万科A(000002)2024年三季报解读：净利润近3年整体呈现下降趋势
万科企业股份有限公司于1991年上市。公司的主营业务为房地产开发和物业服务；公司主要产品及服务为房地产、物业管理、投资咨询。
根据万科A2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收2,198.95亿元，同比下降24.26%。扣非净利润-144.68亿元，由盈转亏。万科A2024年第三季度净利润-163.98亿元，业绩由盈转亏。
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比降低24.26%，净利润由盈转亏
2024年三季度，万科A营业总收入为2,198.95亿元，去年同期为2,903.08亿元，同比下降24.26%，净利润为-163.98亿元，去年同期为210.27亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是：
虽然所得税费用本期支出9.58亿元，去年同期支出76.66亿元，同比大幅下降；
但是（1）主营业务利润本期为-47.19亿元，去年同期为257.57亿元，由盈转亏；（2）信用减值损失本期损失54.64亿元，去年同期损失3.63亿元，同比大幅增长。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 2,198.95亿元 | 2,903.08亿元 | -24.26% |
| 营业成本 | 1,990.00亿元 | 2,392.70亿元 | -16.83% |
| 销售费用 | 64.75亿元 | 73.69亿元 | -12.12% |
| 管理费用 | 48.13亿元 | 50.45亿元 | -4.60% |
| 财务费用 | 39.25亿元 | 27.66亿元 | 41.92% |
| 研发费用 | 3.69亿元 | 4.44亿元 | -16.86% |
| 所得税费用 | 9.58亿元 | 76.66亿元 | -87.50% |
2024年三季度主营业务利润为-47.19亿元，去年同期为257.57亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为2,198.95亿元，同比下降24.26%；（2）毛利率本期为9.50%，同比大幅下降了8.08%。
3、非主营业务利润由盈转亏
万科A2024年三季度非主营业务利润为-107.21亿元，去年同期为29.37亿元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -47.19亿元 | 28.78% | 257.57亿元 | -118.32% |
| 资产减值损失 | -20.12亿元 | 12.27% | - | |
| 信用减值损失 | -54.64亿元 | 33.32% | -3.63亿元 | -1406.59% |
| 资产处置收益 | -25.38亿元 | 15.48% | -6,519.61万元 | -3792.81% |
| 其他 | 21.73亿元 | -13.25% | 39.69亿元 | -45.25% |
| 净利润 | -163.98亿元 | 100.00% | 210.27亿元 | -177.99% |
全球排名
截止到2025年3月7日，万科A近十二个月的滚动营收为4657.0亿元，在住宅地产行业中，万科A的全球营收规模排名为2名，全国排名为1名。
住宅地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 万科企业 | 4657.0 | 3.58 | 122 | -33.58 |
| 万科Ａ | 4657.0 | 3.58 | 122 | -33.58 |
| 碧桂园 | 4010.0 | -4.67 | -1784.00 | -- |
| 绿地控股 | 3603.0 | -7.55 | -95.56 | -- |
| 保利发展 | 3469.0 | 12.57 | 121 | -25.30 |
| D.R.Horton 霍顿房屋 | 2669.0 | 9.84 | 345 | 4.44 |
| Lennar 莱纳房产 | 2570.0 | 9.32 | 285 | -3.89 |
| DaiwaHouseIndustry大和房建 | 2530.0 | 8.03 | 145 | 15.27 |
| 华润置地 | 2511.0 | 11.83 | 314 | 1.46 |
| 中国恒大 | 2301.0 | -21.61 | -1059.14 | -- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
万科A主营业务涵盖房地产开发、物业服务及长租公寓运营，属于中国房地产行业。 房地产行业近三年受政策调控与市场调整影响，增速趋缓但结构分化明显。2022-2024年商品住宅销售面积年均降幅约5%，但保障性住房、城市更新需求提升，头部企业转向存量运营与轻资产模式。预计未来行业将聚焦高质量发展，核心城市改善型需求及租赁住房市场为增长点，2025年市场规模或稳定在12万亿左右。
2、市场地位及占有率
万科A为房地产行业龙头，2024年销售金额排名全国前三，市场占有率约3.5%。其在一二线城市核心地段开发能力及物业服务水平领先，2024年物业服务营收占比提升至18%，位列行业第一梯队。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 万科A（000002） | 综合性房地产开发商，布局住宅、商业、物流等领域 | 2024年物业营收占比18%（2024年报），长租公寓业务覆盖35城 |
| 保利发展（600048） | 央企背景，聚焦住宅开发与城市更新 | 2024年销售额行业第一，市占率4.2%（2024年克而瑞数据） |
| 招商蛇口（001979） | 以蛇口模式为核心，涉足园区开发与运营 | 2024年持有型物业营收占比25%（2024中报），综合开发排名前五 |
| 金地集团（600383） | 住宅开发为主，拓展商业地产与产业园区 | 2024年权益销售额同比增8%（2024年报），长三角区域市占率2.8% |
| 新城控股（601155） | 住宅与商业双轮驱动，吾悦广场为主要品牌 | 2024年商业运营收入同比增12%（2024年报），开业吾悦广场达168座 |
1、经营分析总结
2024年三季度净利润亏损163.98亿元，是10年来三季度的首次亏损，近3年三季度净利润持续下降。
2024年三季度主营利润亏损47.19亿元，且是近5年三季度首次亏损，主营利润近3年三季度持续下降，由于营收和毛利率的同步下降。
总体来说，公司盈利能力不佳，但在行业中处于中等水平。
2、经营评分及排名
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