外高桥(600648)2024年三季报解读：净利润近3年整体呈现下降趋势
上海外高桥集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“上海市浦东新区国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务是工业地产租赁业务、商业地产租赁及销售业务、贸易物流服务业务、制造业和服务业。其主要产品是房地产租赁、房地产转让、商品销售、进出口代理、物流、制造业、服务业和金融业。
根据外高桥2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收50.90亿元，同比小幅下降6.57%。扣非净利润3.62亿元，同比下降25.96%。外高桥2024年第三季度净利润4.47亿元，业绩同比下降29.13%。
营业收入情况
2023年公司的营收主要由以下三块构成，分别为贸易物流收入、转让出售收入、工业房产租赁收入。主要产品包括贸易及服务、物业经营、房产销售三项，贸易及服务占比44.45%，物业经营占比26.00%，房产销售占比21.97%。
| 名称 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 贸易及服务(含金融服务) | 35.45亿元 | 46.08% | 22.34% |
| 物业经营(工业商业房产租赁和物业管理) | 20.00亿元 | 26.0% | 38.18% |
| 房产销售 | 16.91亿元 | 21.97% | 65.37% |
| 日化产品加工 | 4.20亿元 | 5.46% | 18.23% |
| 其他业务 | 3,831.97万元 | 0.49% | - |
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、净利润同比下降29.13%
本期净利润为4.47亿元，去年同期6.30亿元，同比下降29.13%。
净利润同比下降的原因是（1）主营业务利润本期为6.06亿元，去年同期为7.18亿元，同比下降；（2）营业外利润本期为2,718.92万元，去年同期为9,296.06万元，同比大幅下降；（3）投资收益本期为2,497.43万元，去年同期为5,145.54万元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比下降15.50%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 50.90亿元 | 54.47亿元 | -6.57% |
| 营业成本 | 32.61亿元 | 34.60亿元 | -5.77% |
| 销售费用 | 2.18亿元 | 2.13亿元 | 2.36% |
| 管理费用 | 3.07亿元 | 3.38亿元 | -9.02% |
| 财务费用 | 3.28亿元 | 3.18亿元 | 3.30% |
| 研发费用 | 1,759.93万元 | 1,877.62万元 | -6.27% |
| 所得税费用 | 2.40亿元 | 2.43亿元 | -1.03% |
2024年三季度主营业务利润为6.06亿元，去年同期为7.18亿元，同比下降15.50%。
主营业务利润同比下降主要是由于（1）营业总收入本期为50.90亿元，同比小幅下降6.57%；（2）毛利率本期为35.93%，同比有所下降了0.54%。
3、净现金流同比大幅下降4.15倍
2024年三季度，外高桥净现金流为-22.79亿元，去年同期为-4.43亿元，较去年同期大幅下降4.15倍。
全球排名
截止到2025年3月7日，外高桥近十二个月的滚动营收为77.0亿元，在产业地产行业中，外高桥的全球营收规模排名为4名，全国排名为3名。
产业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 华夏幸福 | 359.0 | -29.21 | -60.28 | -- |
| International Workplace | 276.0 | 6.75 | -20.04 | -- |
| 东湖高新 | 147.0 | 11.47 | 11 | 16.37 |
| 外高桥 | 77.0 | -9.03 | 9.28 | 8.75 |
| 上海临港 | 71.0 | 21.52 | 11 | -9.15 |
| 浦东金桥 | 66.0 | 22.38 | 18 | 17.97 |
| ESR | 63.0 | 30.92 | 17 | -6.94 |
| Goodman Group 嘉民集团 | 54.0 | -13.85 | -4.52 | -- |
| 中电光谷 | 52.0 | 19.64 | 5.07 | 2.95 |
| 广汇物流 | 49.0 | 3.93 | 5.83 | -11.05 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
外高桥属于产业地产行业，聚焦自贸区开发与综合运营。 近三年产业地产受自贸区扩容、新型城镇化及绿色低碳转型驱动，市场规模年均增速超7%，2024年智慧园区与双碳目标加速行业整合，预计未来五年市场空间达1.2万亿元，头部企业通过科技赋能提升运营效率。
2、市场地位及占有率
外高桥作为上海自贸区核心开发主体，管理物业超600万平方米，森兰项目总投资40.89亿元，区域市场占有率领先，但行业集中度较低，头部企业整体份额不足5%。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 外高桥（600648） | 上海自贸区产业地产开发及运营商，涵盖园区、商业与住宅 | 森兰项目2025年竣工，预计贡献净利润30亿元 |
| 张江高科（600895） | 张江科学城开发主体，聚焦科技园区与创投生态 | 2024年科技孵化营收占比提升至38% |
| 浦东金桥（600639） | 金桥开发区综合运营商，重点布局智能制造与高端服务 | 2024年产业园区出租率维持95% |
| 陆家嘴（600663） | 陆家嘴金融贸易区商业地产开发商，持有核心地标资产 | 2024年写字楼租金收入同比增长8% |
| 苏州高新（600736） | 苏州高新区产业载体开发商，拓展数字经济与绿色产业 | 2024年战略新兴产业载体签约面积占比超40% |
1、经营分析总结
近3年三季度公司净利润持续下降，2024年三季度净利润4.47亿元，较上期有所下降。
2020-2023年三季度公司主营利润持续增长，由于营收和毛利率的同步下降，2024年三季度主营利润6.06亿元，较去年同期有所下降。
总体来说，公司盈利能力较差，但在行业中处于中等水平。
2、经营评分及排名
| 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | 2024年中报 | 2024年三季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 48 | 61 | 57 | 55 | 59 |
| 行业中位数 | 46 | 59 | 49 | 55 | 58 |
| 行业排名 | 7 | 9 | 4 | 10 | 9 |
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