中新集团(601512)2024年三季报解读：公允价值变动收益同比大幅下降导致净利润同比大幅下降
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司于2019年上市，实际控制人为“苏州工业园区国有资本投资运营控股有限公司”。公司的主营业务为园区开发运营。主要产品有土地开发-苏滁现代产业园、房产销售。
根据中新集团2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收19.86亿元，同比下降23.98%。扣非净利润6.56亿元，同比下降26.81%。中新集团2024年第三季度净利润7.72亿元，业绩同比大幅下降36.52%。
营业收入情况
2023年公司主要从事园区开发运营、绿色发展、其他主营业务。
1、园区开发运营
2023年园区开发运营营收28.53亿元，同比去年的38.70亿元下降了26.3%。2021年-2023年园区开发运营毛利率呈下降趋势，从2021年的70.12%，下降到了2023年的58.44%。
2、绿色发展
2023年绿色发展营收6.51亿元，同比去年的7.57亿元小幅下降了14.03%。同期，2023年绿色发展毛利率为19.04%，同比去年的24.14%下降了21.13%。
2023年，该产品名称由“绿色公用”变更为“绿色发展”。
公允价值变动收益同比大幅下降导致净利润同比大幅下降
1、净利润同比大幅下降36.52%
本期净利润为7.72亿元，去年同期12.16亿元，同比大幅下降36.52%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然所得税费用本期支出2.01亿元，去年同期支出3.44亿元，同比大幅下降；
但是（1）公允价值变动收益本期为6,709.56万元，去年同期为2.53亿元，同比大幅下降；（2）主营业务利润本期为6.58亿元，去年同期为8.40亿元，同比下降；（3）营业外利润本期为735.83万元，去年同期为1.10亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比下降21.62%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 19.86亿元 | 26.12亿元 | -23.98% |
| 营业成本 | 8.72亿元 | 13.33亿元 | -34.63% |
| 销售费用 | 1,126.14万元 | 1,153.20万元 | -2.35% |
| 管理费用 | 1.84亿元 | 2.00亿元 | -7.88% |
| 财务费用 | 1.40亿元 | 1.08亿元 | 29.77% |
| 研发费用 | 925.54万元 | 1,243.71万元 | -25.58% |
| 所得税费用 | 2.01亿元 | 3.44亿元 | -41.67% |
2024年三季度主营业务利润为6.58亿元，去年同期为8.40亿元，同比下降21.62%。
虽然毛利率本期为56.11%，同比小幅增长了7.15%，不过营业总收入本期为19.86亿元，同比下降23.98%，导致主营业务利润同比下降。
3、非主营业务利润同比大幅下降
中新集团2024年三季度非主营业务利润为3.15亿元，去年同期为7.21亿元，同比大幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 6.58亿元 | 85.25% | 8.40亿元 | -21.62% |
| 投资收益 | 2.00亿元 | 25.89% | 2.55亿元 | -21.77% |
| 其他 | 1.18亿元 | 15.23% | 4.70亿元 | -74.96% |
| 净利润 | 7.72亿元 | 100.00% | 12.16亿元 | -36.52% |
全国排名
截止到2025年3月7日，中新集团近十二个月的滚动营收为37.0亿元，在产业地产行业中，中新集团的全国排名为8名，全球排名为12名。
产业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 华夏幸福 | 359.0 | -29.21 | -60.28 | -- |
| International Workplace | 276.0 | 6.75 | -20.04 | -- |
| 东湖高新 | 147.0 | 11.47 | 11 | 16.37 |
| 外高桥 | 77.0 | -9.03 | 9.28 | 8.75 |
| 上海临港 | 71.0 | 21.52 | 11 | -9.15 |
| 浦东金桥 | 66.0 | 22.38 | 18 | 17.97 |
| ESR | 63.0 | 30.92 | 17 | -6.94 |
| Goodman Group 嘉民集团 | 54.0 | -13.85 | -4.52 | -- |
| 中电光谷 | 52.0 | 19.64 | 5.07 | 2.95 |
| 广汇物流 | 49.0 | 3.93 | 5.83 | -11.05 |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 中新集团 | 37.0 | 2.31 | 14 | 1.37 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
中新集团属于产业园区开发与运营行业。 产业园区开发与运营行业近三年受政策推动加速整合，聚焦产业升级与产城融合，2024年市场空间预计突破2.5万亿元。未来趋势以数字化园区、绿色低碳及产融结合为核心，头部企业通过轻资产模式拓展服务链，带动行业集中度提升，2025年智慧园区渗透率或超30%。
2、市场地位及占有率
中新集团在长三角区域产业园区运营领域处于领先地位，依托国资背景及产城融合经验，2024年主导项目覆盖超15个城市，园区开发规模位列全国前十，核心区域市占率约8%-10%。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 中新集团（601512） | 聚焦产业园区开发运营，布局长三角核心城市群 | 2025年长三角园区开发规模占比12% |
| 张江高科（600895） | 上海张江科学城核心开发商，科技产业服务商 | 2025年科技园区营收占比超65% |
| 苏州高新（600736） | 苏州高新区综合运营商，涉足产业投资与城市服务 | 2024年产业投资规模达80亿元 |
| 浦东金桥（600639） | 上海金桥开发区运营主体，重点发展智能制造与数字经济 | 2025年数字经济园区营收同比增18% |
| 南京高科（600064） | 南京经开区开发企业，拓展医疗与环保产业 | 2024年环保产业营收占比突破25% |
1、经营分析总结
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