保利发展(600048)2024年三季报解读：净利润同比下降但现金流净额同比大幅增长
保利发展控股集团股份有限公司于2006年上市，实际控制人为“中国保利集团有限公司”。公司主营业务是房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。经过27年的稳健发展，公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
根据保利发展2024年第三季度财报披露，2024年三季度，公司实现营收1,827.74亿元，同比小幅下降5.08%。扣非净利润74.85亿元，同比大幅下降41.03%。保利发展2024年第三季度净利润122.42亿元，业绩同比下降27.64%。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为房地产销售，占比高达92.97%，其中房地产销售收入为第一大收入来源。
1、房地产销售
2023年房地产销售营收3,225.02亿元，同比去年的2,565.78亿元增长了25.69%。2019年-2023年房地产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的35.38%，大幅下降到了2023年的16.32%。
2017年，该产品名称由“房地产”变更为“房地产销售”。
净利润同比下降但现金流净额同比大幅增长
1、净利润同比下降27.64%
本期净利润为122.42亿元，去年同期169.17亿元，同比下降27.64%。
净利润同比下降的原因是：
虽然所得税费用本期支出43.94亿元，去年同期支出55.23亿元，同比下降；
但是主营业务利润本期为146.86亿元，去年同期为201.89亿元，同比下降。
2、主营业务利润同比下降27.26%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 1,827.74亿元 | 1,925.55亿元 | -5.08% |
| 营业成本 | 1,536.85亿元 | 1,552.25亿元 | -0.99% |
| 销售费用 | 43.56亿元 | 45.93亿元 | -5.16% |
| 管理费用 | 33.10亿元 | 34.36亿元 | -3.66% |
| 财务费用 | 29.01亿元 | 29.70亿元 | -2.35% |
| 研发费用 | 3,568.57万元 | 1.03亿元 | -65.29% |
| 所得税费用 | 43.94亿元 | 55.23亿元 | -20.44% |
2024年三季度主营业务利润为146.86亿元，去年同期为201.89亿元，同比下降27.26%。
虽然营业税金及附加本期为38.02亿元，同比大幅下降37.03%，不过营业总收入本期为1,827.74亿元，同比小幅下降5.08%，导致主营业务利润同比下降。
全球排名
截止到2025年3月7日，保利发展近十二个月的滚动营收为3469.0亿元，在住宅地产行业中，保利发展的全球营收规模排名为5名，全国排名为3名。
住宅地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 万科企业 | 4657.0 | 3.58 | 122 | -33.58 |
| 万科Ａ | 4657.0 | 3.58 | 122 | -33.58 |
| 碧桂园 | 4010.0 | -4.67 | -1784.00 | -- |
| 绿地控股 | 3603.0 | -7.55 | -95.56 | -- |
| 保利发展 | 3469.0 | 12.57 | 121 | -25.30 |
| D.R.Horton 霍顿房屋 | 2669.0 | 9.84 | 345 | 4.44 |
| Lennar 莱纳房产 | 2570.0 | 9.32 | 285 | -3.89 |
| DaiwaHouseIndustry大和房建 | 2530.0 | 8.03 | 145 | 15.27 |
| 华润置地 | 2511.0 | 11.83 | 314 | 1.46 |
| 中国恒大 | 2301.0 | -21.61 | -1059.14 | -- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
保利发展属于房地产开发行业，专注于商品住宅开发销售及综合性不动产投资运营。 房地产开发行业近三年受政策调控与市场分化影响，整体增速放缓但结构性机会凸显。2024年行业集中度持续提升，头部企业通过高能级城市深耕巩固优势，未来市场空间将聚焦核心都市圈及改善型需求，预计头部企业凭借资金和运营能力进一步扩大份额，行业逐步进入高质量发展阶段。
2、市场地位及占有率
保利发展2024年上半年以3.68%的销售金额市占率稳居行业首位，在38个核心城市中有32个市占率位列前五，其中11个城市排名第一，战略聚焦高能级城市成效显著。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 保利发展（600048） | 央企背景的综合性房地产开发商，深耕核心城市群 | 2024年上半年销售金额市占率3.68%，高能级城市土储权益占比95.5% |
| 万科A（000002） | 全国性龙头房企，多元化业务协同发展 | 2024年持续优化债务结构，核心城市项目去化率保持行业前列 |
| 金地集团（600383） | 以住宅开发为主，布局一二线城市 | 2024年强化现金流管控，新增土储聚焦长三角及大湾区 |
| 绿地控股（600606） | 综合性地产集团，涉足基建与商业运营 | 2024年加速资产盘活，超高层商业项目贡献稳定租金收入 |
| 京基智农（000048） | 以深圳为核心的粤港澳大湾区区域开发商 | 2024年城市更新项目转化加速，现代农业与地产协同效应显现 |
1、经营分析总结
近4年三季度公司净利润持续下降，2024年三季度净利润122.42亿元，较上期有所下降。
公司主营利润近4年三季度持续下降，由于营收的小幅下降，2024年三季度主营利润146.85亿元，较去年同期有所下降。
总体来说，公司盈利能力较差，但是在行业中却处于较高水平。
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