衢州发展(600208)2024年三季报解读：净利润近3年整体呈现上升趋势
新湖中宝股份有限公司于1999年上市，实际控制人为“黄伟”。公司主营业务是房地产开发、投资、商业贸易等。其主要产品包括房地产、商业贸易和海涂开发。
根据衢州发展2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收141.21亿元，同比大幅增长2.79倍。扣非净利润27.36亿元，同比大幅增长60.68%。衢州发展2024年第三季度净利润31.26亿元，业绩同比大幅增长62.10%。
营业收入情况
2023年公司主要从事房地产、海涂开发、其他。
1、房地产
2023年房地产营收167.27亿元，同比去年的93.19亿元大幅增长了79.5%。2021年-2023年房地产毛利率呈大幅增长趋势，从2021年的26.99%，大幅增长到了2023年的40.01%。
净利润近3年整体呈现上升趋势
1、营业总收入同比增加2.79倍，净利润同比增加62.10%
2024年三季度，衢州发展营业总收入为141.21亿元，去年同期为37.23亿元，同比大幅增长2.79倍，净利润为31.26亿元，去年同期为19.28亿元，同比大幅增长62.10%。
净利润同比大幅增长的原因是：
虽然（1）所得税费用本期支出10.76亿元，去年同期支出1.44亿元，同比大幅增长；（2）公允价值变动收益本期为-7.44亿元，去年同期为-2,657.04万元，亏损增大。
但是主营业务利润本期为26.58亿元，去年同期为-10.08亿元，扭亏为盈。
2、主营业务利润扭亏为盈
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 141.21亿元 | 37.23亿元 | 279.28% |
| 营业成本 | 82.64亿元 | 29.35亿元 | 181.58% |
| 销售费用 | 2.26亿元 | 1.78亿元 | 27.10% |
| 管理费用 | 2.42亿元 | 2.91亿元 | -16.92% |
| 财务费用 | 12.67亿元 | 11.46亿元 | 10.56% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 10.76亿元 | 1.44亿元 | 645.05% |
2024年三季度主营业务利润为26.58亿元，去年同期为-10.08亿元，扭亏为盈。
主营业务利润扭亏为盈主要是由于（1）营业总收入本期为141.21亿元，同比大幅增长2.79倍；（2）毛利率本期为41.48%，同比大幅增长了20.31%。
3、非主营业务利润同比大幅下降
衢州发展2024年三季度非主营业务利润为15.44亿元，去年同期为30.81亿元，同比大幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 26.58亿元 | 85.02% | -10.08亿元 | 363.66% |
| 投资收益 | 25.92亿元 | 82.93% | 31.68亿元 | -18.18% |
| 公允价值变动收益 | -7.44亿元 | -23.82% | -2,657.04万元 | -2702.16% |
| 其他 | -285.29万元 | -0.09% | -4,130.72万元 | 93.09% |
| 净利润 | 31.26亿元 | 100.00% | 19.28亿元 | 62.10% |
行业分析
1、行业发展趋势
房地产开发及综合投资运营 近三年房地产行业受宏观政策调控影响，整体市场增速放缓，但结构性机会如城市更新、保障性住房建设推动区域需求。未来行业将向绿色建筑、智能开发转型，长三角等重点区域市场空间仍存，预计2025年市场总规模维持在18万亿元左右，头部企业集中度持续提升
2、市场地位及占有率
衢州发展聚焦浙江省及四省边际城市群，2024年三季报显示主营收入141.21亿元，同比增长279.28%，区域市场占有率约1.2%-1.5%，但在全国房地产企业中排名50名以外，属区域型中型房企
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 衢州发展（600208） | 浙江省区域性房企，业务涵盖房地产开发、产业投资及商业贸易 | 2024年房地产项目营收占比58%，长三角区域土储占比超70% |
| 万科A（000002） | 全国性综合开发商，覆盖住宅、商业、物流地产 | 2024年销售额市占率3.2%，绿色建筑认证项目占比65% |
| 保利发展（600048） | 央企背景龙头房企，重点布局一二线城市核心地段 | 2024年销售额排名行业第二，市占率3.8% |
| 招商蛇口（001979） | 以蛇口模式为核心的产城融合开发商 | 2024年持有型物业营收同比增长22%，REITs发行规模行业领先 |
| 新城控股（601155） | 商业地产与住宅开发双轮驱动，吾悦广场为核心IP | 2024年商业运营收入突破100亿元，出租率维持95%以上 |
1、经营分析总结
近3年三季度公司净利润持续增长，2024年三季度净利润31.26亿元，较上期大幅增长。
公司主营利润近5年三季度仅在2024年盈利，由于营收和毛利率的同步大幅增长，2024年三季度主营利润26.58亿元，同比去年扭亏为盈。
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