光明地产(600708)2024年三季报解读：投资收益同比大幅下降导致净利润由盈转亏
光明房地产集团股份有限公司于1996年上市。公司主营业务为房地产综合开发经营、冷链物流产业链,是集房产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建筑施工及供应链产业链等为一体的大型国有综合集团型公司。
根据光明地产2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收38.60亿元，同比大幅下降41.91%。扣非净利润-5.15亿元，较去年同期亏损增大。光明地产2024年第三季度净利润-3.96亿元，业绩由盈转亏。
营业收入情况
2023年公司主要从事房地产开发及配套、其他、物业及租赁。
1、房地产开发及配套
2021年-2023年房地产开发及配套营收呈大幅下降趋势，从2021年的240.97亿元，大幅下降到2023年的71.05亿元。2023年房地产开发及配套毛利率为18.68%，同比去年的19.5%小幅下降了4.21%。
2019年，该产品名称由“房地产开发”变更为“房地产开发及配套”。
2、物业及租赁
2016年-2023年物业及租赁营收呈大幅增长趋势，从2016年的2.38亿元，大幅增长到2023年的6.32亿元。2023年物业及租赁毛利率为10.38%，同比去年的9.77%小幅增长了6.24%。
投资收益同比大幅下降导致净利润由盈转亏
1、营业总收入同比下降41.91%，净利润由盈转亏
2024年三季度，光明地产营业总收入为38.60亿元，去年同期为66.45亿元，同比大幅下降41.91%，净利润为-3.96亿元，去年同期为1.50亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是（1）投资收益本期为348.93万元，去年同期为3.85亿元，同比大幅下降；（2）主营业务利润本期为-5.18亿元，去年同期为-1.96亿元，亏损增大。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 38.60亿元 | 66.45亿元 | -41.91% |
| 营业成本 | 34.59亿元 | 56.46亿元 | -38.74% |
| 销售费用 | 2.15亿元 | 2.39亿元 | -10.05% |
| 管理费用 | 2.97亿元 | 3.53亿元 | -15.77% |
| 财务费用 | 4.95亿元 | 4.96亿元 | -0.18% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 4,868.46万元 | 8,923.50万元 | -45.44% |
2024年三季度主营业务利润为-5.18亿元，去年同期为-1.96亿元，较去年同期亏损增大。
主营业务利润亏损增大主要是由于（1）营业总收入本期为38.60亿元，同比大幅下降41.91%；（2）毛利率本期为10.39%，同比大幅下降了4.64%。
3、非主营业务利润同比大幅下降
光明地产2024年三季度非主营业务利润为1.72亿元，去年同期为4.36亿元，同比大幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -5.18亿元 | 131.07% | -1.96亿元 | -163.99% |
| 信用减值损失 | 4,158.99万元 | -10.52% | 497.17万元 | 736.53% |
| 资产处置收益 | 8,554.99万元 | -21.63% | 415.89万元 | 1957.05% |
| 其他 | 5,612.35万元 | -14.19% | 4.36亿元 | -87.12% |
| 净利润 | -3.96亿元 | 100.00% | 1.50亿元 | -363.60% |
行业分析
1、行业发展趋势
光明地产属于房地产开发行业，主营业务涵盖住宅开发、商业运营及冷链物流等综合性房地产业务。 近三年房地产行业增速放缓，区域分化加剧，中西部城镇化推动局部需求增长，但2024年受政策调控及市场需求疲软影响，行业整体营收及利润承压。未来市场空间将向核心城市群及存量更新转移，政策引导下行业趋向稳健发展，头部企业通过多元化业务提升抗风险能力，但短期仍面临流动性及去库存压力。
2、市场地位及占有率
光明地产为区域性国有房企，开发面积累计超6000万平方米，业务覆盖十二个省份，但市场占有率较低，未进入全国前十。2024年三季度营收同比降41.91%，净亏损扩大，显示其在行业下行周期中面临严峻竞争压力。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 光明地产（600708） | 上海国资房企，业务涵盖开发、物流 | 2024年三季度营收38.6亿元，归母净利润-3.76亿元，毛利率10.39% |
| 保利发展（600048） | 全国性龙头房企，聚焦一二线城市 | 2024年销售额排名行业前三，核心城市土储超5000万平方米 |
| 万科A（000002） | 综合性开发商，布局多元化业务 | 2025年一季度经营性现金流回正，市占率约3.5% |
| 招商蛇口（001979） | 央企地产平台，侧重产城融合 | 2024年新增土储权益金额超400亿元，一二线城市供货规模占比85% |
| 金地集团（600383） | 混合所有制房企，深耕长三角 | 2024年营收超2800亿元，住宅销售市占率2.8%，持有型物业收入同比增12% |
1、经营分析总结
近3年三季度公司扣非净利润持续下降，2024年三季度扣非净利润亏损5.35亿元，同比去年由盈转亏。
公司主营利润近4年三季度持续下降，由于营收和毛利率的同步大幅下降，2024年三季度主营利润亏损5.18亿元，较去年同期亏损大幅加剧。
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