深深房A(000029)2024年三季报解读：净利润扭亏为盈但现金流净额由正转负
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“深圳市人民政府国有资产监督管理委员会”。公司主要从事住宅地产开发。
根据深深房A2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收2.08亿元，同比大幅下降41.23%。扣非净利润-1,094.08万元，较去年同期亏损有所减小。深深房A2024年第三季度净利润418.47万元，业绩扭亏为盈。
营业收入情况
2023年公司主要从事工程施工、房地产、租赁，主要产品包括其他行业产品和住宅两项，其中其他行业产品占比77.66%，住宅占比20.52%。
1、住宅
2020年-2023年住宅营收呈大幅下降趋势，从2020年的11.58亿元，大幅下降到2023年的1.09亿元。2021年-2023年住宅毛利率呈大幅下降趋势，从2021年的66.61%，大幅下降到了2023年的31.52%。
净利润扭亏为盈但现金流净额由正转负
1、营业总收入同比大幅降低41.23%，净利润扭亏为盈
2024年三季度，深深房A营业总收入为2.08亿元，去年同期为3.54亿元，同比大幅下降41.23%，净利润为418.47万元，去年同期为-4,028.32万元，扭亏为盈。
净利润扭亏为盈的原因是（1）主营业务利润本期为-1,337.46万元，去年同期为-5,049.68万元，亏损有所减小；（2）公允价值变动收益本期为1,396.46万元，去年同期为498.76万元，同比大幅增长。
2、主营业务利润较去年同期亏损有所减小
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 2.08亿元 | 3.54亿元 | -41.23% |
| 营业成本 | 1.68亿元 | 2.89亿元 | -41.96% |
| 销售费用 | 1,069.13万元 | 1,781.79万元 | -40.00% |
| 管理费用 | 865.29万元 | 3,480.92万元 | -75.14% |
| 财务费用 | -435.02万元 | -72.11万元 | -503.23% |
| 研发费用 | 3,883.41万元 | - | |
| 所得税费用 | -15.63万元 | -209.23万元 | 92.53% |
2024年三季度主营业务利润为-1,337.46万元，去年同期为-5,049.68万元，较去年同期亏损有所减小。
主营业务利润亏损有所减小原因是：
| 主营业务利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 | 主营业务利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 毛利率 | 19.43% | 1.02% | 研发费用 | 3,883.41万元 | - |
| 营业总收入 | 2.08亿元 | -41.23% |
3、非主营业务利润同比大幅增长
深深房A2024年三季度非主营业务利润为1,740.30万元，去年同期为812.14万元，同比大幅增长。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -1,337.46万元 | -319.61% | -5,049.68万元 | 73.51% |
| 投资收益 | 77.76万元 | 18.58% | 251.60万元 | -69.09% |
| 公允价值变动收益 | 1,396.46万元 | 333.71% | 498.76万元 | 179.99% |
| 营业外收入 | 241.38万元 | 57.68% | 1.97万元 | 12176.89% |
| 其他 | 31.11万元 | 7.44% | 70.25万元 | -55.71% |
| 净利润 | 418.47万元 | 100.00% | -4,028.32万元 | 110.39% |
行业分析
1、行业发展趋势
深深房Ａ属于中国房地产行业，主要从事房地产开发、销售及物业租赁业务。近三年中国房地产行业经历深度调整，政策端持续优化限购、信贷等调控措施以稳定市场。2023年商品房销售额同比下滑约10%，但保障性住房、城市更新等领域政策支持力度加大，市场结构性机会显现。未来行业将向精细化运营转型，存量市场、租赁住房及绿色建筑等领域预计成为增长点，2025年市场规模有望触底回升至12万亿元。
2、市场地位及占有率
深深房Ａ作为深圳国资控股的区域性房企，聚焦粤港澳大湾区核心城市，2024年在深圳住宅市场占有率约3.5%，位列本土房企前五，但全国市场份额不足0.2%，属于区域性中小规模开发商。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 深深房Ａ（000029） | 深圳国资房企，以住宅开发和城市更新为主 | 2024年深圳区域项目销售额占比超85% |
| 万科A（000002） | 全国性龙头房企，多元化业务布局 | 2024年商品房销售金额行业第二，市占率4.8% |
| 保利发展（600048） | 央企背景，聚焦一二线城市核心地块 | 2024年销售额行业第一，市占率5.3%，年内新增土储货值超2000亿元 |
| 招商蛇口（001979） | 招商局旗下城市综合开发运营商 | 2024年粤港澳大湾区销售额占比42%，持有型物业营收同比增长18% |
| 金地集团（600383） | 混合所有制房企，侧重高周转住宅开发 | 2024年长三角区域销售贡献率58%，年内债务融资成本降至4.1%行业低位 |
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