根据华夏幸福2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收359.07亿元，同比小幅增长12.41%。扣非净利润-101.80亿元，较去年同期亏损有所减小。华夏幸福2023年年度净利润-72.15亿元，业绩由盈转亏。近五年以来，企业的净利润有2年为负，分别为2021年、2023年。本期经营活动产生的现金流净额为-16.46亿元，营收同比小幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。

公司的主要业务为房地产开发，占比高达82.87%。

2023年公司营收359.07亿元，与去年同期的319.42亿元相比，小幅增长了12.41%，主要是因为房地产开发本期营收297.55亿元，去年同期为247.58亿元，同比增长了20.19%。

2023年公司毛利率从去年同期的16.17%，同比大幅增长到了今年的22.93%，主要是因为房地产开发本期毛利率22.63%，去年同期为15.81%，同比大幅增长43.14%。

产品毛利率方面，2021-2023年房地产开发毛利率呈大幅增长趋势，从2021年的8.99%，大幅增长到2023年的22.63%，2023年物业管理服务毛利率为22.50%，同比下降15.79%。

2023年年度，华夏幸福营业总收入为359.07亿元，去年同期为319.42亿元，同比小幅增长12.41%，净利润为-72.15亿元，去年同期为10.70亿元，由盈转亏。

净利润由盈转亏的原因是：

虽然（1）主营业务利润本期为-64.26亿元，去年同期为-137.45亿元，亏损有所减小；（2）所得税费用本期收益17.92亿元，去年同期支出27.10亿元，同比大幅增长。

但是投资收益本期为55.76亿元，去年同期为262.68亿元，同比大幅下降。

2023年年度主营业务利润为-64.26亿元，去年同期为-137.45亿元，较去年同期亏损有所减小。

主营业务利润亏损有所减小主要是由于（1）财务费用本期为91.46亿元，同比大幅下降32.27%；（2）营业总收入本期为359.07亿元，同比小幅增长12.41%。

华夏幸福2023年年度非主营业务利润为-25.81亿元，去年同期为175.26亿元，由盈转亏。

2023年公司营收359.07亿元，同比小幅增长12.41%，虽然营收在增长，但是财务费用、销售费用却在下降。

本期财务费用为91.46亿元，同比大幅下降32.27%。归因于利息支出本期为91.68亿元，去年同期为136.08亿元，同比大幅下降了32.63%。

本期销售费用为7.66亿元，同比下降22.54%。

销售费用下降的原因是：

虽然销售代理费本期为4.81亿元，去年同期为4.25亿元，同比小幅增长了13.34%；

但是（1）营销推广费本期为1,932.34万元，去年同期为1.19亿元，同比大幅下降了83.78%；（2）职工薪酬本期为1.68亿元，去年同期为2.57亿元，同比大幅下降了34.5%；（3）办公事务费本期为4,968.84万元，去年同期为1.10亿元，同比大幅下降了55.02%；

华夏幸福2023年的非经常性损益为41.52亿元，归母净利润亏损了60.28亿元。

本期非经常性损益项目概览表：

处置子公司长期股权投资取得的投资收益模块的主要因素是主要是处置子公司的股权，具体信息如下表:

本期以9.80亿元出售廊坊市裕腾房地产开发有限公司100%，获得收益7,814.86万元，此时已完全出售该子公司股权。

本期以124.00亿元出售华御江（武汉）房地产开发有限公司100%，获得收益-30.42亿元，此时已完全出售该子公司股权。

在2023年报告期末，华夏幸福用于对外股权投资的资产为50.74亿元，对外股权投资所产生的收益为-39.6亿元，占净利润-72.15亿元的54.89%。

对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益-7.75亿元和处置外股权投资的收益-31.52亿元。

河北新型显示产业发展基金业务性质为股权投资、项目投资。

同比上期看起来，投资亏损程度有所扩大。

从同期对比来看，企业的对外股权投资收益为-39.6亿元，相比去年同期大幅下滑了44.92亿元，变化率为-845.61%。

2023年，企业应收账款合计467.88亿元，占总资产的13.31%，相较于去年同期的525.65亿元小幅减少了10.99%。

2023年，企业信用减值损失58.13亿元，导致企业净利润从亏损14.02亿元下降至亏损72.15亿元，其中应收账款坏账损失为信用减值的主要构成因素，合计52.00亿元。

企业应收账款坏账损失中主要是应收园区结算款，合计50.41亿元。在应收园区结算款中，主要为新计提的坏账准备50.51亿元。

本期主要为4至5年新增坏账准备36.55亿元。

本期，企业应收账款周转率为0.72。同比去年无明显变化，企业增长的经营状况稳定。

一般而言，如果大多数的应收账款的账龄在一年以内，那说明风险可控或者负面影响不是特别大。但是目前仅有3.57%的应收账款在一年以内，这个比例偏低，风险明显偏高。

从账龄趋势情况来看，公司三年以上应收账款占比，在2019年至2023年从0.05%持续上涨到86.30%。三年以上的应收账款占总应收账款比重有较为明显上升。

2023年企业存货周转率为0.27，在2022年到2023年华夏幸福存货周转率从0.19大幅提升到了0.27，存货周转天数从1894天减少到了1333天。2023年华夏幸福存货余额合计826.36亿元，占总资产的27.97%，同比去年的1,228.72亿元大幅下降了32.75%。

从存货分类来看：开发成本占的比例最大，达到80.88%，余额同比减少37.31%。

华夏幸福属于产业园区开发与运营行业，聚焦产业新城及配套基础设施建设。 产业园区开发行业近三年受宏观经济波动、房地产调控及地方债务压力影响，增速阶段性放缓，但结构性机会显现。新型城镇化、数字经济及绿色低碳政策推动行业向智慧化、生态化转型，未来市场空间集中于核心城市群产业升级、低碳数据中心等新基建领域，预计2025年市场规模超万亿，头部企业通过轻资产运营及产城融合模式提升盈利韧性。

华夏幸福曾为环京区域产业新城开发龙头，依托政企合作模式拓展全国，但受债务重组及区域地产下行拖累，2024年市场份额降至约3.5%，位列行业第二梯队，当前聚焦京津冀、长三角存量项目盘活，产业招商能力仍具竞争优势。

从2019年至今，公司员工人数持续下滑且整体大幅下滑，从2019年的24340人下降至2023年的10206人，人数锐减58%。

其中，2023年公司的销售人员人数下降了75.23%，从2022年的315人减少至2023年的78人，当前人数占员工总数的0.76%。

2022年-2023年，虽然企业员工数量在减少，但是人均薪酬从18.11万元上涨到了22.40万元。

最近4年内，公司扣非净利润长期处于亏损状态，近3年扣非净利润亏损持续收窄，2023年扣非净利润亏损较上期有大幅好转。

公司主营利润近4年长期处于亏损状态，主营利润近3年亏损持续收窄，2023年主营利润亏损64.26亿元，较去年同期的亏损有大幅好转，一方面是因为公司财务费用在大幅下降，另一方面则是营收在小幅增长。

华夏幸福对外股权投资最近5年，收益平均占净利润20.78%，对外股权投资平均占总资产的1.31%，平均投资收益率为-12.19%。2019年-2022年的对外股权投资收益逐步上升，但2023年投资收益-39.6亿元，同比上期投资收益大幅滑落，占净利润的54.89%。投资收益主要来源于处置长期股权投资产生的投资收益。2023年对外股权投资50.74亿元，占总资产1.44%。

2023年扣非净利润亏损113.68亿元，由于非经常性损益贡献了41.52亿元，净利润减亏至-72.15亿元。

总体来说，公司盈利能力不佳，且在行业中也处于较低水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，近期华夏幸福PE-TTM为负，参考价值不大。