华夏幸福(600340)2024年三季报解读：净利润近3年整体呈现下降趋势
华夏幸福基业股份有限公司于2003年上市，实际控制人为“王文学”。公司的主营业务为产业新城及相关业务和商业地产及相关业务。公司的主要产品是产业新城、产业小镇、房地产开发。
根据华夏幸福2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收139.12亿元，同比下降21.79%。扣非净利润-76.79亿元，较去年同期亏损增大。华夏幸福2024年第三季度净利润-20.10亿元，业绩较去年同期亏损增大。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为房地产开发，占比高达82.87%，其中住宅开发及相关业务为第一大收入来源，占比82.98%。
1、房地产开发
2023年房地产开发营收297.55亿元，同比去年的247.58亿元增长了20.19%。2021年-2023年房地产开发毛利率呈大幅增长趋势，从2021年的8.99%，大幅增长到了2023年的22.63%。
2017年，该产品名称由“园区住宅配套、城市地产开发”，整合为“房地产开发”。
2、物业管理服务
2016年-2023年物业管理服务营收呈大幅增长趋势，从2016年的2.84亿元，大幅增长到2023年的16.71亿元。2023年物业管理服务毛利率为22.5%，同比去年的26.72%下降了15.79%。
3、基础设施建设
2020年-2023年基础设施建设营收呈大幅下降趋势，从2020年的61.38亿元，大幅下降到2023年的8.31亿元。2023年基础设施建设毛利率为7.92%，同比去年的1.81%大幅增长了近3倍。
4、土地整理
2019年-2023年土地整理营收呈大幅下降趋势，从2019年的59.67亿元，大幅下降到2023年的6.64亿元。2023年土地整理毛利率为3.48%，同比去年的1.75%大幅增长了98.86%。
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、净利润较去年同期亏损增大
本期净利润为-20.10亿元，去年同期-15.46亿元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是：
虽然（1）投资收益本期为70.28亿元，去年同期为59.82亿元，同比增长；（2）主营业务利润本期为-53.16亿元，去年同期为-62.73亿元，亏损有所减小。
但是（1）信用减值损失本期损失40.30亿元，去年同期损失24.68亿元，同比大幅增长；（2）所得税费用本期收益17.38亿元，去年同期收益24.14亿元，同比下降。
2、主营业务利润较去年同期亏损有所减小
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 139.12亿元 | 177.87亿元 | -21.79% |
| 营业成本 | 96.76亿元 | 139.30亿元 | -30.53% |
| 销售费用 | 4.50亿元 | 4.47亿元 | 0.71% |
| 管理费用 | 20.74亿元 | 22.99亿元 | -9.75% |
| 财务费用 | 60.44亿元 | 66.06亿元 | -8.50% |
| 研发费用 | 840.78万元 | 879.68万元 | -4.42% |
| 所得税费用 | -17.38亿元 | -24.14亿元 | 28.00% |
2024年三季度主营业务利润为-53.16亿元，去年同期为-62.73亿元，较去年同期亏损有所减小。
虽然营业总收入本期为139.12亿元，同比下降21.79%，不过毛利率本期为30.44%，同比大幅增长了8.76%，推动主营业务利润亏损有所减小。
3、非主营业务利润同比大幅下降
华夏幸福2024年三季度非主营业务利润为15.68亿元，去年同期为23.14亿元，同比大幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -53.16亿元 | 264.50% | -62.73亿元 | 15.26% |
| 投资收益 | 70.28亿元 | -349.73% | 59.82亿元 | 17.50% |
| 营业外支出 | 15.24亿元 | -75.84% | 12.47亿元 | 22.24% |
| 信用减值损失 | -40.30亿元 | 200.52% | -24.68亿元 | -63.29% |
| 其他 | 9,347.00万元 | -4.65% | 4,659.46万元 | 100.60% |
| 净利润 | -20.10亿元 | 100.00% | -15.46亿元 | -29.99% |
全球排名
截止到2025年3月7日，华夏幸福近十二个月的滚动营收为359.0亿元，在产业地产行业中，华夏幸福的全球营收规模排名为1名，全国排名为1名。
产业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 华夏幸福 | 359.0 | -29.21 | -60.28 | -- |
| International Workplace | 276.0 | 6.75 | -20.04 | -- |
| 东湖高新 | 147.0 | 11.47 | 11 | 16.37 |
| 外高桥 | 77.0 | -9.03 | 9.28 | 8.75 |
| 上海临港 | 71.0 | 21.52 | 11 | -9.15 |
| 浦东金桥 | 66.0 | 22.38 | 18 | 17.97 |
| ESR | 63.0 | 30.92 | 17 | -6.94 |
| Goodman Group 嘉民集团 | 54.0 | -13.85 | -4.52 | -- |
| 中电光谷 | 52.0 | 19.64 | 5.07 | 2.95 |
| 广汇物流 | 49.0 | 3.93 | 5.83 | -11.05 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
华夏幸福属于产业园区开发与运营行业，聚焦产业新城及配套基础设施建设。 产业园区开发行业近三年受宏观经济波动、房地产调控及地方债务压力影响，增速阶段性放缓，但结构性机会显现。新型城镇化、数字经济及绿色低碳政策推动行业向智慧化、生态化转型，未来市场空间集中于核心城市群产业升级、低碳数据中心等新基建领域，预计2025年市场规模超万亿，头部企业通过轻资产运营及产城融合模式提升盈利韧性。
2、市场地位及占有率
华夏幸福曾为环京区域产业新城开发龙头，依托政企合作模式拓展全国，但受债务重组及区域地产下行拖累，2024年市场份额降至约3.5%，位列行业第二梯队，当前聚焦京津冀、长三角存量项目盘活，产业招商能力仍具竞争优势。
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