根据衢州发展2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收172.10亿元，同比大幅增长33.42%。扣非净利润7.76亿元，同比小幅下降9.86%。衢州发展2023年年度净利润22.20亿元，业绩同比增长24.89%。本期经营活动产生的现金流净额为-39.75亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。

公司主要从事房地产、海涂开发、其他。

2023年公司营收172.10亿元，与去年同期的128.99亿元相比，大幅增长了33.42%，主要是因为房地产本期营收167.27亿元，去年同期为93.19亿元，同比大幅增长了79.5%。

2023年公司毛利率从去年同期的26.81%，同比大幅增长到了今年的38.33%，主要是因为房地产本期毛利率40.01%，去年同期为33.14%，同比增长20.73%。

值得一提的是，房地产在营收额增长的同时，而且毛利率也在提升。2021-2023年房地产毛利率呈大幅增长趋势，从2021年的26.99%，大幅增长到2023年的40.01%。

本期净利润为22.20亿元，去年同期17.78亿元，同比增长24.89%。

净利润同比增长的原因是：

虽然所得税费用本期支出11.62亿元，去年同期支出3.67亿元，同比大幅下降；

但是（1）主营业务利润本期为17.94亿元，去年同期为-1.41亿元，扭亏为盈；（2）投资收益本期为30.92亿元，去年同期为24.08亿元，同比增长。

净利润从2020年年度到2022年年度呈现下降趋势，从32.91亿元下降到17.78亿元，而2022年年度到2023年年度呈现上升状态，从17.78亿元增长到22.20亿元。

2023年年度主营业务利润为17.94亿元，去年同期为-1.41亿元，扭亏为盈。

虽然营业税金及附加本期为22.24亿元，同比大幅增长108.36%，不过（1）营业总收入本期为172.10亿元，同比大幅增长33.42%；（2）毛利率本期为38.33%，同比大幅增长了11.52%，推动主营业务利润扭亏为盈。

衢州发展2023年年度非主营业务利润为15.87亿元，去年同期为22.85亿元，同比大幅下降。

2023年公司营收172.10亿元，同比大幅增长33.42%，虽然营收在增长，但是销售费用却在下降。

本期销售费用为2.92亿元，同比下降22.88%。销售费用下降的原因是：

（1）广告宣传费本期为4,682.50万元，去年同期为7,222.74万元，同比大幅下降了35.17%。

（2）劳务费本期为3,091.87万元，去年同期为4,823.73万元，同比大幅下降了35.9%。

（3）销售代理费本期为1.26亿元，去年同期为1.41亿元，同比小幅下降了10.43%。

（4）其他本期为463.05万元，去年同期为1,661.30万元，同比大幅下降了72.13%。

新湖中宝2023年的归母净利润主要来源于非经常性损益8.56亿元,占归母净利润的52.47%。

本期非经常性损益项目概览表：

本期非流动资产处置损益主要是投资收益，金额为8.76亿元。

本期计入投资收益的非流动资产处置收损益主要是处置长期股权投资产生的投资收益8.76亿元

在2023年报告期末，新湖中宝用于对外股权投资的资产为423.7亿元，占总资产的38.22%，对外股权投资所产生的收益为25.39亿元，占净利润22.2亿元的114.38%。

对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益16.63亿元和处置外股权投资的收益8.76亿元。

中信银行股份有限公司业务性质为金融服务。

从下表可以明显的看出，中信银行股份有限公司带来的收益基本处于年年增长的情况，且投资收益率由2016年的0.69%增长至11.37%。同比上期看起来，投资收益有所增长。

在2023年报告期末，新湖中宝用于金融投资的资产为100.13亿元。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为4.57亿元，占净利润22.2亿元的20.57%。

2023年度金融投资主要投资内容如表所示：

从金融投资收益来源方式来看，主要来源于交易性金融资产在持有期间的投资收益。

2023年，新湖中宝资产减值损失10.70亿元，导致企业净利润从盈利32.90亿元下降至盈利22.20亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计9.22亿元。

其中，开发成本，开发产品本期分别计提7.12亿元，2.10亿元。

目前，开发成本，开发产品的账面价值仍分别为346.83亿元，58.40亿元，应注意后续的减值风险。

2023年企业存货周转率为0.24，在2022年到2023年新湖中宝存货周转率从0.20提升到了0.24，存货周转天数从1800天减少到了1500天。2023年新湖中宝存货余额合计405.23亿元，占总资产的38.08%，同比去年的467.44亿元小幅下降了13.31%。

从存货分类来看：开发成本占的比例最大，达到84.82%，余额同比减少15.80%。

房地产开发及综合投资运营 近三年房地产行业受宏观政策调控影响，整体市场增速放缓，但结构性机会如城市更新、保障性住房建设推动区域需求。未来行业将向绿色建筑、智能开发转型，长三角等重点区域市场空间仍存，预计2025年市场总规模维持在18万亿元左右，头部企业集中度持续提升

衢州发展聚焦浙江省及四省边际城市群，2024年三季报显示主营收入141.21亿元，同比增长279.28%，区域市场占有率约1.2%-1.5%，但在全国房地产企业中排名50名以外，属区域型中型房企

从2021年至今，公司员工人数整体持续下滑，从2021年的1555人下降至2023年的865人。

本期企业员工构成情况如下：销售人员131人，技术人员394人。

2022年-2023年，虽然企业员工数量在减少，但是人均薪酬从32.46万元上涨到了40.26万元。

2023年扣非净利润较上期大幅增长。

公司主营利润近5年仅在2023年盈利，主营利润近4年持续增长，由于营收和毛利率的同步大幅增长，2023年主营利润17.94亿元，同比去年扭亏为盈。

对外股权投资是公司的重要业务，对外股权投资平均占总资产的30.38%，投资收益率优秀，最近5年，平均投资收益率为7.01%，收益平均占净利润的120.01%。2023年对外股权投资423.7亿元，占总资产96.98%，主要是投资中信银行股份有限公司、湘财股份有限公司等。

2023年扣非净利润13.64亿元，由于非经常性损益贡献了8.56亿元，净利润盈利22.20亿元。

总体来说，公司盈利能力较好，而且在行业中也属于领先地位。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，新湖中宝近期的市盈率在历史上处在很高的水平。

在2024年10月11日，新湖中宝的PE-TTM是14.24，而住宅开发行业的PE-TTM是20.01，新湖中宝低于住宅开发行业的PE-TTM。