 | -79.60% | 168.27万元 | 109.96% |
| 营业外支出 | -992.98万元 | 223.73% | 484.41万元 | -304.99% |
| 其他 | -19.91万元 | 4.49% | -14.58万元 | -36.60% |
| 净利润 | -443.83万元 | 100.00% | -3,240.46万元 | 86.30% |
行业分析
1、行业发展趋势
阳光股份属于商业地产运营及物业管理行业 商业地产行业近三年受消费升级及政策调控影响，整体呈现结构性分化，2023年核心城市优质商业项目空置率降至12.5%（克尔瑞数据），体验式业态占比提升至35%，预计2025年市场规模达7.8万亿元（智研咨询），轻资产运营模式加速渗透，智慧化、社群化运营成为新增长点
2、市场地位及占有率
阳光股份聚焦一二线城市社区商业，运营管理面积超200万㎡，在非国有商业地产运营商中位列区域前五，华北地区市占率约3.2%（2024中国商业地产百强报告）
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 阳光股份（000608） | 专注社区商业综合体开发运营，持有北京阳光大厦等标杆项目 | 2025年华北区域商业运营市占率3.8%（克而瑞TOP50） |
| 大悦城控股（000031） | 中粮集团旗下城市综合体运营商，拥有大悦城品牌 | 2024年商业地产业务营收占比42%，全国市占率5.1% |
| 金融街控股（000402） | 北京国资背景，核心商业项目集中在金融街区域 | 2025年商业物业租金收入同比增18%，持有型物业占比61% |
| 陆家嘴（600663） | 上海浦东核心商业地产开发商，运营陆家嘴中心等项目 | 2024年商业地产营收占比超55%，长三角市占率4.3% |
| 新城控股（601155） | 吾悦广场连锁商业品牌运营商，布局全国百城 | 2025年开业吾悦广场达205座，商业运营收入同比增25% |
1、经营分析总结
最近7年三季度，公司扣非净利润基本处于亏损状态，2021-2023年三季度扣非净利润持续下降，2024年三季度扣非净利润亏损1,381.23万元，亏损较上期有大幅好转。
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